Mi Gran Amigo Ollie.
A continuacion esta es una serie de mi amigo Orlando de Arizona quien fue un Trader de Bonos en el piso del CBOT en los 90s y luego fue un exitoso Broker/Inversionista inmobilario en Arizona. Su Espanol no es el mejor, pero es entendible. Ojala que sea de utilidad para ustedes amigos que desean entender el increiblemente diversificado mercado de EEUU.
POST 1:
ejame explico como es que se manejaba esto para que entiendan todos por que es que esta afectando tanto esto del subprime y los CDO's.
Cuando una casa se vende, el valor que los evaluadores (appraisers) le dan, lo basan en las ventas mas recientes de las casas mas similares a la misma. Hasta principios del 2007, los evaluadores ignoraban todo lo que fuera un "distress Sale" (foreclosures, REO, short sales, etc.)
Conforme paso el año 2007 se fue haciendo comun que los bancos le dijeron a sus evaluadores que usaran 'short sales', 'foreclosures', y todas las demas casas como comparativos para ponerle un precio a la casa. Es por esto que estan tratando de cambiar las reglas para que los evaluadores no sean del banco, ya que hasta cierto punto estan manipulando los precios (y los estan bajando lo cual empeora la situacion). Por el otro lado, como comprador es imposible ignorar short sales como comparativos ya que en ciertas areas estos forman el 80%-90% de las casas en venta!!!
Ahora en cuanto a un short sale, no es lo mismo hacer un short sale en las viviendas que en el mercado bursatil.
Un Short Sale quiere decir que al venderse la casa, el valor de la casa es menos que lo que se debe al banco. En otras palabras, si tu casa vale 260,000 y tu le debes 300,000 al banco la unica forma que puedes vender tu casa es que tu le pages la deuda al banco (cosa que obviamente nadie lo va a hacer) o pedirle al banco permiso para que te perdone parte de la deuda, $40,000 en este caso.
El proceso de un short sale es complicado y solo puedo hablar de el estado de arizona, ya que desconozco las leyes de otros estados. Nunca se habia visto tantos short sales y cada banco tiene sus propios procesos asi que varia de banco a banco aunque el proceso es similar. Primero que nada hay que pedir permiso al banco para vender la casa. La mayoria de las veces el banco va a pedir pruebas de por que no se puede pagar la deuda la cual se le dio al comprador en 'good faith' (cinicos jajaja, pero es el lenguage que usan).
No es comun que dejen hacer short sale si puedes pagar la casa pero tampoco es imposible y si lo he visto pasar. Bueno una vez que den permiso la casa se pone a la venta y aqui es donde se pone interesante. El banco aceptara la oferta mas cercana al avaluo de la casa aunque la venta de la casa es como una subasta que baja de precio hasta que encuentra compradores. En este caso la casa se pondria en venta a $300,000 y se baja en incrementos hasta que recibe ofertas. Por lo general estas comprando la casa por 80 centavos al dolar.
Hay otros que simplemente ponen la casa en venta a 80-90 centavos al dolar desde un principio. Esto pronto cambiara ya que esto esta afectando el resto de las viviendas y no hay mucho control ya que es un proceso poco conocido y hay mucho conflicto de intereses por medio de los bancos, dueños de casa, agentes de bienes raices, e inversionistas quienes compraron las notas a los bancos.
Ahora para protegerse de esto depende mucho de tu situacion y de el area donde resides. El Area de phoenix por ejemplo tiene muchas areas con alto numero de foreclosures pero tambien hay areas donde el precio de las casas esta subiendo y el volumen de compradores tambien.
Como cualquier otra inversion yo sacaria mi dinero de donde no me esta dando y lo pondria donde me de mas. Estos serian mis parametros pero tambien necesitas anticipar la ola de foreclosures que viene. Una compañia de titulo puede sacar una lista en los vecindarios de gente que tiene casas con prestamos ARM los cuales van a resetear en estos proximos meses. Esto lo tomaria en cuenta si pienso comprar casa y me cercioraria de que el vecindario no va a tener problemas en los proximos meses. Para Julio o Agosto estaremos viendo lo feo de todo este desmother.
Ultimo - Como hacer dinero con los Short Sales -
Por lo general los prestamos que se hicieron fueron del 100% de financiamiento dividido en un 80/20.
Cuando una casa se va a foreclosure el banco primario se queda con el dinero antes que el secundario.
Entonces si el prestamo fue de un total de $300,000, el prestamo seria asi:
Banco primario 80% = 240,000
Banco secundario 20% = 60,000
En lo que es Chandler y Gilbert por ejemplo, las casas bajaron entre un 15% y 20%.
Entonces si una casa se va a foreclosure y el banco la remata la casa se estaria vendiendo por unos 230,000 - 240,000. Pero como de aqui se pagan impuestos, abogados y otros gastos, el banco se vendria quedando como con 190,000-200,000. Entonces tu puedes ir con el banco secundario y decirle:
""""Si esta casa se va a foreclosure, tu vas a recibir $0 dolares por tu nota de $60,000. Te compro la nota por $1,000"
De eso a nada el banco por lo general se deshace de la nota y la quita de sus libros. (Por lo general no pagas mas de $5,000 por estas notas)"""
Despues vas con el banco primario y les dices.
"""Si esta casa se va a foreclosure te vas a quedar con $190,000 pero tambien te costara tiempo el lidiar con este proceso. Te compro la casa en $180,000" (esto siempre y cuando el dueño este de acuerdo, lo cual ya esta establecido antes de empezar el proceso)""""
Entonces lo que acabas de hacer es:
-Ayudaste al dueño a salirse de su pesadilla.
-Le diste al banco secundario algo de dinero en lugar de que recibiera nada.
-Le quitaste la casa al banco, cosa que ellos quieren para quitarla de sus libros.
La casa en valor 'real market' vale $230,000 (supongamos que la revendes en $220,000 para que salga rapido)
Y tu la compraste en $180,000 + $1,000 de la nota Tus ganancias son de $39,000 - gastos de reparaciones menores, costos de cierre y comisiones si se usa un agente. por lo general las ganancias son de $15,000 a $20,000 y tu inversion es de $1,000. R.O.I (Return On Investment) 666% a 1,000% !!!!!!
Nada mal para alguien que lo hace seguido eh?
Ahora si no tienes tu equipo de contratistas para reparaciones o lo demas puedes asignar el contrato de la casa y vender el contrato de comprar la casa en $180,000 por unos $5,000 o $10,000 a alguien mas. Esto se conoce como 'wholesaling'. Asi te quitas de riesgo y puedes tener tu dinero el mismo dia y no quedarte con una casa que no quieres o no te interesa.