Comisión por compensación por riesgo de tipo de interés
Buenas tardes a todos y a todas.
Ya no me queda más que intentar recibir algo de ayuda de ustedes. Para una persona normal y corriente como yo me esta siendo imposible llegar a entender del todo en que consiste la dichosa comisión por compensación de riesgo de tipo de interés. Os planteo mi situación. Estoy en tramites de firmar una hipoteca a tipo fijo a 30 años. He abarcado todo el mercado hipotecario en España y al final hemos decidido, mi pareja y yo, escoger una entidad que nos ofrece 2,5% a 30 años con la domiciliación de nómina >= 600€ y el seguro del hogar; con comisiones 0% de apertura, estudio, cancelación parcial y total pero tenemos la compensación de riesgo de tipo de interés a 3%. Os pego literalmente lo que especifica la FIPER de la entidad:
Compensación por riesgo de tipo de interés: 3,0000% sobre el capital amortizado anticipadamente, con el máximo del importe de la pérdida generada a la ENTIDAD. Normalmente ésta se produce cuando los tipos de interés de mercado, en el momento de la amortización, son menores que el que se está aplicando en la hipoteca a tipo fijo. Si no se produce pérdida para la ENTIDAD, no se aplica compensación.
Criterios de aplicación: Se aplicará si se cumplen las dos condiciones siguientes:
- El prestatario es persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda....... [esta condicón la cumplo]
-La amortización anticipada genera una pérdida de capital para la ENTIDAD. [esta condición tendré que fiarme de los cálculos que realicen ellos ya que he leido la alta complejidad que tiene saber si existe o no pérdidas de capital]
¿Cómo se calcula la pérdida de capital? La pérdida de capital se calcula en base a lo recogido en la norma decimoquinta de la Circular Banco de España 5/2012, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos (también se puede consultar en las páginas 134, 135 y 136 del documneto "Memoria del Servicio de Reclamación": http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/12/MSB_2012.pdf
Fórmula de Cálculo del Tipo de Mercado
IRS al plazo que más se aproxime al que reste desde el momento en que se produce la amortización anticipada, hasta vencimiento de la operación (o hasta la próxima fecha de revisión del tipo de interés que hubiera debido efecturase).
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Tipo medio préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda concedidos por las entidades de crédito en España
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IRS 1 año
Para la realización de los cálculos se utilizarán los últimos valores publicados de cada uno de los índices o tipos de referencia, a condición de que todos ellos vengan referidos al mismo mes, y los valores correspondientes al mes más cercano al de la cancelación anticipada. Todos los índices utilizados se pueden consultar en:
http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/tipos/tipos.html apartado "también interesa" informe "Tipos de interés leagles, euríbor, míbor y otros tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario".
Nuestro principal temor es que cada vez que queramos realizar una cancelación parcial de capital pendiente, ellos mismos son los que nos calculan si existe pérdida o no y como consecuencia si se aplica o no la famosa comisión. Estamos un poco resignados porque hemos preguntado en la misma entidad en que consiste y no nos ha llegado a aclarar las dudas, solamente nos dicen, con una sonrisa en la boca, que ellos antes de cancelar nos simulan si en ese mismo instante nos cobran o no la comisión. Nos han dicho que no saben como va a fluctuar el mercado de los tipos de interés y que no pueden predecir que puede ocurrir en cada momento. Eso nosotros lo entendemos, nadie tiene una bola de cristal, pero la hemos insistido en que nos explique aproximadamente que escenario debe existir para que no se aplique la comisión; ¿deben de estar los tipos de interés altos (no como ahora que estan en mínimos históricos) o por el contrario deben,los tipos de interés, continuar en estos bajos valores para que nuestra cancelación no conlleve comisión?
Hemos leido muchos articulos y blog especializados en hipotecas y si que llego a entender que si nostros firmamos una hipoteca a 2,5% tipo fijo, el banco tiene una espectativa de ganar X dinero con nuestra hipoteca y que si yo anticipo capital en un momento en que el banco no lo puede "colocar" a ese 2,5% que tenia previsto nos cobra la comisión de compensación (3%). Os pregunto sinceramete ¿vamos a tener durante toda la hipoteca, 30 años, que pagar esa comisión? o por el contrario si que existe un escenario en el que no se active la comisón por compensación de risego de tipo de interés.
Muchas garcias a tod@s y pido disculpas de antemano por lo largo del post.