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Pro indiviso y exceso de adjudicación - Proindiviso

2 respuestas
Pro indiviso y exceso de adjudicación - Proindiviso
Pro indiviso y exceso de adjudicación - Proindiviso
#1

Pro indiviso y exceso de adjudicación - Proindiviso

Buenas tardes,

Quiero 'quedarme' con la totalidad de una vivienda que tenemos en pro-indiviso 3 personas. Aclaro que NO es una herencia. El problema es que he visto que la comunidad autónoma (Aragón) valora el piso en 169.000e, que no los vale ni de broma. Si me lo compraran por ese dinero venderíamos!!!!!

Por tanto, entiendo que al pagar la parte acordada con las otras partes me va a llegar a mí (y no a ellos, ¿o sí? No quiero suponerles gastos!!) una complementaria de hacienda indicando que he de tributar por esta diferencia de precio; ¿no? ¿O me sirve con pagarles el valor de adquisición actualizado? En general, ¿hay alguna forma de librarme de esta sangría debida a los precios hinchados que maneja la administración? ¿Servirá si pido una valoración previa vinculante del inmueble? Mi 'miedo' es que tarden tanto tiempo en responderme que no pueda realizar la operación este año y me apliquen el impuesto sobre ganancias patrimoniales de 2015, que es notablemente más alto.

Según entiendo en http://impuestos-av.blogspot.com.es/2010/10/excesos-de-adjudicacion.html , no tendría que pagar ITP debido a este exceso de adjudicación al haber remunerado a las otras partes con la cantidad pactada entre las partes. ¿Esto es correcto o sí que debería tributar? En ese caso, ¿debería ser el ITP o tendría sentido que se tributase según el impuesto de donaciones? Otro de los titulares , que tiene el 50% de la propiedad, es mi madre, por lo que en Aragón estaríamos exentos... Tampoco tengo claro si tendría que pagar plusvalías del ayuntamiento. ¿Me lo sabéis decir?

Estoy pensando que hay una posibilidad que no sé si tiene algún sentido ni si es legal. Una posibilidad que me habían comentado era que mi madre me donase su parte (aunque tengo una hermana, lo puede hacer dado que tiene otras propiedades) pero entiendo que aquí sí o sí ella iba a tener que tributar por ganancias patrimoniales hasta ese valor abusivo de la admon.; ¿no? Pero si pactásemos que el valor de la vivienda es el que dice Hacienda y que yo le voy a dar la remuneración económica completa a los otros dos co-propietarios y mi madre me donase el exceso de dinero hasta lo que habíamos pactado? ¿Esto es posible? El problema que veo es que yo no tengo el dinero para pagar esa suma y que luego me lo devuelva (no sé ni si me darían la hipoteca, pero me va a suponer también un pico...), con lo cual debería no pagarle el dinero . ¿Esto se puede hacer? No sé si es posible reconocer la deuda en un contrato o similar - en vez de darle el dinero - y que luego (o a la vez o cuando sea) ella me haga la donación. ¿Estoy diciendo tonterías? Jeje

Otro punto es que la vivienda sería mi vivienda habitual (y única , jeje). ¿Esto tiene alguna implicación para el tema de la ganancia patrimonial? Como re-invirtiendo en la adquisición de vivienda habitual creo que no se paga el impuesto, y mi 'ganancia' es para la primera vivienda igual simplemente no tengo que pagarlo... (repito, no tendrán que pagar las otras partes, ¿no?) En caso de que esto no sirva, voy a tener que gastar dinero en arreglos y mobiliario; ¿podría imputar que esta ganancia la voy a dedicar a rehabilitación de la vivienda habitual?

Un saludo y siento el tostón! No tengo ni idea de estos temas, como queda claro, jeje.

#2

Pro indiviso y exceso de adjudicación - Proindiviso

Buenas Proindiviso, respecto a la posibilidad de que tu madre haga una donación, podria darse pero tendrías que ver si te resulta rentable pagar el impuesto sobre donaciones y sucesiones.

Considero que será más fácil realizar la compra directamente a tu hermana y a tu madre.

Saludos.

#3

Re: Pro indiviso y exceso de adjudicación - Proindiviso

La división de cosa común, sin actualizar valoraciones (entre las partes), y entregando cantidad en compensación cuando es un bien indivisible, está gravada por el impuesto AJD del ITPAJD.

El tipo impositivo en Aragón es el 1 %, y la base imponible es el "valor real" del bien transmitido.

Ese "valor real" es el SUPERIOR de:

Precio efectivo de compra o adquisición
Valor por coeficientes respecto del valor catastral
Valor de Tasación

Si el valor por coeficientes sale 169.000, la cuota del impuesto son 1.690 €.

Si la vivienda está realmente en mal estado, los precios de la zona han bajado mucho, etc etc, podría valer la pena realizar una tasación, y liquidar el AJD en base a esa nueva valoración "individualizada". Pero claro, una tasación tiene un coste, no está claro que la administración la acepte, y el posible descuento de impuestos es bastante pequeño.

Las cantidades a entregar a los otros dos ex-propietarios debe ser la que equivale a su valor o precio original de adquisición, no al valor actual a efectos del AJD.

Los que deberán declarar dicha transmisión en su IRPF son los dos ex-propietarios que transmiten su parte de vivienda.

Si se hace por división de cosa común sin actualizar valoración, sale ganancia 0 o negativa.

La cantidad a entregar no tiene por que hacerse de golpe, se puede hacer un reconocimiento de deuda, e ir pagando poco a poco. Depende que los otros copropietarios lo acepten.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!