Tuvimos la oportunidad de entrevistar a un profesional en materia contable y financiera, y particularmente conocedor de fibras esperando nos ayude a entender mejor que son las fibras, con que fines existen y como funcionan desde un punto de vista más profesional.
- ¿Qué son las Fibras y cuál es su objetivo?
De acuerdo al artículo 187 de la ley del Impuesto Sobre la Renta las FIBRAS son Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, y se dedican primordialmente a la adquisición, desarrollo, construcción, arrendamiento y operación de propiedades industriales, comerciales y de oficinas.
- ¿Cuáles son algunas ventajas y desventajas de las Fibras?
A diferencia de otras compañías que cotizan en el mercado de valores, tienen su inversión en Inmuebles, los cuales se encuentran ubicados en centros estratégicos para el desarrollo de los negocios en los tres sectores que se desarrollan que son de tipo: industrial, comercial y mixto, dada la situación anterior estos Activos producen ingresos atractivos los cuales son susceptibles a la apreciación a través del tiempo.
Una de las principales desventajas, si quieres verlo así, es que nuestros inmuebles solo se encuentran ubicados dentro del territorio nacional, dejando a un lado un mercado importante que es el internacional.
- ¿Qué ventajas y desventajas encuentra con otro tipo de instrumentos de inversión?
Muchas son las ventajas competitivas que se tienen con relación a otro tipo de empresas y por mencionarte las más importantes son:
- Un rendimiento efectivo del 95% obtenido del Resultado Fiscal, debido a los requisitos establecidos en el artículo 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta;
- La permisible revalorización del capital de nuestros Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarias (CBFIs) en consonancia con el aumento de valor de nuestros Activos;
- La cartera de clientes se encuentra diversificada con arrendatarios de alta calidad, además de ser clientes reconocidos y líderes en su giro.
La desventaja que podría mencionarte, es que son de cierto modo un instrumento con bajo riesgo por lo cual en un momento dado el rendimiento no podría exceder un porcentaje superior al 100% como han pasado con otras empresas.
- ¿Qué tan competido es el mercado de las Fibras?
En México actualmente son 11 compañías que cotizan en la bolsa de valores bajo esta clasificación
- ¿Por qué vale la pena invertir en Fibras y quiénes pueden hacerlo?
En la actualidad cualquier persona puede operar en el mercado de capitales, desde 100 pesos en ciertas plataformas electrónicas. Por ejemplo, el día de hoy el CBFI de Fibra Uno se encuentra valuado en más de $34.00 que es un precio muy competitivo y da rendimientos trimestrales a los tenedores de los mismos, esta situación se comenta en la pregunta 3.
- ¿Qué tanto riesgo existe cuando se invierte en Fibras?
Algunos de los riesgos como FIBRA son:
- Los ingresos provienen de las rentas de los Inmuebles por lo cual nuestro desempeño depende de nuestra capacidad de cobrar a nuestros arrendatarios y al mismo tiempo de la capacidad de nuestros arrendatarios para hacer sus pagos de renta.
- Con relación a temas fiscales existe el Impuesto a la Adquisición de Bienes Inmuebles que puede variar dependiendo de cada municipio y de las legislaciones locales.
- Hay estados donde existe una alta concentración de ingresos, esta situación nos hace vulnerables si existiera una desaceleración económica en dicho estado.
- Dependen de tener los márgenes de renta a nuestro nivel actual para seguir mostrando resultados sólidos.
- ¿Es difícil constituir una Fibra? ¿Por qué?
No es difícil aunque sí implica un costo ya que se deben contar con expertos profesionales para cubrir áreas como: financiera, legal y contable.
Algunos de los requisitos que se deben cumplir para constituirse como Fibra los puedes encontrar directamente en la página de internet de la BMV. https://www.bmv.com.mx/docs-pub/MI_EMPRESA_EN_BOLSA/CTEN_MINGE/Fibras.pdf
- ¿Qué es mejor? ¿Una Fibra que opera con edificios similares, por ejemplo, sólo edificios comerciales, o sólo edificios industriales, o una Fibra que combina sus inmuebles?
Sin lugar a dudas un producto diversificado siempre tiene más posibilidades de prosperar en el mercado, sin embargo por la experiencia de los directivos y de los fundadores, se tuvo la visión desde el comienzo de tener un portafolio de uso industrial, comercial y de oficinas, esto dado que tienen una gran demanda en el mercado además de ser de menor riesgo a comparación de otros usos como el residencial.
- Desde el punto de vista en un trabajador de una, ¿es difícil operar una Fibra?
Esa pregunta se contesta desde el departamento que tú quieras revisar o tengas más interés, sin lugar a duda existen departamentos dentro de una empresa que requieren mayor control y organización que otros, sin embargo te puedo comentar que desde el punto de vista de la operación y administración de los inmuebles, no es difícil dado el conocimiento que tienen los ejecutivos, en el caso de Fibra todo se realiza de forma desconcentrada en cada edificio y se tiene siempre un control de supervisión desde el corporativo, esto se comprueba y traduce en cada inmueble que se tiene y en su control, seguridad y limpieza de cada uno.
- ¿Cómo hacen el proceso de selección de los inmuebles que estarán dentro de la Fibra? ¿Es difícil aportar nuevos inmuebles a una Fibra?
Para este proceso se tiene un departamento que se especializa en las adquisiciones, sin embargo se cuenta con la experiencia de las Vicepresidencias para seleccionar siempre a los inmuebles con mejor ubicación, altos índices de rentabilidad, y con poco deterioro, y no es difícil aportar un nuevo inmueble siempre y cuando demuestren contar con los puntos anteriores.
