Contrato de arrendamiento de local ¿ que pasa si el arrendatario deja el local antes de la finalizacion del mismo ?

Si se firma un contrato de arrendamiento de local comercial para por ejemplo 5 años de duracion.

¿ Que pasa si el arrendatario quiere extinguir el contrato antes de su finalizacion ?

Pongamos que el arrendatario quiere dejar el local digamos a los 2 años de su comienzo.

¿ A parte de perder la fianza entregada, el arrendador puede exigir al arrendatario el pago de los 3 años restantes ?

El arrendador va asumir el coste de la reforma necesaria en el local arrendar para dicha actividad, ¿ podria acogerse a esto para reclamarle el pago de los 5 años de alquiler segun el contrato ?

¿ Puede incluir en el contrato una clausula que diga esto o no es necesario ? En caso de tener que incluirla, como tendria que redactarla ?

Si hay algun entendido en el tema, le agradeceria me respondiese, gracias.

Salvo opinión en contra, ese tema está recogido en la Ley, y pasados 6 meses te puede avisar con un mes y marcharse con todas las de la ley. (ojo, no estoy seguro pero me suena que es asi). Si te vas a gastar una pasta en arreglar el local tendrías que consultar con un especialista cómo redactar el tema. Tampoco te fies de lo que firmes, ya que si se lo alquilas a una sociedad y quiebra, por mucho que reclames no vas a cobrar, y si es a un particular, menos.

No veo muy rentable que hagas una inversión fuerte y personalizada para tu inquilino, ya que puede pasar lo que preguntas, que se marche antes. 

Yo hablaría con él, y le diría que estás dispuesto a hacer esas reformas pero que tienes que Garantizarte que va a estar 5 años, de forma que tiene que entregarte un aval bancario por valor de 5 años, cuando pasen 6 meses se reduce a 4.5 años, y así hasta que pase los 5 años. De manera que si se marcha antes puedas ejecutarlo. 

Lo que está claro es que yo no me metía a personalizar un local para alguien sin el 100% de seguridad de que voy a retornar el rendimiento, y eso es lo que tienes que intentar solucionar. 

Ya nos contarás. Un saludo.

Por lo que e podido leer en algun sitio, eso de los seis meses, es para alquiler de vivienda. Pero estamos hablando de un local comercial, y creo que en este caso es distinto, por lo que e podido averiguar, si el contrato es para X años, se debe cumplir ese tiempo o el arrendador puede reclamar el pago de las mensualidad pendientes con todas las de la ley. Si es cierto, que el juez podria dictaminar que pague X meses por año pendiente, pero este debe tener en cuenta cada caso en particular.
Personalmente pienso que si en el contrato hay alguna clausula que diga que el arrendador a pactado con el arrendatario reformar el local para dicha actividad a cambio de que este cumpla la totalidad del mismo. Y otra clausula que diga que en caso de no ser asi este perderia la fianza y se compromete a pagar el resto de mensualidades, creo que el arrendador podria cobrar lo pendiente.

Quiero aclarar, que el hacer la reforma, es porque al local le tocaba ya una reforma, simplemente hemos aprovechado la ocasion para reformar el local, eso si adecuarlo a la actividad que se va hacer. Evidentemente el coste de la reforma es superior al adecuarlo a como lo quiere el arrendatario. El arrendatario esta actualmente con su actividad en otro sitio, pero quiere mudarse, porque este sitio es mejor. Quiero decir con esto que es una actividad que ya tiene su clientela, es decir, no seria empezar de cero, si no un cambio a mejor.

Independientemente de la fecha, hay una cosa que está por encima de todo lo que diga la ley, el contrato y todo lo que quieras. Si el inquilino se te marcha porque no vende, o por defunción (Dios no lo quiera), o porque le han embargado vete a saber qué, por mucho que tú digas y diga el contrato, no vas a cobrar nada, ya que antes de que a ti te de tiempo a pisar el despacho de tu abogado, el firmante ya se habrá declarado insolvente, o bien, directamente no tendrá ni un céntimo. 

Ya sé que soy muy mal pensado, qué le vamos hacer. No obstante si consideras que es buen comerciante, tiene cartera de clientes y que al fin y al cabo vas a reformar el local si o si, pues igual debes tirarlo para adelante y seguramente tú lleves razón, salga todo bien y sea yo el negativo de rankia. Al final por muchas cosas que firmes, si hay voluntad y dinero y todo marcha bie, cobrarás, pero si el negocio se va al traste, no vas a cobrar por muchas firmas que tenga el contrato (salvo que se lo alquiles a carrefour, o al mercadona claro)...

Un saludo!!

El desistimiento por parte del inquilino en un contrato de arrendamiento de locales está recogido en la LAU 29/94. Si en el contrato no se especifica que cualquiera de las partes puede rescindir el contrato antes de tiempo, no podrá romperlo o tendrá que pagar una indemnización. Te recomiendo que en el contrato incluyas una cláusula de este tipo:

el arrendatario podrá desistir de continuar con el contrato al cumplir X años, siempre y cuando pague al arrendador X mesualidades de renta por cada año que reste por cumplir.

Si no indicas nada en el contrato y solicitas indemnización, acabaréis en juicios. Los contratos están para este tipo de cosas, así que mi opinión es que te lo redacte alguien que entienda del tema y te cubrirás bien las espaldas.

Esperemos que no tengas razon jeje. Aunque comprendo en que siempre hay que ponerse en el peor de los casos tambien. Gracias.

¿ Si en X pones 12 meses por año, seria legal o hay un maximo ? ¿ Que me recomiendas poner ?

En el borrador que tengo hecho, tengo una clausula que dice asi:

Si el arrendatario resolviese unilateralmente el contrato antes de su finalizacion, este perdera la fianza que tiene entregada y se compromete a pagar el resto de mensualidades pendientes hasta la finalizacion del contrato, para suplir el gasto que el arrendador pacto con este para adaptar el local.

No conozco que haya un máximo, como si quieres poner 1 mensualidad de renta por mes que reste por cumplir. Pero claro, esto lo tiene que firmar la otra parte, no estoy segura que le parezca bien, casi le saldría mejor pagar las reformas a medias. También es verdad que podéis pactar la duración del contrato que queráis, 1, 3, 5 años... tendrás que hacer números.

Por cierto, en la última actualización de la LAU también se incluye este párrafo, tenlo en cuenta.

El derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto (...) de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

¿y si vas a un abogado que te redacte el contrato para no tener dudas? La reforma será igual de rentable, o no, 150-200 € más cara o barata, que sería lo que te cobraría un abogado, como mucho, por la redacción de un contrato correcto, en el cual puedas adecuar las cláusulas a tu negocio y circunstancias concretas. Aparte si el contrato contiene errores culpa del profesional tienes alguien más a quien reclamarle, aparte de a tu inquilino.
O así lo veo yo.

Saludos

Segun hablamos, el le interesa que sea para bastante, incluso me hablo de hacerlo para 10 años, pero le dije que lo hicieramos para 5, que si cuando acabase el contrato el iba al corriente de sus obligaciones, yo no tendria inconveniente en renovarle para otros 5 mas.
Calcule que en 5 años, amortizo la inversion que voy hacer en el local, de hay que quiera hacerlo para ese tiempo y no mas, y luego ya hacer la renovacion se podria hacer si esta clausula de cumplimiento de contrato.

Por eso te he adjuntado la cláusula anterior, porque al firmar un contrato con una persona que desarrolla una actividad comercial te "obliga" a ampliar el contrato si él quiere continuar. 

En mi opinión, o pagaría las reformas a medias con el inquilino (y le pondría un precio de alquiler algo más bajo hasta que se compense lo pagado) o incluiría la cláusula con la penalización por desistimiento. Así te proteges.

Por cierto, te adjunto un caso de otro usuario que se estaba planteando pagar él las reformas de un local para "asegurarse" al inquilino durante más tiempo, seguro que te guía un poco: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3379173-ayuda-arrendador

Saludos!

Gracias por tus consejos Lorena.

He redactado la clausula de rescision de la siguiente forma:
Si el arrendatario resolviese unilateralmente el contrato antes de su finalizacion, este perdera la fianza que tiene entregada. El arrendatario podrá desistir de continuar con el contrato al cumplir 4 años, siempre y cuando pague al arrendador seis mesualidades de renta por cada año que reste por cumplir.

Respecto a la otra clausula, e mirado en el BOE y pone lo siguiente:

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

Entiendo que solo tiene derecho a indemnizacion, si el arrendador o nuevo arrendatario se puede beneficiar de la no renovacion de contrato ¿ cierto ? Es decir, si el arrendatario pone un cafeteria por ejemplo, y cuando cumpla el contrato el arrendador no quiere renovar, porque tiene un nuevo arrendatario potencial, que quiere montar digamos un Gimnasio (que nada tiene que ver con cafeteria) el arrendatario no tendria derecho a ningun tipo de indemnazacion ni nada ¿ cierto ? ¿ o se trata de que el arrendatario sera siempre indemnizado cuando el arrendador no le renueve el contrato ? ¿ que pasa si esta clausula no figura en el contrato, puede reclamar ?

Saludos y gracias.

Yo lo entiendo de la siguiente forma: además de que un nuevo arrendatario pueda aprovecharse de la clientela que has dicho, tú tendrías que darle una indemnización al arrendatario si éste quiere renovar el contrato, tú no y por lo tanto tiene que trasladar LA MISMA ACTIVIDAD (montar la cafetería en otra parte) y esto le suponga inconvenientes. Eso es lo que entiendo del epígrafe de la LAU que adjunté anteriormente.

En cuanto a que aparezca o no la cláusula, tengo dudas, la verdad. En los contratos de alquiler de local se da libertad entre las partes para pactar, por lo que primero se regiría por lo que diga el contrato y, en segunda instancia, la normativa. Sé que puedes pactar con el arrendatario que renuncie a esta indemnización explícitamente, pero no sé lo que pasaría si no se hace ninguna mención a ella. Espero que algún otro forero pueda opinar al respecto.