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Financiamiento del especulador inmobiliario.
Hola a todos. Este post va dedicado a los que viven en EEUU o planean invertir en EEUU. El 99% de los flippers que conozco no usan su propio dinero para hacer flips. Usan financimientos externos Y hay varias formas de conseguir financimientos para hacer flips.
1-BANCOS:
Si tienes una buena relacion con un banco, pues te salvaste, pero no es el caso en el 99% de los casos ya que los bancos tardan un mes para soltar el cash y en ese lapso es muy probable que las propiedades en distressed que tengas en la mira ya han sido adquiridas.2-MORTGAGES BANKERS:
Estos son muchisimo mas flexibles que los bancos, pero igual hay que tener una relacion muy estrechas con ellos. Los Mortgages Bankers solian soltar el cash en 48 horas, pero con el Dodd-Frank en camino eso va a cambiar drasticamente.3-HARD LENDERS:
Este es el 80% del negocio del Flipper. Los Hard lendes prestan en 48 horas, pero a una tasa muchisimo mayor que los bancos y los MB. Un tipico Hard lender te cobrara entre 1 y 4 puntos up front del total del prestamo (1 punto = 1%) Y te cargara entre un 10% y un 14% de interes (tal vez menos a medida que hagas mas negocios con ellos). Pero te dan casi el 100% del prestamo. Y en el mercado actual hace mucho sentidos. Por ejemplo, si una propiedad distressed que conseguiste por 60 mil dolares y el estimado presupuestal para rehabilitarla es de 30 mil mas costo de cierres y otros gastos sumen en total 100K, Y en esa zona el precio de mercado es de 180 mil, pues tiene sentido tomar un Hard Lender ue te cobre un 1% up front y 10% de interes a 6 meses. Ya que si todo sale dentro de los proyectado, Y vendes la casa en 140 mil (para venderla rapido a otro inversionista o dentro de la HUD) pues pagarias solo 10,000 de interes quedandote con 30 mil para ti de profit.4-PARTNER LENDERS:
Esto son prestamistas que NO cobran intereses, pero si cobran puntos. Usualmente te cobran 5 puntos del prestamos up-front y te cobran el 50% del profit que hagas. Tomemos el ejemplo anterior y que todo de 100K en el budget proyectado, pues das 5000 al prestamista y de los 40 mil ganados, pues les das el 50% que son 20. Tanto los Hard Lenders como los Partners Lenders abundan como hormigas antes de la lloviznas en este pais. Son tipos que generalmente fueron exitosos flippers, se hicieron ricos y decidieron tomar la vida con mas calma. Por lo tanto puede de ser de gran ayuda para los novatos. Los Hard Lenders y PL funcionan de la siguente maneras (NO TODOS) y Es que el caso de los Hard Lenders compran prestamos a los Mortgages Bankers (jamas a un banco) y te revenden el prestamo a ti a una tasa mucho mas alta, siendo este un negocio muy lucrativo, pero con sus riesgos si no se tiene experiencia. Y los PL son personas que estan contigo en todo el proceso del deal. Para lidiar con HL y PL es importantisimo llevar un plan de negocios muy detallado Y es mejor si llevan varios planes. Osea, no se aparezcan donde un HL o un PL con un solo plan de flipping.. Miren 10 propiedades que les intereses y que hayan estudiado y vayan hagan sus inspecciones personales a cada propiedad con un buen sub-contratista Y lleven esos planes a este tipos de prestamistas (recuerden que el 99,9% eran flippers en sus inicios y solo se dedican a prestar a flippers!~) Ya en otro post puse un spreadsheet de como se debe hacer un prespuesto para ser presentado a los Hard Lenders y PL. Pero pondre otros dos porque es vital en este negocio.. PD: Estas son PROYECCIONES presupuestales, NO ES EL RESULTADO FINAL.. Pero es asi como se debe presentar a un hard lender.. La buena noticia es que hacer estos prespuestos aqui en EEUU es algo muy agil y que se puede terminar en un dia (Yo termino 10 prespuestos en una tarde). La clave es tener un buen sub-contratista serio (los mexicanos suelen desaparecerse por dias y hacer las cosas mal hecha, asi que solo trabajo con cubanos o managers que sean gringos)
