#17
#18
Re: Presentación, disculpas, agradecimiento y aclaraciones.
Pues en primel lugar me alegro mucho de se haya aclarado el malentendido Alrodrigo y sigamos leyendote por aquí.
Respecto a lo que comentas de la consulta de Hacienda es ilustrativa, al menos para mí, pero en mi opinión creo que no es aplicable a nuestro caso, bueno en realidad al caso de Guillermino que creo que obra de buena fe.
Por una parte si yo fuera el funcionario que tiene que aclarar el caso tampoco me lo tragaria, en ese caso se ven cosas raras, se menciona en la respuesta algo raro que figura en "contrato" se agarran a que no se cumple una de las condiciones
xx y que la finca tampoco se ha puesto en poder y posesión del comprador, pues es el vendedor el que según las cláusulas del contrato, asume el compromiso de facilitar el acceso a la vivienda, puede concluirse que no ha habido transmisión xx
Eso ya hace sospechar. Y ademas el contrato de compraventa de la antigua se hace dos años después de entrar en posesión de la nueva, evidente,mente en Hacienda no son tontos y se detectan cosas raras.
Pero para el caso de Guillermino las cosas parecen más normales y de más buena fe, pues se hacen las dos trnsacciones a la vez, que es lo habitual, de todas formas yo siempre he dicho que el contrato debe reunir todos los requisitos, para que no se pueda declarar incompleto como en ese caso y en el primer mensaje incluso dije que seria conveniente ponerle un límite en el tiempo (no puse tiempo concreto, pero pensaba en un tiempo prudencial de 1 año), y a la vista del caso que nos ilustras y para no perder esas deducciones sería muy conveniente poner un plazo inferior a los dos años.
Así aunque se tenga que cambiar el contrato a otro comprador y realizar la escritura a nombre de este seguiriamos estando dentro del plazo, y evidentemente hacer constar que en el acto de la firma se entregan las llaves, que es lo habitual. :-)
Sl2.
#19
Re: Presentación, disculpas, agradecimiento y aclaraciones.
Estoy casi de acuerdo, Corsario, y nunca presupongo mala fe de nadie. Las cosas para Guillermino son bastante normales, pero también dice “cedía los derechos de venta del piso” … “que firmemos un contrato de venta privado entre la inmobiliaria y yo, sin escriturar ellos el piso, es decir, delante de hacienda yo continuaría siendo la dueña de dos pisos, el antiguo y el nuevo”.
Con esto, si surge algún problema en cuanto a que la venta se realice una vez transcurrido el plazo de los dos años, salvo que tengas mucha suerte, el funcionario yo pienso que va a entender que esa ganancia no está exenta. Y quizá no hace falta ir a una consulta vinculante tan rebuscada como la que puse, le va a servir con la V1069-05:
Me parecen muy acertados tus comentarios sobre la conveniencia del límite temporal, garantizándose de alguna forma que esa vivienda va a ser transmitida antes de dos años. Así las cosas, para que no se tuerzan las cosas y la Administración siga presuponiendo buena fe, entiendo debe declararse la imputación de renta inmobiliaria.
No obstante, gracias a este hilo, creo que vamos a garantizar a Guillermino que va a tener esa ganancia exenta y que no tiene por que declarar imputación de renta inmobiliaria. En la consulta que pego se puede leer: “La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves…”
Por tanto entiendo que si en el contrato privado de venta de esta vivienda se pone una cláusula indicando que se hace entrega de las llaves a la inmobiliaria, y efectivamente se entregan, y que Guillermino a lo único que se compromete es a formalizar las escrituras una vez que la inmobiliaria haya encontrado comprador; estamos asegurando que existe contrato firmado y que además se entrega de la cosa vendida.
Gracias y saludos.
#20
Re: Presentación, disculpas, agradecimiento y aclaraciones.
Hola a todos,
primero de todo es mi más sincero agradecimiento delante de todas las respuestas recibidas a mi consulta.
Y de otro lado, y en resumen, creo haber entendido que si el piso viejo se escritura antes de los 2 años de la compra del nuevo, puedo continuar desgrabándome la hipoteca??
Gracias de nuevo.
#21
Re: Presentación, disculpas, agradecimiento y aclaraciones.
Pues yo en el tema de impuestos no soy experto, pero entiendo que sí.
En realidad si el contrato cumpliese todos los requisitos y se consignase entrega de llaves entiendo que ante Hacienda podrias demostrar su transmisión, (el caso que ilustra Alrodri en el enlace de la consulta tiene defectos) pero para más seguridad creo que seria conveniente poner los dos años como límite máximo para escriturarlo, o incluso un plazo más corto. Tampoco es cuestión de pasarse un montón de tiempo con el compromiso pendiente de que te llamen para firmar la escritura.
#22
Posiblemente vaya a meter en algo la pata.
A mí me va a fallar más algún aspecto jurídico o de gestión de los tributos municipales.
Firmando el contrato de compra-venta y quedando claro que además que se entrega la vivienda (entrega de llaves), se justifica ante Hacienda que se ha transmitido realmente la misma. Pero como bien dice Corsario es muy importante fijar un plazo para la escritura, además de por lo que él dice, por que un contrato privado en el caso de inmuebles no es válido frente a terceros (aunque en Hacienda sí te lo estén admitiendo).
En mi opinión, y es aquí dónde posiblemente meta la pata, se debe intentar liquidar con ese contrato privado (es lo que no sé si te van a permitir hacer con un contrato privado) el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Además debe acudirse al Catastro para comunicar el cambio de propietario y conseguir el cambio de contribuyente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Entiendo que también debe comunicarse el cambio a la comunidad de propietarios.
Y en cuanto a la pregunta. No queda más remedio que echar cuentas.
En primer lugar, como reinviertes el 100% del neto de la venta (importe en que se valora la vivienda antigua menos hipoteca pendiente de pagar), tienes exento el 100% de la ganancia patrimonial que esté sujeta al impuesto. Por tanto hay que calcular esa ganancia.
Para ello tenemos que restar a esa valoración dada a la vivienda y que nos sirve como valor de transmisión, el valor de adquisición de dicha vivienda debidamente actualizado con los coeficientes establecidos a tal efecto. Si además la casa se adquirió con anterioridad al 31.12.1994 se deben aplicar los coeficientes reductores hasta la ganancia obtenida hasta el 19.01.2006 (los llamados coeficientes de abatimiento). Todas estas operaciones darán la ganancia sujeta al IRPF, pero exenta por reinversión.
Por otro lado se deben sumar todas las cantidades que han servido de base de deducción por la vivienda antigua.
Puede empezarse a deducir por la hipoteca de la nueva vivienda una vez se hayan invertido en la adquisición de ésta las cantidades que han servido de base de deducción por adquisición de la antigua vivienda más la ganancia exenta por transmisión de la misma.
Aunque parece complicado, es más fácil hacerlo que contarlo.
Saludos.