España
Buenas,aunque veo que el tyema esta ya tratado,no me consigo hacer una idea clara.
Se trata de mi mujer,tiene cuatro hermanos y han heredado dos parcelitas y una vivienda
¿cual es la forma de conseguir que estos bienes se vendan y repartise los hermanos el dinero,si los otros hermanos no quieren?
La vivienda es vivienda habitual de uno de los hermanos.
Gracias y saludos
Instar a la disolución del proindiviso o vender su participación indivisa a una sociedad dedicada a sus compras (se pierde bastante dinero en esas situaciones, pero se gana en falta de preocupaciones y limita los disgustos).
Hola Kastor,
Como dice Kyrie las soluciones cuando pasa esto es disolver la sociedad o vender tu parte pro-indiviso.
Estos casos son complicados, encima con la familia donde salen rencillas de hace años. Yo intentaría vender mi parte al hermano que vive allí, la exposición es : quiero vender la casa, si tu no quieres vender porque ahora vale poco pues comprame a mi mi parte y el negocio para tí.
Si dice que no vende ni compra pues tienes un problema, 2 soluciones, o vendes tu parte a una empresa pro-indiviso o presentas denuncia para disolver la sociedad (una propiedad con varios co-propietarios es una sociedad) y nadie esta obligado a permanecer en una sociedad en contra de su voluntad.
Si vendes tu parte pro-indiviso te van a dar el 10-20% de su valor. Si denuncias sale el juicio al cabo de unos 2 años y el juez ordena la subasta para disolver la sociedad, se subasta por una miseria y tienes coste de abogado, procurador, declaracion en IRPF de segunda vivienda disponible...
Lo mas rentable es actuar como las empresas pro-indiviso y presionar al inquilino; con un familiar mio funcionó, se le dice al inquilino : esta finca vale 100, quiero vender, me corresponden 20 (5 hermanos) por ser mi hermano te la vendo por 10 (recuerda que pro-indiviso igual te dan 2 ó 3) si no me compras mi parte por 10 presento demanda de disolución y cuando el juez ordene la subasta iré a la subasta y pujaré por ella hasta 10, si la compro por menos pues tengo una casa que vale 100 por menos de 10, ya la venderé y obtendré jugosas ganancias. Si se subasta por más de 10 ya he vendido mi parte por los 10 que pedía y con beneficio... Es lo que hacen las empresas que compran pro-indiviso.
De todas formas es un problema. Sobretodo ten cuidado con la ley de USUCAPIÓN, cuando un co-propietario tiene la posesión del bien (vive en el) si al cabo de 9 años ningún otro co-propietario muestra disconformidad pasa a ser toda la propiedad suya, solo tiene que ir al notario y hacer nuevas escrituras. Cuidado con no hacer nada y dejar pasar el tiempo.
S2
Gracias,
no acabo de entender una parte
esta finca vale 100, quiero vender, me corresponden 20 (5 hermanos) por ser mi hermano te la vendo por 10 (recuerda que pro-indiviso igual te dan 2 ó 3) si no me compras mi parte por 10 presento demanda de disolución y cuando el juez ordene la subasta iré a la subasta y pujaré por ella hasta 10, si la compro por menos pues tengo una casa que vale 100 por menos de 10, ya la venderé y obtendré jugosas ganancias. Si se subasta por más de 10 ya he vendido mi parte por los 10 que pedía y con beneficio...
lo que sale a subasta que es la finca entera o solo mi parte??
si es toda la finca y se subasta por mas de 10,por ejemplo 15,esos 15 deben repartirse entre todos?
respecto a lo de usucapion,esos años entiendo se cuentan
solo desde que ha fallecido la persona y por tanto hay una situacion "vacia" de propiedad?
y solo conque uno de los hermanos este empadronado en la casa,ya bastaria para al cabo delos nueve alños,encontrarnos con esta situacion?
saludos
De nada compañero,
Es un ejemplo para entender el concepto, te explico el caso de mi padre que fue parecido : heredó un piso a repartir entre 3. El piso 2 querían vender y 1 no. Se hizo tasación y se valoró en 130.000 euros, si se vendiera por eso cada uno de los 3 ingresaria 43.000 euros, pero como uno no quiere vender no se puede, situación bloqueada.
Se contactó con una empresa que compra propiedades pro-indiviso (porcentajes de propiedades) ellos compraban el 66 % (la parte correspondiente a los 2 que quieren vender) pero ofrecían 10.000 euros a cada uno, es decir si compraran toda la propiedad la hubieran comprado por 30.000. Como hay gente desesperada, o con rencillas familiares o para solventar un problema rápido aceptan.
Esa empresa pro-indiviso (normalmente son inversores de fondos buitre) se pone en contacto con el que no ha vendido su parte y le hace saber que quieren comprarle el 33% restante y le ofrecen 10.000 igual que a los otros 2, si acepta compran todo por 30.000 y luego lo venden por 120.000 (negocio redondo). Si el tercero no quiere vender presentan demanda de disolución, esperan 2 años que salga juicio y se dicte subasta, entonces van a la subasta.
SIEMPRE SE SUBASTA TODA LA PROPIEDAD, LA CANTIDAD OBTENIDA EN LA SUBASTA SE REPARTE ENTRE TODOS LOS PROPIETARIOS SEGUN COEFICIENTE; por eso es una disolución, si se subastara una parte tendríamos otra vez el mismo problema.
En el caso de mi padre, los pro-indiviso acudirian a la subasta y pujarian en ella hasta 30.000 por todo ( su tope es el dinero que han pagado por la parte que ya tienen, si se subasta por menos compran todo, si se subasta por encima rehusan y venden, así tienen beneficio inmediato), si se quedan con la propiedad por 30.000 es igual a comprar la parte del que quedaba por 10.000 (lo que querían en un principio). Si el precio sube más que lo que ellos han invertido entonces no pujan, otro se lleva la propiedad por pongamos 40.000, en ese caso ellos venderían su 66% por 26.000 (es una subasta obligada para disolver sociedad actual) entonces tienen un beneficio de 6000 con una inversion incial de 20.000 en 2 años, a ver que banco te da eso.
Mi padre y su hermano viendo el percal actuaron como una empresa pro-indiviso, se tomó como inversión. Le dijeron al otro hermano : o nos compras nuestra parte y te quedas el piso (como vale 130.000 y nos corresponde 43.000 a cada uno te hacemos oferta y te lo vendemos por 20.000 cada uno, así tu ganas (compras casi a mitad de precio de lo que vale y disfrutas el piso) y nosotros también, (tenemos menos de lo que vale pero solventamos ya el problema, evitamos juicios e historias y disponemos ya del dinero y podemos invertirlo y moverlo antes). Si no aceptas presentamos demanda de disolución y cuando se subaste iremos a la subasta, pujaremos hasta 60.000 por todo si se vende por menos nos quedamos con un piso que vale 130.000 por 60.000 o menos y ya lo venderemos por 130.000, si se subasta por más pues vendemos nuestra parte por esos 20.000 cada uno, osea vamos a ganar sí o sí, de ti depende ganar tu también o no.
Funcionó.
Los 9 años empiezan a computar desde que el que tiene la posesión del piso en exclusiva (vive el y no vive a la vez otro co-propietario) y es dueño de una parte. Para poder reclamar la totalidad de la propiedad no puede haber oposición por parte del resto durante los 9 años a que viva ahí, es decir que se denuncie la posesion ilegal y se pida deshaucio y también que el que vive pague todos los tributos (IBI, comunidad de vecinos, basuras, cloacas...)
En el caso de tu mujer es desde el dia que murió tu suegra (podría tener usufructo) y uno de ellos vive ahí. Sí, con 1 solo sirve.
Piensa que no hay una situacion vacia de propiedad, tu mujer y sus hermanos son propietarios desde el dia de fallecimiento de tu suegra, lo que no está es REGULARIZADO, pero ellos son los propietarios, si hacéis aceptación de herencia y se hacen escrituras actuales se harán con fecha de la muerte de tu suegra, no con fecha actual.
Te recuerdo que para regularizar herencias hay 6 meses de tiempo, si se hace luego hay multa y recargo hasta los 5 años de fecha de fallecimiento, luego prescribe y no hay que pagar impuesto de sucesiones (al menos en Cataluña)
S2