Fiscalidad de venta de vivienda en Hungría para residente en España

 

Hola, tengo un caso de una amiga que ha vendido una vivienda en Hungría hace unos días, en febrero de 2025 (yo tengo una vivienda en Inglaterra y si la vendo en un futuro pues me interesa el tema también). 

En este caso, ella es de nacionalidad húngara y lleva en España desde septiembre de 2022, cotizando en la seguridad social desde diciembre de 2022, y además empadronada en España. No hizo declaraciones de la renta porque no llegó al mínimo. Pero al haber pasado más de 182 días en España en 2023 y 2024 y trabajando en el país se entiende que esos años ha sido residente fiscal en España. 

Ha estado viviendo en una habitación alquilada en España. 

En Hungría tenía esta vivienda desde hace al menos 20 años que en su momento se le donó por un valor de unos 20.000 €. Ahora, en febrero de 2025 la ha vendido por 170.000 €. En Hungría estaría exenta de pagar impuesto por ganancias de capital (venta – compra), ya que por las reglas del país, el impuesto es 0% para el que tuvo una vivienda más de 5 años. 

Pero la duda es qué pasa en España con esa ganancia de capital de 150.000 €. Un gestor le dijo que en este caso de un bien inmueble radicado en Hungría solo debe tributar por ganancias de capital en ese país, y que no haría falta tributar por ello en España en 2025. Supongo que este caso se basaría en el tratado de doble imposición, artículo 6, artículo 13 (ganancias de capital), y ¿artículo 24? 

Otro gestor que consultó, por el contrario, le dijo que eso sí debería tributar en España en el IRPF del 2025, si al final reside aquí más de 182 días en 2025 y que además por haber vivido más de 2 años fuera de esa vivienda pues perdió el carácter de habitual y no podría acogerse a la deducción por reinversión en vivienda habitual. En este caso considera que al haber sido renta mundial, aunque en Hungría haya pagado un 0%, pues en España tendría que pagar la diferencia en este caso (20 y pico%), sin que haya que descontar nada por doble imposición. 

¿Cuál de los dos está en lo correcto? 

¿Y cómo sería entonces la tributación de esta operación en caso de residir en España al final en 2025? 

El convenio es el siguiente: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1987-26228 

Yo creo que le tocaría declarar en España por rentas mundiales, como comentó el segundo gestor, y que no podría ni deducirse por reinversión en vivienda habitual porque la vivienda perdió ese carácter tras tanto tiempo sin ser ocupada. 

Saludos 

Tal y como dices le va a tocar pagar en España. Lo único que puede hacer, si fue su vivienda habitual antes de llegar a aquí, es reinvertirlo en una nueva casa en España para usarla como vivienda habitual. Con una ganancia de capital de 150.000 euros y sin pagar nada en Hungría la broma le va a salir por más de 33.000 euros.  

Según el sitio web de la Agencia Tributaria y el Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI) entre España y Hungría, la venta de un inmueble en Hungría por parte de una persona residente fiscal en España sí está sujeta a tributación en España. 

 Si tu amiga ha residido en España más de 183 días en un año natural o tiene en España su núcleo principal de intereses económicos, se considera residente fiscal en España (artículo 9 de la Ley del IRPF). Si sigue viviendo en España en 2025 más de 183 días, entonces será residente fiscal aquí y deberá tributar por su renta mundial, incluyendo la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda en Hungría. 

 

 El artículo 13 del CDI establece que la ganancia patrimonial por venta de inmuebles se puede gravar en el país donde se encuentre el inmueble (Hungría). Sin embargo, España también tiene derecho a gravarla, dado que la vendedora es residente fiscal en España. 

 La única forma de evitar la tributación en España sería acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, lo cual no es posible en este caso, porque: 

 El segundo gestor está en lo correcto. Como residente fiscal en España, la vendedora debe tributar por la ganancia patrimonial obtenida en Hungría en su declaración de la Renta de 2025, sin derecho a aplicar la deducción por doble imposición, ya que en Hungría la venta está exenta de impuestos. Si en el futuro vendes tu propiedad en Inglaterra y sigues residiendo en España, el mismo criterio se aplicará: deberás tributar en España por la ganancia patrimonial obtenida, salvo que puedas acogerte a alguna exención.

Sí, era lo que yo entendía, por eso lo que comentó el primer gestor me dejó desconcertado. Que al haber tributado lo correcto en Hungría en la venta (0%), pues ya habría cumplido las obligaciones fiscales legales, y ni siquiera tendría que declarar ese dinero en la declaración del IRPF en 2025. Lo único que necesitaría es justificar el origen de los fondos al banco español al transferir los 170.000 € con algún documento de la hacienda húngara, o del contrato de compra-venta y notaría. Y ya está.

Además de las referencias que pude encontrar en Rankia de casos de otros países, y de todos los artículos de la red, que dicen que hay que tributar eso por las rentas mundiales en IRPF, deduciendo lo que corresponda por doble imposición, encontré la siguiente consulta vinculada del 2015 que no me deja lugar a dudas: https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0533-15

Entiendo que si están haciendo esto con algunos clientes, que a lo mejor hacienda no está investigando mucho estos casos y están escapando. Pero que si hacienda le da por preguntar un día a alguno de estos que de donde han salido esos euros en el banco, pues habría un problema, pero en el caso de otros países con tipos altos, pues no sería tan malo, pero un caso como Hungría, la diferencia puede ser brutal. En el caso de ella le dije que en caso de problema podría tener una multa muy grande por encima de los 80.000 € (importe, sanción, intereses) si la pillan más tarde.

Yo le recomiendo que se vaya a Hungría este año, porque afortunadamente no tiene hijos ni está casada y lo único que tiene en España es un trabajo en una tienda. Si se da de baja en España y va a Hungría, se empadrona allí, encuentra trabajo, e incluso compra o alquila una vivienda y pasa más de 182 días en el país, pues va a ser residente fiscal en Hungría en 2025 y así no tendría problema. Que si más tarde quisiera volver a España, lo que yo haría es vender en 2026, pasar más de 182 días en 2026 en Hungría, para ser residente fiscal en ese país también ese año, que incluso le conviene (por ejemplo si ha comprado vivienda en Budapest y la vende en la segunda mitad del 2026, incluso paga menos IRPF allí que en España: 15% sobre unas ganancias ya no tan grandes). Y en la segunda mitad del 2026 venir a España con el dinero totalmente limpio y sin riesgo.

Muchas gracias por las respuestas

Saludos

No entiendo lo de vender en 2026. Comentabas que ya vendió en este año. Con que pase más de 182 días de 2025 allí no tendrá que declarar aquí y sigue beneficiándose de la exención en Hungría. A finales de 2025 o primeros de 2026 vuelve y punto.  No creo que vaya a ganar más de 30.000 euros este año según lo que comentas. 

Buenas.

Es uno de los casos hipotéticos.

En este caso esta persona ahora no tiene tan claro lo que va a hacer en el futuro. Lo que sí sabe ahora es que va a descartar estar en España este año 2025 como residente fiscal.

El caso hipotético que comenté era de ir a Hungría ahora, pasar allí el resto del año, y comprar un vivienda allí para vivir y como inversión y también ahorrarse alquiler, ya que no tiene claro volver a España a comienzos del 2026 (está dudando en esto también porque las viviendas en la zona de España que le gusta se han puesto caras y tendría que pensar en endeudarse un poco), algo que podría hacer perfectamente, y por el tema de que la vivienda en Hungría está disparatada, subiendo un 14% al año (estaba así al final del 2024), por lo que tiene miedo de que su dinero pierda valor en el banco, incluso estando en euros. Luego, y si eligiera la opción de irse a otro país más caluroso, que no tendría que ser necesariamente España otra vez, pues vender la vivienda en la segunda mitad del 2026, esperando que la misma se haya apreciado (algo que no es seguro, obvio), en cuyo caso le tocaría pagar el 15% del beneficio hipotético allí.

En otro caso hipotético y pensando volver a España pronto, pues sería irse allá en, digamos, mayo, pasar allí 7 meses del 2025 para ser residente fiscal en Hungría en 2025, alquilar algo y hacer algún trabajo temporal, y ya en 2026 al comienzo volver e intentar comprar algo en España. Aquí sería un poco arriesgado el tema de qué pasará con el euro, el florín, y cómo suba el precio de la vivienda durante estos meses. O sea, que la duda en este caso sería qué hacer con el dinero de la venta original de febrero del 2025, durante, digamos 1 año. Hay más opciones como letras del tesoro húngaras que no sé como están pero supongo que pagarán bien ahora.

Pues eso, que ahora no tiene las cosas tan claras, siendo lo único claro que le conviene volverse a Hungría ahora por el tema fiscal, y es posible que igual consiga algún buen trabajo cualificado en Budapest, y decida quedarse por allí.

Saludos