hipoteca, hacienda y financiación...

22/08/15 20:46

Hola buenas tardes, os intento exponer muy brevemente el caso particular que me ocupa. Recientemente, mis padres han vendido su vivienda habitual (su 1ª vivienda). Tras preguntar en diversas inmobiliarias y gestorías aún tenemos más dudas ya que ni entre ellas mismas son capaces de ponerse de acuerdo y cada una dice una cosa al respecto.
Mis padres querían adquirir con el dinero que han sacado por su anterior vivienda (120.000 euros) otra 1ª vivienda por lo que reinvertirían esa cantidad. Ahora vienen las dudas.

- ¿Sí mis padres compran una vivienda de un coste inferior a esos 120.000 euros, por poner un ejemplo; reinvierten sólo unos 80.000 euros, Hacienda luego les requeriría pagar un 20 y pico % de la diferencia? ¿Si reinvierten toda esa cantidad Hacienda no les requeriría nada?
- ¿Podrían solicitar la devolución en el Ayuntamiento de la plusvalía que han aportado por la venta de su anterior piso a vistas de que van a adquirir otra vivienda en el mismo municipio, o la plusvalía hay que pagarla siempre al vender aunque se vaya a reinvertir ese dinero en la compra de otra vivienda?
- ¿Ya que yo actualmente, no tengo ningún préstamo a mi nombre, podría pedir yo la hipoteca en vez de mis padres para así aumentar el plazo de años de amortización del préstamo? A mis padres por edad (59 años) sólo le conceden 16 años de préstamo. En el caso de que pudiera pedirlo yo solo a mi nombre (tengo 29 años), la idea sería comprar un piso "mejor" que el que ellos tenían (ascensor, garaje, mejor zona dentro del municipio de Alcobendas,...) para mis padres (seria su 1ª vivienda habitual) y un segundo piso mucho más económico para tenerlo alquilado mientras tanto. ¿Veis viable esta operación? Tendrían problemas mis padres con Hacienda por no aparecer su nombre en el préstamo hipotecario?, ¿Tendría que poner a su nombre el piso caro para que Hacienda viera que han reinvertido el 100% de lo vendido y a mi nombre el piso "barato"?.
Hablando con alguna entidad me concederían hasta 180.000-185.000 euros.
- Piso caro: en torno a 200.000 euros
- Piso "barato": en torno 80.000 Euros.
En caso de poderse realizar ambas operaciones tal como os comento ¿cómo habría que hacer?
- ¿Pagar el piso "barato" en mano esos 80.000 euros? ¿Para el piso caro aportar 35.000-40.000 euros y pedir esos 180-185.000 restantes?
El propietario del piso caro ha dicho que no le importaría recibir 10-15 o 20.000 euros en negro para escriturar el piso en vez de en 200.000 en 180.000 pero supongo que a la larga esto podría tener algún aspecto negativo para mis padres ¿verdad?.

Gracias de antemano.
Un saludo.

Re: hipoteca, hacienda y financiación...

26/08/15 10:41

Buenos días Scarface86,

En primer lugar cuando la reinversión se produce parcialmente, como es el caso que comentas, es decir, que el importe de la reinversión sea inferior a al total obtenido por la venta, solo se excluye de gravamen a la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponde a la cantidad que realmente se ha reinvertido.

Cuando la transmisión del bien inmueble es lucrativa, tiene la obligación de pagar la plusvalía el transmitente, es decir el vendedor del be. Mientras que si la transmisión es onerosa, el que tiene la obligación es el adquirente (heredero, legatario, etc)

La situación que planteas es algo extraña, es decir, si tus padres van a reinvertir 80.000 de los 120.000 por los que han vendido su vivienda, ¿Para que necesitan hipoteca?

Yo soy partidaria de hacer las cosas legale,s y más con hacienda, pues tarde o pronto, tendrás que acabar pagando y con recargados.

si tiene el dinero para comprar la vivienda no es necesario ninguna hipoteca. Si lo que planteas es que parte del dinero que han obtenido por la venta de su primera vivienda lo reinviertan en un piso para ti, por el que si te tendrías que hipotecas porque te faltaría dinero, lo que tendrías que hacer es hipotecar tu por lo que te falte para el piso, y lo que te han donado tus padres pagar el impuesto sobre donaciones y sucesiones.

Luego planteas que tus padres quieren un piso de 200.000, si tienen ya 120.000, solo les quedaría por pagar 80.000, que aunque es una suma importante, podrían asumir en 16 años?

También puedes mirar de hacer la hipoteca a nombre de los 3, de este modo los tres podrías aportar y en 16 años si ue la tendrías pagada.

Te lo digo porque no sé hasta qué punto se puede hacer una hipoteca a nombre de un titular y que sea otra persona la que está pagando las cuotas del préstamo...y esta operación tal vez sí que podría traerte a posteriori algún quebradero de cabeza y algunos gastos e concepto de impuestos.

Re: hipoteca, hacienda y financiación...

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leopol72

26/08/15 13:43

Respecto a la plusvalía, no suele existir ningún tipo de exención por reinversión, así que en principio no hay nada que reclamar ni devolver, aunque puedes mirar la Ordenanza correspondiente por si acaso.

Respecto a la otra historia, yo creo que si la intención es comprar un piso bastante mejor y mas caro pero para el cual no les conceden el total de la hipoteca, una posibilidad es comprarlo entre los tres, ellos ponen la totalidad del dinero de la venta (y así se acoge a la exención por reinversión al 100%) y a cambio reciben el porcentaje del piso que corresponda, y tú compras el resto, con hipoteca si te hace falta.
En tu ejemplo de piso de 200.000, ellos compran el 60% poniendo 120.000 euros, y tu el 40% restante poniendo 80.000, con hipoteca o sin ella, según puedas o te interese. Y si además quieres comprar tú otro piso más barato y puedes, pues no tiene nada que ver.
Lo que nunca van a poder hacer para acogerse a la exención por reinversión es invertir en dos nuevas viviendas habituales, eso no cuela. si compran el de 80.000, tendrán que pagar por la ganancia por la parte no reinvertida. Y si compran parte de otro, esa parte no será reinversión.

Un saludo