Consejo sobre compra de vivienda SAREB

Hola a tod@s,

Desde hace unos meses estoy buscando pisos en mi ciudad para, si surgiera la oportunidad, comprar. No tengo mucha prisa, la verdad, pero creo que actualmente hay muy buenas ofertas y es buen momento para comprar. Digamos que voy despacio y me tomo con calma la búsqueda, estoy esperando que llegue la oportunidad adecuada. Quiero exponeros este caso para que me déis vuestra opinión.

Casi por casualidad di con un edificio muy cerca de donde vivo actualmente en el que se vendían varios pisos. Un edificio de 2009, completamente nuevo. En su momento la constructora vendió la mitad de los pisos, fue a quiebra y los pisos que quedaron pasaron al banco malo (SAREB), gestionados por Liberbank. Me puse en contacto con ellos para recibir más información y a los pocos días me llamaron de una agencia, que a su vez trabaja para Liberbank, digamos que es quien les lleva las ventas de estos pisos. Esa misma semana me enviaron a mi correo los planos de varios modelos que tienen a la venta así como los precios y decidí concertar una cita para verlos. Me encantaron, la verdad, pisos completamente nuevos donde no tienes que hacer nada, mas que meterte a vivir. La cocina está amueblada, solo hay que poner la nevera. Conozco muy bien esa zona porque vivo cerca y me gustó todo el conjunto. Los precios también bastante bien, estoy seguro de que los primeros pisos que vendió la constructora costaron muchisimo más.

En ese momento la chica de la agencia me comentó que ahora en Septiembre Liberbank dejaria de gestionar estas viviendas y pasarian a Servihabitat de La Caixa, lo que podia suponer que cambiara el precio, me dio incluso una fecha tope. La mecánica que según ella se seguía era enviar una oferta de compra a Liberbank, para lo que se pagaría un deposito de 3.000 euros. Si la aceptan, el piso es tuyo y ese dinero se descontaría del precio final. Si no la aceptasen, Liberbank envia una contraoferta, pero me dijo que generalmente en el 90% de las ofertas que hacen se aceptan. La chica tenia muchas ganas de vender, obvio, pero yo le comenté que no tenia prisa en comprar y solo lo haría cuando realmente tuviese una buena oportunidad.

Pasaron las semanas, revisé bien los planos y mas o menos decidi cual era el piso que más me gustaba. Mientras tanto hablé con el banco para el tema de la hipoteca, aún estoy a la espera de la respuesta. También me puse en contacto con los administradores de esa comunidad, me explicaron como funciona todo y me aseguraron que Liberbank está al dia en el pago de las cuotas. Esta mañana la llamé por teléfono para preguntar por el asunto del cambio de Liberbank a Servihabitat; la chica me dijo que se habia retrasado una semana, dandome como fecha tope, justamente, este viernes para hacer una oferta. Obviamente aún no la voy a hacer sin saber si me dan hipoteca o no y en qué condiciones. Me preguntó qué pisos me habian gustado más, y al decirle cual, rápidamente me comentó que los segundos los tenia todos vendidos ya... justo los que más me gustaban. Se apresuró a decirme que ya habia vendido 3 pisos en estas dos semanas, que solo quedaban terceros... Me dijo que si se producia el cambio a Servihabitat, se paralizarian las ventas uno o dos meses hasta que La Caixa estableciese las nuevas condiciones.

Me quedé un poco mosca con las palabras de la chica de la agencia, estoy seguro de que me ha mentido y no ha vendido ningún piso. Es más, estas semanas he pasado varias veces por delante del edificio y todo sigue como está, no ha habido movimiento alguno. Si el banco me ofrece buenas condiciones y me dan un buen precio, si que estaría realmente interesado en esa vivienda.
¿Será verdad el cambio de Liberbank a Servihabitat o me lo dirá para que me de prisa? ¿Cómo podría actuar a partir de ahora ante esta situación?

Muchas gracias a tod@s y disculpad por haberme enrollado tanto, pero tenia que exponer la situación. Agradecería mucho vuestros consejos, ya que no estoy acostumbrado a tratar con inmobiliarias ni con estas cosas. Mientras sigo mirando cosillas por ahi, pero hasta ahora no he encontrado nada más que me guste ni encaje en lo que busco...

1º/ plantearse comprar una vivienda con calma, sin prisa y sin límites de tiempo es para mi un gran planteamiento de punto de punto de partida.

2º/ La chica que te atendió no tiene ni la más remota idea de si esas casas van a pasar a gestionarlas la caixa y menos en qué fecha. Esas decisiones se toman en Madrid en un despacho y no se informan al último mono que enseña la casa. Que no se columpie, que la técnica de "rápido que tiene muchos clientes, o rápido que mañana la van a subir de precio" está muy vista.

3º/ Olvídate de lo que te diga esta chica, que se ve que es muy lista y sabe cuando pasan de manos, cuanto tiempo se para la venta, si van a subir o no, vamos, que sabe más que Fainé que es el presidnete de la caixa.

Mi opinión, espera a que te confirmen el tema de la hipoteca, si te dan el ok, elige el piso que te guste, si te dicen que está vendido, vete  a liberbank o llama a atención al cliente ya que posiblemente la inmobiliaria quiera darle salida antes a otros pisos que a ese, investiga ese tema.

El tema de los 3.000 euros ojito a quén se los das PROHIBIDO A LA INMOBILIARIA, el vendedor es liberbank, y OJITO con lo que firmas, antes que te den un borrador de lo que vas a firmar (que sería algo asi como un contrato de arras) y leelo 75 veces. Pide nota en el registro a ver de quién es el piso.

Como métodología de trabajo ve pensando que la Inmobiliaria va a lo suyo, y si puede invitarte sutilmente a que entres en el toril (que compres otro piso diferente en el edificio, o que te entren las prisas etc...) lo hará. Lo de que al cambiar de manos a caixa van a cambiar los precios eso es una historia suya, promero no creo que suban, segundo vete a saber como lo harán. Muchas veces eso son cambios adminstrativos a nivel de cientos de pisos en paquetes que se organizaré en base a criterios de los peces gordos.

Tú a lo tuyo, suerte.

Hoy he llamado directamente a Liberbank vivienda y alli no tenian constancia alguna de que se vaya a producir ningún cambio en la gestión. He llamado también a SAREB y me han dicho que en determinadas promociones si está previsto un cambio a Servihabitat, pero que no me saben decir en cuáles son ni para cuándo se realizará el cambio. Estoy seguro de que los pisos que a mi me gustaban (los segundos) en realidad no los tiene vendidos, ni esos ni ninguno. Por el tono que me puso la cogí al instante.

Sobre los 3.000 euros, son para mandar la oferta a Madrid a Liberbank, se pagarian a Liberbank. Solo los devuelven en caso de que no acepten la oferta que les hago, si la aceptan ya no se devuelven, se descuentan luego del precio.

Habrá que ir poco a poco a ver qué pasa. Muchas gracias ;)

No te compliques, si te gusta el piso y el precio lo ves correcto, dile a la inmobiliaria que el que quieres y que no te venga con historias de si esta vendido. Si te dice que esta vendido dile que solo quieres de ese bloque es, y si no, no te interesa ninguno ya que entonces tienes visto otro (saca alguno de fotocasa impreso de la zona). Que vea que está a punto de perder el cliente, verás las cosas como cambian en cuestión de 45 minutos.

Pagar a liberbank es lo que se tiene que hacer. NO a un intermediario ni cosas raras. Le compras al banco, reservas al banco, todo clarinete.

Suerte.

Hola,

yo me encuentro en una situación similar a la tuya. En mi caso la Sareb no tiene el piso, sino que tiene la hipoteca del promotor y de lo que estoy pendiente es que la Sareb haga una quita a dicha deuda

La hipoteca es de Liberbank.

Empecé los trámites en Julio: Escogí el piso, hice contrato de arras con el promotor por 3 meses (que es quien es el dueño del piso) e ingresé los 3000 euros (al promotor). Es decir, si en 3 meses la Sareb no aceptaba, me devolvían el dinero. Todo esto a través de una agencia inmobiliaria.

Después de preguntar lo que saqué en claro es lo siguiente:

La Sareb es la que se asegura de deshacerse de los activos del banco: del piso (tu caso) o de la deuda (mi caso) ya que para conseguir esto dispone de ventajas legales
El piso o la deuda pertenecían al banco (Liberbank)
La Sareb delega la venta de los pisos a las inmobiliarias de los bancos (solvia, servihabitat, liberbank inmobiliaria, etc)
Las inmobiliarias de los bancos delegan la venta en inmobiliarias locales, que son las que te enseñan el piso y demás

A día de hoy, estoy como tú, la Sareb no se ha pronunciado y voy a prorrogar el contrato un mes más. Pregunté a la agencia y me dijeron lo mismo que a ti, que ahora la gestión de la venta la iba a llevar sevihabitat.
Llamé a liberbank y me ratifica lo que me había dicho el de la agencia , la inmobiliaria de liberbank desaparece y va a gestionar la venta Servihabitat y que esa transición va a hacer que el plazo se alargue.

Ni liberbank ni Sareb (a los que también llamé) me dicen como esta el proceso de avanzado con la Sareb ya que el cliente de ambos en mi caso es el promotor.

Lo único que puedo hacer es esperar.

En caso de que las cosas no avanzasen y viese a que podría perder el piso, mi último cartucho sería escribir una carta al FROB (organismo del que depende la Sareb) para explicarles el caso.

Mi compañero de trabajo lo hizo cuando la Sareb le dijo que si y luego se echó para atrás porque recibió una oferta mejor por el mismo piso de otra persona y le funcionó.

Mi consejo es que firmes un contrato de arras en el que se diga claramente el piso que quieres y el precio del mismo y deposites la señal (por supuesto asegurate de que esta cantidad se te devuelve si la Sareb no aprueba la oferta o de que no te conceden la hipoteca, eso aparece en mi contrato).
Es la única forma de que luego puedas reclamar algo ya que te va a servir para demostrar que tenías propósito firme de compra.

Espero haberte ayudado.

Un saludo

La comercial tiene parte de razón en lo de Servihabitat.

SAREB a adjudicado la gestión de ciertos activos a nuevos proveedores de servicios ("servicers").

http://www.rtve.es/noticias/20141204/sareb-adjudica-tres-fondos-gestion-venta-126000-activos-41200-millones/1061620.shtml

Hasta 2014, los activos los gestionaba la entidad financiera que los tenía originalmente y traspasó a SAREB, en tu caso Liberbank. Desde 2015 los gestiona un nuevo proveedor, en el caso de Liberbank, Servihabitat de Caixabank (La Caixa). Durante 2015 se ha estado traspasando la gestión de dichas carteras desde los originales gestores hasta los nuevos. Las fechas de finalización de dichos traspasos se suelen publicar en prensa, como la de Abanca (cajas gallegas) a Servihabitat.

http://www.elmundo.es/economia/2015/05/19/555b15d5ca474151768b4587.html

Parece que lo primero traspasado a Servihabitat es lo de Abanca, por lo que es posible que lo de Liberbank vaya después y se haya realizado en estas fechas.

La comercial (API) entiendo conoce esto bien, pues como proveedora de la comercializadora final (Liberbank y ahora Servihabitat), trabaja para ellos y el cambio de uno a otro es algo muy planificado y trabajado, debiendo cambiar los procedimientos y operativas, herramientas (los APIs emplean herramientas de los comercializadores finales para vender los inmuebles)... Por ello conoce las fechas límites de uno y otro comercializador.

Otra cosa es el impacto del cambio de comercializador. Cada uno tiene una política de fijación de precios y de negociación de ofertas. Por lo que Servihabitat puede decidir cambiar los precios de los inmuebles si lo considera. Dado que cambiar los precios de comercialización (precio facial y precio suelo) no se hace a la ligera y requiere de informes internos, valoraciones y/o tasaciones, aprobaciones de los órganos de control internos de la comercializadora y/o SAREB... no es algo rápido. No es aventurado imaginar que Servihabitat mantendrá los últimos precios marcados por Liberbank hasta que fije unos propios, lo cual puede tardar semanas o meses. Eso no es bueno ni malo perse, los nuevos precios pueden ser superiores o inferiores, nadie lo sabe hasta que se fijen salvo que por la política/estrategia de Servihabitat en esa zona y/o tipo de inmueble sea obvio. Asimismo, Servihabitat puede seguir trabajando con la comercial que has hablado o cambiar de API.

En cuanto a las unidades vendidas, la comercial entiendo lo sabe perfectamente, pues tiene acceso a todos los datos de la promoción en venta incluyendo las unidades restantes. Otra cosa es que te diga lo que le interesa para condicionarte y presionarte o para venderte lo que a ella le interesa en cada momento. En ocasiones en la página web del comercializador aparece un listado con las unidades en venta de una promoción, por lo que puedes intentar averiguar las unidades restantes reales. Otra cosa es que esta información no sea exacta, pues pueden incluir o no las unidades reservadas, puede no incluir ciertas unidades porque por estrategia comercialicen en lotes pequeños atendiendo a ciertos criterios... No te dejes liar, presenta una oferta por una unidad concreta y que te respondan. Si la unidad ya está vendida o no está a la venta todavía, te responderán rápidamente, si no, es que la están estudiando.

En cuanto a la propiedad del inmueble y solicitar una nota simple, si a la SAREB se traspasó el inmueble pues la entidad financiera se lo adjudicó anteriormente, el titular del inmueble entiendo es la SAREB independientemente del comercializador. Si a SAREB se traspasó el crédito del promotor, el titular sigue siendo el promotor y es éste quien realiza la venta, a través de un comercializador. No sé si SAREB asume la comercialización de estos inmuebles poseyendo el préstamo promotor y se la delega en Servihabitat, pero no lo descarto. Este tipo de estructuras de ventas tienen la ventaja de ahorrar trámites e impuestos a no tener que traspasar primero el inmueble al banco, sino que vende directamente el promotor según las condiciones impuestas por el banco y ahora SAREB (en última instancia la comercializadora). En cualquier caso el titular del inmueble es lo de menos, lo importante son las condiciones y si te encaja.

En cuanto al depósito para realizar una oferta, se suele realizar al comercializador final y no al API o al dueño (SAREB).

En cuanto al proceso de negociación, puede cambiar con Servihabitat. No creo que el 90% de las ofertas las acepten tal cual, es descabellado. El comercial suele saber los precios que aceptaría el comercializador, siendo el precio mínimo aceptable el precio suelo y suele estar fijado para cada inmueble. Otra cosa es que el inmueble lleve tiempo sin venderse y si no han revisado el precio suelo, estudien tu oferta aunque sea inferior al suelo, todo depende del ritmo de comercialización de la promoción y de la estrategia fijada.

En cuanto al FROB, SAREB no depende del FROB, es un ente autónomo, aunque entre sus accionistas se encuentre el FROB con un 45%. Si el tema se alarga porque están pendientes de reestructurar la deuda del promotor, ármate de paciencia porque puede tardar mucho y paralizar cualquier venta en marcha.