Mejor opción para donación en vida entre padres/hermanos - Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Buenas,

Tengo una duda de cual seria la mejor opcion (a nivel de impuestos y gastos principalmente) en el caso de una donacion/herencia en vida. Expongo el caso y si alguien se ha encontrado en una situacion similar que comente cual fue la mejor solución. El caso es que somos tres hermanos y mis padres tienen una casa que me quiero quedar yo (para reformarla y vivir) Mis hermanos estan de acuerdo (prefieren que se quede en la familia antes que venderla y mis padres si me la quedo yo el "precio" que le van a poner va ser mucho menos que si la vendieran a cualquiera) pero no sabemos cual es la mejor formula para hacer este traspaso. Las opciones que tenemos supongo que son estas pero no se que implicaciones tiene por tema impuestos y demas
- Compraventa a mis padres por el 100% y ellos se quedan el dinero. Aqui tendria que pagar yo el ITP y mis padres la plusvalía, no?
- Donación, aqui vienen dudas, ya que en este caso nos donarian 1/3 a cada uno pero con la intencion de que yo me quede la parte de mis hermanos pagandoles a ellos 1/3 del valor acordado ¿Se puede (y como) hacer una donacion unicamente a mi pero yo pagandole la parte a mis hermanos? ¿O hay que hacer la donacion digamos en 3 partes y luego yo hacer compraventa de su parte?

Con la ultima opcion ando muy perdido de como se haria o si se puede y con el tema de impuestos y tal. Por si sirve la propiedad esta en Castellon y tiene un valor de propiedad de 90mil € (catastral de 68mil€), por lo que he leido que al ser menos de 100mil euros esta exento de pagar impuesto de donaciones? es así?

Y por ultimo y relaciondo con esto pero tema hipotecas, sabe alguien si los bancos me dejarian hipotecar la casa para pagar la parte de mis hermanos mas la reforma?

Gracias
Un saludo.

Hola @zarco,

Lo primero de todo: si tus padres quieren dinero a cambio de la vivienda, entonces, se va a realizar una compraventa y tendréis que tributar como tal. En cambio, si tu padres te la quieren transmitir gratuitamente, es un donación. Si, p.ej, tus padres quieren dinero pero simuláis una donación para reducir los impuestos a pagar, Hacienda podría detectarlo y exigiros tanto lo que dejáisteis de pagar, como intereses de demora, además de sanciones que oscilan entre el 50% y el 150% de lo defraudado.

Una vez dicho esto, suponiendo que tus padres quieren vendértela, en efecto, les tendrías que pagar el precio que se estipule, que no puede ser menor al valor de referencia del inmueble (no confudir con el valor catastral). Sobre ese importe tendrías que pagar el ITP, y tus padres tendrían que abonar la plusvalía municipal al ayuntamiento e IRPF por la ganancia patrimonial (es decir, entre un 19-21% por la diferencia entre el valor de lo que les costó a ellos y el valor por el que te la venden a tí). Si la casa la tienen desde antes del 31.12.1994 hay una reducción que reduce la cantidad a pagar.

En otro caso, si te la quieren dar gratuitamente, lo mejor sería que como dices os la donen a los tres, una tercera parte a cada uno, y luego tu les "compres" a tus hermanos su parte. En este caso, el ISD sería mucho mas ventajoso (en principio) que el ITP, viendo que el inmueble está situado en Comunitat Valenciana, dónde las donaciones de padres a hijos están muy bonificadas. Y luego la "compra" a tus hermanos no es una compra, es una extinción de condominio que se llama, y que en lugar de ITP se pada IAJD, que está entre un 0.5%-1.5% (mucho más reducido). Esta sería la mejor opción porque así tu tendrías que pagar dos terceras partes del inmueble (a tus hermnos) en lugar del 100% a tus padres (te ahorras dinero). Y además, en la futura herencia cuando tus padres fallezcan, tus hermanos (si por los caminos de la vida no acabáis bien avenidos) no podrían pedir llevarse más porque la casa de tus padres sea entonces tuya, ya que la donación se hizo a los tres por la misma "cantidad" (un tercio de la casa para cada uno) y tu se la compraste a ellos. Esta opción es la que te recomiendo, el ISD + IAJD es mucho más económica (en principio, habría que hacer cálculos) que la compra a tus padres. Pero ten en cuenta lo que te he indicado al principio: tus padres no pueden recibir nada a cambio. Y en este último caso, la plusvalía también hay que pagarla, pero en este caso serías tú quien debería hacer frente a ella, y tus padres tendrían que pagar IRPF por el valor de transmisión (sí, aunque no reciban nada), que será el valor declarado en el ISD, y el valor de adquisición, siendo aplicable también la reducción anterior si ellos la compraron antes del 31.12.1994.

La entidad bancaria no debería ponerte problemas, pero ten en cuenta: te darán (en general) un 80% de la tasación actual de la vivienda. Si esta está en ruinas o muy mal estado, por mucha promesa que hagas de reforma (si no lo haces el banco no puede cubrir con la casa la deuda que les dejas en caso de impago), quizás ese valor no cubra para pagar a tus hermanos. Ténlo en cuenta (tus hermanos tienen que recibir como mínimo una tercera parte del valor de referencia del inmueble, que es el valor mínimo a ojos de Hacienda que puede tener la vivienda).

Espero haberte ayudado,
Un saludo.

Dependiendo de tus intereses e intenciones también podrías tener en cuenta de que la propiedad está formada por la nuda propiedad y el usufructo, pudiendo jugar con ambas para rebajar gravámenes. Puedes seleccionar este enlace y copiarlo en Google
 https://www.idealista.com/news/fiscalidad/2021/11/30/793593-donar-el-usufructo-de-un-piso-a-un-hijo-una-alternativa-para-pagar-menos-impuestos