HMD (multidivisas)

Con las repsuestas de Alcoriza y Daviz ¿crees que sale rentable?

Por cierto, el euribor a 3 meses sule usarse solo para operaciones mercantiles. Ahora mismo ronda el 0,65% y podría referenciarse una hipoteca a ese índice...claro que el diferencial subiría.

Si el precio objetivo mínimo a obtener por la hipoteca es del 2%, te pouedo ofrecen eur 1 año+0,75 o eur trim + 1,35...o irph-X hasta que todos los índices ronden mi precio final de venta.

En serio, yo estas operaciones no las veo para el común de los mortales. Son productos complejos que requieren una atención constante pese a la estabilidad de monedas y tipos aplicados.

Saludos

A mediados del año pasado contraté una hipoteca multidivisa en yenes porque era muy barata. Ahora acabo de ver con espanto cómo de repente la cuota a pagar me ha subido un 30%. ¿Qué puedo hacer?

Se veía venir

Llevamos mucho tiempo advirtiendo de la clara infravaloración que presentaba el yen respecto al euro. Un desequilibrio que bien podía irse corrigiendo poco a poco o bien de golpe, tal y como ha sucedido en el último mes en el que la divisa nipona se ha revalorizado un 30% frente al euro (un 40% en los últimos tres meses). Sin embargo, por aquel entonces no encontramos ningún fondo monetario en yenes ni de acciones japonesas (Bolsa que juzgamos como cara) con una gestión lo suficientemente aceptable como para poder recomendarlo y así aprovechar tal potencial.

Pero, por desgracia, no todo el mundo hizo caso a nuestra previsión de revalorización del yen y hubo quien, fijándose sólo en el tipo de interés (en torno al 1,5% anual), contrató un préstamo hipotecario en yenes.

A estos, al igual que a nuestro socio, la reciente apreciación de la divisa japonesa les habrá puesto los pelos de punta al comprobar cómo se ha incrementado la cuota a pagar. Para los que se encuentren en esta tesitura, sentimos decirles que ya es demasiado tarde. Y es que aunque tengan contratado un préstamo multidivisa en el que existe la posibilidad de cambiarse a otra divisa como el euro, la cantidad adeudada también se habrá incrementado en ese 30% que se ha revalorizado el yen, por lo que es muy probable que ahora deba más dinero que el que inicialmente pidió prestado y que, además, su casa valga ahora menos dinero.

¿Y para el futuro?

Según nuestros cálculos, en estos momentos el yen se encuentra aproximadamente en su valor de equilibrio respecto al euro. Sin embargo, creemos que la actual tendencia a la baja del euro (y la consecuente revalorización del yen) puede continuar en el corto plazo. De hecho, las insinuaciones desde el Banco Central Europeo de que podrían volver a bajar los tipos en la zona euro empujan en este sentido a nuestra moneda. En el más largo plazo, la teoría de la paridad del poder de compra relativo de ambas economías, utilizada por nosotros, indica que todavía existe recorrido al alza para el yen. Por ello, incluso ahora con el yen un 40% más caro, tampoco le recomendaríamos endeudarse en yenes.

Dinero15 12/11/2008

S2

Este fue uno de los problemas de la Multidivisa, hay que entender varias variables, quiero decir que justamente cuando estaba a punto de reventar la crisis se daban Multidivisas como churros entrando en una moneda que era muy peligrosa e Inflada en ese momento: el yen.
Justamente ahora que es muy interesante entrar en yenes es cuando los bancos te lo ponen difícil.
¿Si es rentable?:
Depende, si comparas los intereses del yen en los últimos años y del Euribor la diferencia es abismal, y simplemente con comparar con el lIbor del Franco ya alucinas, hay que tener en cuenta que el Libor para estas hipotecas es a 1 mes o a tres meses.
yo suelo revisar el libor en esta página en la que vienen históricos:
http://www.bsmarkets.com/esp/doc/indexns.htm

Cuando el Euribor vuelva a estar a 4 o a 5%, probablemente ( y digo probablemente porque no es seguro) el Libor yen continue por debajo del 1%, echad cuentas sobre los intereses que dejas de pagar en varios años.
hay que tener en cuenta en estas hipotecas el precio de la moneda cuando entras, y como fluctua desde entonces.
Lo interesante en estas hipotecas es comprar la moneda extranjera cuando está cara (como por ejemplo ahora) y mantenerse el máximo tiempo posible sin cambiar para ahorrar en intereses.
Si teneis curiosidad podeis encontrar un montón de información en el mejor foro de Multidivisas que conozco:

http://www.euribor.com.es/foro/hipoteca-multidivisa/

Pero desde luego antes de meterse hay que saber donde y cuando se mete uno , porque lo que hizo mucha gente entre 2001 y 2007 en todas las hipotecas incluida la multidivisas, metiendose hasta el cuello y sin saber, fue muy irresponsable.
Ahora mismo mi opinión es que al que le concedan una Multidivisas (de momento solo clientes de altos perfiles y conocimientos del producto) y pueda pillar ahora el yen como está, en 10 años habrá amortizado mas de un 30% en comparación con una hipoteca convencional.

Un saludo:
David
PD. por cierto Maltijo ahora el Euribor va a empezar a subir y probablemente el yen se valla devaluando muy lentamente este año, los datos que comentas están muy desfasados.

Lo de que "los bancos lo ponen difícil" es muy falaz. El 95% de los profesionales bancarios asesoran bien a sus clientes y el 99% de los clientes que piden información sobre HMD no están capacitados para entenderla, y digo el 99% de los que piden información, porque ese porcentaje se elevaría al 99,99999% si tomásemos a TODOS los clientes.
Si me considero bueno vendiendo cosas no veas lo bueno que soy convenciendo a alguien de que no contrate un producto.

Hola Pelaez:
No dudo de que hagas bien el trabajo informativo, y no es fácil con este producto.
Me refiero a que las condiciones de acceso al producto son muy restrictivas hoy por hoy, quizás como nunca lo han sido. Me parece que hubo una época (2001-2007) en que se relajaron en esceso las condiciones, pero durante el 2009 se endurecieron hasta volverla una hipoteca para clientes Premium (me refiero condiciones económicas) si no pregunta por las condiciones de Barclays o de BBK a fecha de hoy.
En general todas las condiciones hipotecarias se endurecieron pero en Multidivisas "echaron el cerrojazo" por si acaso, esto está cambiando en estos momentos.
Probablemente estas condiciones sean mas "razonables " a partir de Marzo.
Un saludo:
Daviz

Cualquier producto de inversión bien manejado puede ser bueno, pero en este caso la cosa se complica. Si en cualquier inversión se necesita hacer una "carambola a tres bandas" para tener éxito, en el caso de las hipotecas multidivisas, las bandas están además en movimiento gracias al tipo de cambio.

El hecho de que durante muchos años el yen fuese una buena opción para endeudarse no quiere decir que lo siga siendo en el futuro. Mira el gráfico respecto al euro de los dos últimos años.

Saludos

En una HMD indirectamente o directamente estás especulando en divisas por tanto hay que especular bien y saber lo que se hace.

A mi me parecía curiso el hehco de poder tener una HMD en euros que al referenciarse al libor creo que siempre es más bajo que el Euribor un año que se suele usar ya que para plazos más cortos normalemtne están más ajustados los tipos de interés a los tipos oficiales d elos bancos centrales. Puede ser que en la subida suban un pelo más rápido pero vamos que se gana si se contrata con un mismo diferencial.

Por lo que veo ahora están muy limitadas la cantidad que te prestan y evidentemente se han vendido hipotecas en otras monedas sin pensar en la clientela pero fue parte del modo de hacer que todo el mundo 'pudiera' en un momento dado pagar una cuota más cómoda (aunque endeudandose en otras monedas).

Mi tema era por curiosidad más que otra ya que para mi si que lo veo un producto muy interesante (si algún día tengo una hipoteca) sobre todo suscribiendola de entradea en euros.

El problema que veo también son las fortísimas comisiones al cambiar de divisa... que hacen que ya no sea tan interesante como producto especulativo sobre todo teniendo en cuenta que en los mercados FOREX te dejan apalancarte hasta hace poco en 100 a 1 (ahora creo que se han cortado un poco y es 50 a 1) con lo cual puedes obtener parecidas ventajas montandotelo por tu cuenta.

Pero lo que más interesante veo de estas hipotecas es referenciar los tipos a un plazo más corto.

De todos modos como os dije era curiosidad y para ir conociendo productos por si algún día me hacen falta.

Puede que el tipo de interés sea menor, pero por ahorrate algo en interesés, asumes el riesgo de tipo de cambio cuyo efecto sobre la deuda puede ser muy superior.

Pienso que es mejor como dices, especular directamente en el mercado de divisas, más liquidez y menos comisiones.

Saludos