Gastos usufructo y compraventa

Buenos días,

Soy propietaria del piso que heredé de mis abuelos maternos. Mi madre falleció hace muchos años así que mi padre tiene el usufructo del 8,33%. Ahora voy a vender el piso y nos gustaría resolver varias dudas.

- ¿ Mi padre tiene que figurar como usufructuario en el contrato de arras?
- ¿ Tiene que acudir a notaría el día de la compraventa y en ese momento renunciar al usufructo? O ¿ hay alguna manera mejor de resolverlo?
- ¿ que impuestos tenemos que pagar? Tendríamos que pagar los 2 en la declaración del año que viene ganancias patrimoniales o solo yo al ser la propietaria? ¿ Por renunciar al usufructo, hay que pagar actos jurídicos documentados?
Muchas gracias!

Tu padre, al ser usufructuario del bien, deberá figurar en todos los contratos con esa condición y el porcentaje que has dicho.

Ya que lo váis a vender es mejor que tu padre venda también su usufructo y no renuncie a él, pues así también recibirá parte de la venta del piso y no habrá riesgo de que Hacienda vea una donación.

Respecto a lo obtenido triburtará tal y como dices por ganancia o pérdida patrimonial (suponiendo que venda y no renuncie), y no olvidar la plusvalía municipal.

Como dice Kyrie, tu padre lo que hace es vender su parte, su usufructo, y recibe una parte del dinero de la venta. Si renuncia al usufructo, que sería por otra parte poco ventajoso fiscalmente, se devenga una donación hacia ti por su valor, y luego tu vendes el inmueble entero (2 transmisiones en vez de una). En caso de que quiera que recibas tú el dinero, es mas ventajoso que te lo done después de la venta y no antes.

Muchas gracias a los dos por vuestra ayuda. Creo que me voy aclarando aunque aun me quedan dudas...

- según he leido,para calcular el valor del usufructo se calcula restando 89-57 años que tiene mi padre: total 32% sería el valor del usufructo. Como el piso está valorado en 45000€ por mi CCAA, el 32% serían 14400€. Pero al tener mi padre sólo el 8,33% del usufructo y no el 100% ¿ sería ese valor? o el 8,33% de los 14400€?

- Mi padre en ningún momento quiere quedarse con dinero de la venta así que según me aconsejais, es mejor que venda su usufructo el mismo día y luego me done el dinero. En este caso, tendría que pagar impuesto de donaciones?

Muchas gracias!

Tendría que ver de dónde sale ese 8,33% para precisarte qué cálculo es el correcto (sospecho que viene de una herencia por lo que dices), a bote pronto pienso que tiene el usufructo del 8,33% de la vivienda, pero tampoco me arriesgo a decirte que es así pues no conozco con precisión de dónde sale.

Por otra parte los usufructos vitalicios (que entiendo que es el caso) se aplica, con ciertos límites, con la fórmula del 89 menos la edad, pero esta edad no es la actual, sino la de cuando se constituyó el usufructo. Vuelvo a necesitar saber de dónde sale para precisarte.

En cuanto a lo de tu padre y su renuncia, él puede hacer lo que estime conveniente, y efectivamente habrás de tributar por una donación si renuncia al mismo, pero que no se olvide tu padre de incluir esa donación-renuncia en el IRPF del año en el que se venda, pues las donaciones de bienes inmuebles dan una ganancia o pérdida (es decir, para Hacienda da igual una venta que una donación).

Yo siempre veo dos transmisiones y dos declaraciones:

Si lo vende primero y se lo dona después: el padre paga IRPF (venta usufructo) y la hija SyD (por el dinero)
Si lo dona primero y lo vende después: el padre paga IRPF (donación usufructo) y la hija SyD (por el usufructo)

¿Ves algo en lo que me equivoque?

No te equivocas, lo que pasa es que en el segundo caso, la donación de dinero ya no la considero transmisión al no ser de un inmueble, por lo menos a efectos de incrementos de patrimonio y otras cosas; por eso al vender el usufructo y donar el dinero, habría una en vez de dos.
Pero lo importante es lo que sea mas ventajoso, que sigo pensando es el primer caso, entre otras cosas porque una donación de dinero no lleva nunca comprobación de valores, no te pueden después pegar el susto adicional. Además, las bonificaciones de donaciones por ejemplo en Castilla-La Mancha, exigen que el adquirente no transmita el inmueble recibido, limitación que no cumpliría en este caso

Muchas gracias de nuevo a los dos.

Kyrie lomthe: el 8,33% de usufructo de mi padre procede como bien dices de una herencia ( era el piso de mis abuelos maternos: mi abuelo y mi madre fallecieron hace mas de 20 años y en el 2012 fallecieron mi abuela y el hermano de mi madre). ¿Entonces el valor del usufructo que tiene mi padre es el 100% o el 8,33%?

Como bien dice leopol72, lo que tratamos mi padre y yo es de encontrar la manera que nos resulte mas ventajosa, fiscalmente hablando para ambos, y mas teniendo en cuenta que no se quiere quedar con dinero de la venta.

Según os puedo entender, creo que los 2 sois mas partidarios a que venda su usufructo en el acto de compraventa y luego me done el dinero,verdad? Os pongo las cantidades por si os sirve un poco mas, aunque supongo que siendo cantidades pequeñas como las que hablamos el " susto" no sea muy grande no??

El piso le adquirí por escritura de herencia por 45000€ y vamos a venderlo por 48000€. está situado en Castilla y León.

Muchas gracias