Guía alquiler piso

Hola a todos,

Recientemente adquirí un piso, y después de limpiar, pintar y dejarlo todo en orden quiero alquilar el piso. Como nunca he alquilado ningún otro piso, ni me han alquilado para vivir, ando bastante perdido. ¿Hay algún hilo, alguna guía, alguna web que me sirva para orientarme? Por ejemplo:

- Contrato o tipo de contrato que deberíamos firmar.
- Precio orientativo que podría pedir, como conseguirlo.
- Páginas web donde publicar anuncio.
- Fianza y demás.
- Que documentación sería aconsejable pedir al posible inquilino.
- Como seleccionar al posible inquilino.

Así como cualquier otra cosa que consideréis importante, o mejor dicho, que no se me escape nada que sea imprescindible, la gente que tenéis más experiencia en todo esto.

Muchas gracias de antemano. Saludos.

En Internet puedes encontrar modelos de contratos de alquiler bien hechos, por ejemplo el de la OCU. No gastes el dinero en que te haga el contrato un Abogado.
Hay muchas páginas para anunciar pisos de alquiler, algunas están especializadas en apartamentos de vacaciones, etc. La que siempre da resultado es "Mil Anuncios".
La Fianza obligatoria es un mes, en efectivo y a depositar en el organismo que establezca cada Comunidad Autónoma. Si quieres más de un mes tienes que especificar que es una Garantía adicional a la Fianza y esta no se deposita.
Al inquilino basta con pedirle fotocopia del DNI y de las dos últimas nóminas u otra justificación de ingresos y, tal vez, preguntarle dónde vivía antes. Pero hay que ser discreto, que no perciba que se le está investigando.
La selección es teniendo en cuenta que el importe del alquiler sea, como mucho, el 40% de su sueldo.

Contrato busca un modelo que sea correcto, precio mira en internet como están los precios y sobre eso decides, una rebaja razonable te ayudará a alquilarlo. web, fotocasa es la más potente, milanuncios que es del mismo grupo e idealista, si pagas mejor, saldrá mucho más visible, yo siempre pago. Fianza un mes y depositarlo en la comunidad autónoma, documentos inquilino, cuanto más pidas mejor, pero si pides mucho se pueden espantar. Hay toda una gama de colores, desde no pedir nada, hasta pedir un aval bancario de 8 meses, por medio hay mil opciones, contrato de trabajo, irpf, ver si es alguien serio, ver si tiene plaza de funcionario..., pedir más fianza...., la vista y la mano izquierda hacen mucho.

Respecto a seleccionar al inquilino dependerá de la demanda, igual es el inquilino el que tiene 10 casas y tienes que rezar para que te seleccione a ti.

Si no es mucho preguntar qué rentabilidad has calculado que vas a tener, en porcentaje?

Suerte!

Hola Jtorres,

Gracias por los consejos. ¿Piensas que vale la pena pagar en fotocasa o en idealista?

Respondiendo a tu pregunta, busco un 5,5, o máximo 6% anual bruto, respecto a valor de tasación que es algo mayor que mi precio de compra. Pero bueno, ya se verá...

Saludos

Pienso que si vale la pena, también hay que dedicarle tiempo y sentido común a hacer las fotografías, evitar poner los colchones desnudos, que se vea una fregona cutre, que este todo mal iluminado, sucio..., desordenado, las fotos son lo primero que entra por el ojo y hay que cuidar los detalles!!

Un 6% bruto es dificil pero posible, hay que darle muchas vueltas al tema pero se puede conseguir. Neto se te debe quedar en un 4% aprox. si lo logras creo que es una buena rentabilidad.

Mucha suerte!

Hola Jtorres. Gracias por los consejos.

Si, tengo muy en cuenta el tema de las fotos y mostrar el piso muy cuidado. Intento atender a la gente que se interesa como potencial cliente, con todo lo que ello implica.

Te queria comentar dos cosas:

1. Me han llamado infinidad de inmlbiliarias preguntando si pueden intermediar sin cobrarme comision y sin compromiso por mi parte. Que opinas de esa opción?

2. Tengo puesto anuncio en varias paginas, idealista,mil anuncios, fotocasa, enalquiler. En cual de ellas crees que merece la pena pagar para promocionar mi piso?
Que servicios concretamente utilizas tu para promocionarlo? Lo digo porque tienen muchas maneras (y con precios que varian mucho) para promoción y no se cual interesa más en relacion promoción-precio.

Gracias de antemano.

De todas las webs de anuncios que citas la que más resultado (más llamadas) me ha dado a mi es "Mil Anuncios". Pon un anuncio gratis y paga por subirlo al primer puesto periódicamente, esto es muy poco dinero y es muy efectivo.
¿Agencias que no cobran? Si te dicen eso es porque le cobran al inquilino.

Hola.

Evidentemente algo le deben de cobrar al inquilino. Es lógico que cobren por ofrecer un servicio. Yo me refiero, desde el punto de vista del propietario, que desventajas puede tener esto.

Por ejemplo una inmobiliaria me comentaba que pondria un anuncio de mi piso en sus paginas webs, y me explicaba que como ellos pagan su anuncio saldria de los primeros y seria más probable que contactasen con ellos que conmigo...etc. De momento no estoy trabajando con ninguna inmobiliaria puesto que pienso que puede hacerlo por mi cuenta.

Por eso preguntaba en el foro a la gente que tiene mas experiencia que opina de todo esto.

Saludos

La desventaja que puede tener es que el inquilino no quiera pagar la comisión y, por tanto, no alquiles el piso. Muchos inquilinos evitan a las Agencias por no pagar.
Las Agencias que te llaman te cuentan una serie de argucias comerciales para que les des el piso a ellos.

1º/ No soy muy amigo de las inmobiliarias, de las franquiciadas a esas ni te acerques, te van a timar si o si. Si hay alguna de barrio, medianamente decente, y con cierta reputación de seriedad (alguna queda todavía), con esa podría, solo podría plantearme sentarme con ellos para hablar, dejanto las cosas inmaculadamente claras.

2º/ Fotocasa creo que es la que más tráfico genera, es raro que alguien no mire en fotocasa (además de en el resto), salvo que esté confundido, milanuncios es del mismo grupo que fotocasa (me suena eso) de forma que se pone en las dos simultameamente. Fotocasa tiene unos paquetes de 44 euros que te lo destaca y además hace un "mailing" a toda la gente que está interesada por la zona. En cualquier caso hay que meterla en todas, es lo mejor.

A partir de que metas el anuncio es interesante seguir la estadística de llamadas que recibes que será indicativo de la demanda que tengas por la zona, en mi caso ha habido veces que he recibido en una semana 15 llamadas y mail interesandose, por lo que se ha alquilado muy rápido, si por el contrario no te llama nadie, o tienes 1 o dos llamadas la cosa cambia.

Que tengas suerte!

El problema de fotocasa es que son unos pesados. Yo puse un anuncio hace un año y todavía me están mandando emails. Justo hoy me ha llegado uno que dice: "saca partido a tu rincón favorito"
Creo que es fotocasa la que, al mismo tiempo, anuncia en Segundamano.
Yo puse anuncios en todas las importantes, pero la más eficaz sin ninguna duda fue Mil Anuncios; recibía entre 20 y 30 llamadas diarias, eso si, pagando un poco para que el anuncio siempre estuviese entre los primeros de su categoría.

Tienes que borrarte de la suscripción de esa forma dejan de mandarte cosas. Segundamanano y fotocosasa, ok, no recordaba los que son del mismo grupo. 

En cualquier caso, tal como dices, no está de más pagar un poco para destacarse.

Un saludo.

Pues para hacerte idea del precio, te das de alta en fotocasa e idelista y en 1 mes sigues los pisos como el tuyo en tu zona, con seriedad y a los que te interesen llamas y ves la condiciones, mejor que eso nada, veras que los interesantes desaparecen.,

saludos.

Hola Jtorres,

Te comento, he llegado a un acuerdo con un inquilino a falta de comprobar lo mas importante..que puede pagar. Pero dejando esto a un lado, queria hacerte una consulta por si usted o alguien que usted conozca me pudieran ayudar.
Resulta que cuando compre el piso (hace un par de meses), hubo una reduccion de impuestos (8% en lugar de 10%) por ser menor de 35 años y destinar a vivienda habitual. Despues de todos los costes que supuso la compra y que de momento puedo aguntar un tiempo como estoy decidi alquilar hasta que dentro de un tiempo me pueds ir a vivir alli.
No se si fiscalmente puedo tener problemas por alquilar, o al nondisponer de ninguna otra vivienda propia y vivir con mis padres no tenga problemas. Si me pudiesen asesorar en este aspecto estaria muy agradecido.

Saludos

Las deducciones son por vivienda habitual, si la vas a alquilar esa deducción está mal hecha. Si el inquilino como así hará (está en su pleno derecho) pone que es su vivienda habitual (incluso es posible que este dentro del grupo de personas que pueden reducirse algo en base a su salario) y pone que vive en esa referenci catastral (el IRPF pide que se indique la referencia catastral) y a la vez tú pones que vives en esa referencia catastral, es muy posible que el ordenador "pite", y ya la hemos liado.

Por otra parte, si a ojos de hacienda es tu vivienda habitual, y tú declaras el próximo año rendimientos por tener la vivienda alquilada, el ordenador volverá a pitar.

Solución, que te adelantes a todo eso, evitarás multa, paralela etc, y hagas una complementaria donde corresponda (supongo que en tu comunidad autónoma) pagando el resto que te corresponda.

Siempre tienes la opción de que no crucen datos, no investiguen, sea de la comunidad autónoma y no crucen con hacienda central etc y te libres, pero ya sabes que las cosas cada vez están más controladas, especialmente para los currantes, y si te pillan, te van a empapelar.

En resumen, te has deducido algo por vivienda habitual y en vez de irte a vivir a esa vivienda, empadronarte y ser tu domicilio, lo vas a utilizar de negocio arrendandolo (lícito obviamente), pero eso está mal hecho.

Un saludo.