¿Momento para entrar en fondos de sector inmobiliario?

A continuación, os dejo un comentario de sector inmobiliario realizado por Damien Marichal, gestor de Degroof Petercam AM. Damien explica las fortalezas del inmobiliario cotizado como herramienta de diversificación y qué ventajas aportan este tipo de activos a una cartera, como una fuente estable de ingresos, su elevada rentabilidad o la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario sin exponerse a los riesgos que presenta el inmobiliario directo.

Opinión de Damien Marichal, gestor de Degroof Petercam AM

El inmobiliario cotizado ha ganado recientemente un puesto como sector independiente debido a su importancia cada vez mayor en los mercados mundiales, pero también tiene que estar presente en una cartera bien diversificada. Este potencial de diversificación procede de la naturaleza híbrida de la inversión en REITs, que posee características de la inversión en renta variable y otras más cercanas a la inversión en renta fija y además da acceso a una clase de activo más eficiente que la renta variable pura.

Así, la inversión en compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa proporciona una fuente de ingresos estables a través de los activos subyacentes, combinados con altos dividendos. Sin embargo, mientras los bonos cuentan con un cupón fijo, los dividendos que ofrece el inmobiliario cotizado pueden aumentar en línea con los flujos de caja.

A esto se suma la búsqueda de rendimiento que hemos presenciado durante los últimos años. Los rendimientos más bajos han empujado a los inversores hacia activos capaces de generar ingresos alternativos como el sector inmobiliario, creando un sentimiento de fuerte correlación entre ambos tipos de activos. No obstante, los inversores no deberían llegar a esta conclusión demasiado rápido. Aunque se ha producido un claro incremento en las correlaciones durante los últimos cinco años, el panorama general revela que el inmobiliario cotizado está bastante descorrelacionado respecto a los precios de los bonos.

Durante los últimos años, la corriente estable de ingresos proporcionada por el inmobiliario cotizado se ha incrementado sustancialmente, mientras los rendimientos de los bonos han caído a niveles mínimos y la búsqueda de rentabilidad ha alimentado la demanda de real estate cotizado. Además, los bancos centrales han servido de impulso adicional a esta búsqueda de rendimiento a través del canal de transmisión monetaria.

Otra ventaja de los REITs es su elevada rentabilidad. Desde el año 2001, este tipo de activos han proporcionado un retorno anualizado del 10,9%, frente al 7,5% de las small caps, el 1,8% de las compañías de mediana capitalización y el 6,5% del bono alemán a diez años. Este sector también se ha visto favorecido por el incremento de la disciplina financiera tras la crisis, que ha reducido considerablemente la volatilidad de este tipo de activos.

¿Qué ocurre con la liquidez en el mercado inmobiliario? La liquidez ha vuelto a ser un tema importante recientemente, después del resultado del referéndum del Brexit en Reino Unido. Recordemos que tras la votación muchos accionistas de fondos inmobiliarios británicos decidieron vender su participación, forzando a tres fondos a suspender los reembolsos. Los inversores deben tener en cuenta que este tipo de fondos invierten un 80% en inmobiliario directo, por lo que son ilíquidos. Los fondos de real estate de Degroof Petercam AM invierten únicamente en sociedades inmobiliarias cotizadas con liquidez diaria, por lo que no están expuestos directamente al sector inmobiliario, mucho menos líquido por naturaleza.

Todas estas características hacen que el inmobiliario cotizado merezca una posición en cualquier cartera bien diversificada, ya que este tipo de activo mejora el perfil de riesgo-retorno de una cartera, proporciona una fuente de ingresos estables y evita los riesgos de inversión en inmobiliario directo.

Tras varios años positivos para el sector inmobiliario cotizado europeo en un entorno propicio,¿qué le espera a esta clase de activo en 2017 y 2018?

Las compañías cotizadas del sector inmobiliario fueron la clase de activo con el mejor rendimiento entre 1998 y 2014, con un rendimiento neto total del 12%. Durante el mismo periodo, el inmobiliario no cotizado produjo de media unos retornos netos por debajo del 8,6%, casi un tercio menos. Sorprendentemente, la asignación al inmobiliario cotizado en las carteras sólo aumentó del 0,4% al 0,6% de los activos bajo gestión durante este periodo, mientras el inmobiliario no cotizado, la octava mejor clase de activo, tuvo un peso de 3,5%.

Estos son los datos que se desprenden de un estudio realizado en Estados Unidos pero no son los únicos datos que respaldan al inmobiliario cotizado: un estudio similar llevado a cabo por la Universidad de Maastricht llegó a una conclusión similar basándose en el análsis global de 880 fondos de pensiones entre 1990 y 2009. En este caso, los REITs superaron al inmobiliario no cotizado en un 4,2% anual.

Las razones detrás de este mejor rendimiento del inmobiliario cotizado durante las dos últimas décadas son bien conocidas. La primera se encuentra en los bajos tipos de interés. Los inmuebles se benefician del menor coste de financiación, lo que se traduce en mayores beneficios por acción y dividendos atractivos para los inversores. De hecho, la diferencia entre el coste de financiación y el rendimiento de la propiedad no ha sido tan alta: los tipos de interés se encuentran en mínimos de 40 años, mientras los rendimientos de los inmuebles se encuentran en general en línea con su media histórica.

Otra razón procede de la capacidad de los responsables de las compañías inmobiliarias para añadir valor comprando edificios mal gestionados y con gran potencial para después reformarlos y venderlos. Un ejemplo son los activos baratos e infraocupados con rentas por debajo del mercado que están desactualizados pero también bien localizados. Los mejores gestores son capaces de renovar los edificios, atraer nuevos inquilinos, elevar los alquileres y ofrecer nuevos servicios a los clientes. Entonces, recogen beneficios vendiendo el inmueble a un precio mayor.

En Degroof Petercam AM, consideramos que el sector cotizado está en mucha mejor forma que durante la crisis de 2008. Muchas compañías han cambiado sus equipos de gestión, mejorado su gobierno corporativo, limpiado sus balances y optimizado sus carteras. Las valoraciones de los activos subyacentes no parecen excesivamente estiradas en este punto del ciclo pero los beneficios necesitan mejorar para defender el nivel de mercado.

Si los tipos de interés salen de los bajos niveles actuales, este entorno será más desafiante para el sector inmobiliario, pero las compañías cotizadas inmobiliarias están bien preparadas para afrontar este escenario. Después de varios años de buenos rendimientos absolutos y relativos, el inmobiliario cotizado se tomó un respiro en 2016 tras el referéndum del Brexit y el aumento de los rendimientos de los bonos en el tercer trimestre. Después de una profunda corrección y dados los sólidos fundamentales actuales, creemos que podemos ser constructivos respecto al sector, con retornos de un dígito elevados para los siguientes dos años.