¿Quieres invertir en vivienda y no quieres comprar casa? Los REIT y las Socimi en España son una forma de hacerlo con menos costes iniciales y un mejor grado de diversificación.
¿Todavía no los conoces? En este artículo vamos a ver qué es un REIT, cómo funciona y cómo invertir en ellos. Entre otras cosas.
¿Qué son los REIT?
REIT es el acrónimo de Real Estate Investment Trust, que se puede traducir como fondos de inversión en bienes raíces.
Los REIT son sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa y que en España se han constituido como SOCIMIs. Es decir, son empresas cotizadas que principalmente se dedican a comprar y gestionar inmuebles para su alquiler.
Al cotizar en bolsa, cualquier persona puede invertir un REIT igual que compraría acciones de una empresa cotizada.
Breve historia de los REIT
Los REITs surgieron en Estados Unidos en 1960 como fórmula para que los pequeños inversores pudieran acceder al sector inmobiliario, hasta entonces limitado a los grandes capitales.
Para lograrlo, se creó un vehículo en el que se podía invertir de forma similar a una acción. El primer REIT, Continental Mortage Investors, comenzó a cotizar en la Bolsa de Nueva York en 1965 y desde entonces es un tipo de inversión que no ha dejado de crecer.
Cuatro años más tarde los REIT aterrizaron en Europa por vía Holandesa, aunque es en Reino Unido donde realmente tuvieron mejor acogida.
Hoy en día los REIT están presentes en 35 países del mundo bajo una u otra denominación. En España son las SOCIMI, que se legislaron por primera vez en 2012.
Según los datos de Nareit, la capitalización bursátil de los REIT en todo el mundo era de 1,517 trillones de dólares a 30 de junio.
Características de los REIT
Los requisitos para crear un REIT son ligeramente diferentes en cada país. Las condiciones para ser una SOCIMI en España difieren de las que debe cumplir un REIT en Estados Unidos.
En el caso de los REIT norteamericanos, cuyo modelo replican buena parte de los países, las características básicas son:
- Invertir por lo menos un 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro (inversiones conservadoras, principalmente).
- Recibir por lo menos un 75% de sus ingresos brutos de rentas de inmuebles, hipotecas o plusvalías por la venta de inmuebles.
- Repartir por lo menos un 90% de sus ingresos entre sus accionistas vía dividendo.
- Un REIT debe tener un mínimo de 100 accionistas en su creación y los 5 principales no pueden controlar más de 50% de la empresa.
Cada país adapta después estas condiciones a los objetivos que persiga. Por ejemplo, en Japón solo el 50% de los ingresos deben provenir de bienes raíces y en Australia, los REIT están obligados a repartir el 100% de los ingresos.
Estos requisitos de los REIT hacen que sean vehículos enfocados en la inversión a largo plazo y con una volatilidad limitada salvo por hechos puntuales como el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 o la pandemia por el coronavirus.
Tipos de REIT
Hay varias formas de clasificar los REIT. La más habitual es según el tipo de activo en los que invierte. De esta forma se puede hablar de tres tipos de REITs:
REIT que invierte en propiedades
También conocidos como equity REITs, son el modelo más extendido y tradicional. Básicamente se dedican a comprar y administrar propiedades que generan ingresos por alquiler. Esto no quiere decir que no puedan vender alguna de estas propiedades y obtener beneficios. Sin embargo, esa no es su ocupación principal.
Estas propiedades pueden ser de todo tipo, desde viviendas hasta centros comerciales, residencias, hoteles, suelo industrial… Otra forma de clasificar los REIT es precisamente en función del segmento inmobiliario en el que estén especializados.
Este es el tipo de REIT más habitual en Europa.
REIT que invierten en hipotecas
Como su propio nombre indica, los REITs hipotecarios están especializados en financiación. Este vehículo no tiene inmuebles a su nombre. Su labor es la de prestar dinero para la compra de inmuebles con instrumentos como las cédulas hipotecarias.
Sus ingresos en este caso provienen de los intereses que generan estos préstamos hipotecarios.
REIT mixtos
Son REITs que combinan las dos estrategias que acabas de ver y que pueden poner más énfasis en una u otra fórmula.
Ventajas de los REIT
¿Por qué invertir en inmuebles a través de un REIT? Las ventajas de esta fórmula frente a la inversión directa en un inmueble son:
- Menor capital de inversión inicial. Comprar un piso para alquilar no es barato. El coste de invertir en un REIT es el del precio al que cotice en bolsa. En otras palabras, necesitas menos dinero inicial y son mucho más accesible.
- Diversificación. ¿Cuántos pisos necesitarías para diversificar bien una cartera inmobiliaria? Con un solo REIT ya tendrás una mejor diversificación por tipo propiedad (no sólo invierten en pisos) y geográfica (invierten en más de una ciudad e incluso en más de un país).
- Liquidez. Puedes comprar y vender tu participación en REITs de forma inmediata. Es una inversión muy líquida. Por el contrario, el tiempo medio para vender un piso en España es de 6 meses y de 3,1 meses en ciudades como Madrid, según Idealista.
- Tiempo de gestión. Invertir en un REIT apenas requiere tiempo de tu parte, más allá de seguir la evolución de su precio en bolsa.
- Gestión profesional. Los REIT, igual que los fondos de inversión, están gestionados por profesionales del sector que saben escoger los mejores inmuebles para invertir y cuentan con un equipo de expertos para gestionarlo. En otras palabras, evitan las ineficiencias propias de un casero particular.
- Generas un ingreso pasivo. Los REIT están obligados a distribuir la mayor parte de tus ingresos por ley generando un dividendo que cobrarás de forma periódica
- Fiscalidad. En algunos países los REIT cuentan con ventajas fiscales tanto como empresa como para el inversor particular. En España, por ejemplo, las Socimi no tributan por sus beneficios siempre que se cumplan ciertos requisitos (la nueva Ley antifraude ha elevado al 15% el gravamen sobre los beneficios no distribuidos).
Desventajas de los REIT
- Rentabilidad más ajustada. El retorno de la inversión puede ser menor que si inviertes directamente y lo haces bien. Eso sí, como ocurre en la guerra entre gestión activa y gestión pasiva, hay que hacerlo bien. Un estudio de EPRA (European Public Real Estate Association) desvela que los REIT superan en un 4% de media anual el retorno de la inversión directa en inmuebles:
- Menor frecuencia de ingresos. Los REIT reparten siempre dividendos, pero no tienen por qué hacerlo mes a mes.
- Riesgo de mercado. Al ser un activo financiero, su correlación con los mercados es mayor que la de un piso particular o un inmueble cualquiera. Es decir, si hay una caída en los mercados, puede verse afectado, algo que no ocurriría con la inversión directa.
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Cómo puedes invertir en REITs
Hay más de una forma de invertir en REIT, exactamente igual que cuando inviertes en acciones.
Las tres alternativas son: comprar acciones del REIT, invertir a través de ETFs, invertir a través de fondos de inversión especializados.
Comprar acciones de la sociedad en bolsa
Esta es la fórmula tradicional de inversión. Seleccionas el REIT que más te interese y te conviertes en accionista, así de fácil.
Los REIT españoles (las SOCIMI) cotizan en el Mercado Continuo y en el BME Growth. La mayoría de brókers nacionales te permitirán acceder a estos mercados sin problema.
Para invertir en REIT internacionales necesitarás un bróker que te permita acceder a estos mercados (y a ser posible que cobre pocas comisiones). Aquí puedes consultar comparativas con los mejores brókers para el mercado que necesites.
¿Necesitas ideas? Estos son los 10 mayores REIT cotizados en Estados Unidos:
| REIT | Cap. mercado | Tipo de propiedad en la que inviertie |
| American Tower (NYSE: AMT) | $99.9 billones | Comunicaciones |
| Crown Castle (NYSE: CCI) | $60.1 billones | Comunicaciones |
| Prologis (NYSE: PLD) | $52.0 billones | Industrial |
| Simon Property Group (NYSE: SPG) | $47.3 billones | Centros |
| Equinix (NYSE: EQIX) | $46.4 billones | Centros de datos |
| Public Storage (NYSE: PSA) | $45.5 billones | Almacenamiento |
| Welltower (NYSE: WELL) | $35.9 billones | Salud |
| Equity Residential (NYSE: EQR) | $30.6 billones | Residencial |
| AvalonBay Communities (NYSE: AVB) | $28.8 billones | Residencial |
| Digital Realty Trust (NYSE: DLR) | $25.6 billones | Centros de datos |
Invertir a través de ETFs
Esta es una forma de tener exposición al sector de los REIT en su totalidad. Los ETF o fondos cotizados actúan como índices del sector entero o de un segmento del mercado.
Los ETFs sobre REIT más grandes en Estados Unidos según los datos de ETFdb son:
| REIT | Ticker | Cap. bursátil |
| Vanguard Real Estate ETF | VNQ | $43,751,800.00 |
| Schwab US REIT ETF | SCHH | $6,260,140.00 |
| iShares U.S. Real Estate ETF | IYR | $5,463,110.00 |
| Real Estate Select Sector SPDR Fund | XLRE | $3,996,710.00 |
| iShares Cohen & Steers REIT ETF | ICF | $2,531,710.00 |
| iShares Core U.S. REIT ETF | USRT | $2,289,370.00 |
| SPDR Dow Jones REIT ETF | RWR | $1,943,070.00 |
| Fidelity MSCI Real Estate Index ETF | FREL | $1,780,680.00 |
| Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETF | SRVR | $1,557,130.00 |
Invertir a través de fondos de inversión
Esta es la tercera y última alternativa para el inversor en REITs. Supone dejar la elección de las inversiones a gestores profesionales.
En el siguiente enlace vas a poder ver los mejores fondos de real estate en los que invertir.
¿Merece la pena invertir en REITs?
Los REIT son una forma sencilla y ágil de dotar de exposición inmobiliaria a tu cartera. ¿Son una buena inversión? La respuesta dependerá de la composición de tu cartera y tu perfil como inversor.
Si piensas que el mercado inmobiliario seguirá creciendo son una buena alternativa para entrar en él y beneficiarte de tendencias como el aumento de las ventas online con las consiguientes necesidades de almacenes y centros logísticos o del envejecimiento poblacional y la necesidad de residencias.
