Certificado de deuda pendiente y cancelación hipotecaria

1.- El certificado se necesita porque en caso de no estar pagada toda la hipoteca, una parte de lo que tú pagues por comrpar el inmueble vas a retenerlo (= no pagar) al vendedor para destinarlo al pago de su hipoteca.

Por ejemplo: compras por 100.000€. Hay pendiente una hipoteca por un importe de 20.000€ (entre capital, intereses y comisiones del banco). Tú le pagarás 80.000€ al vendedor y los 20.000 los vas a destinar a saldar su hipoteca y por lo tanto a asegurarte que la casa está limpia. Al haber una hipoteca por el medio además de esos 20.000 es muy probable que tu banco (o su gestora) retengan una determinada cantidad (suele rondar los 1000-1200€) para afrontar la cancelación registral (una cosa es que la hipoteca esté pagada y otra es sacarla del Registro. A esto ultimo es a lo que me refiero con esta segunda retención).

Siguiendo con el ejemplo, y asumiendo que se retienen 1000€ para la cancelación, los números serían: 79.000€ para el vendedor, 20.000 para saldar hipoteca y 1000 para cancelarla del Registro (si hay sobrante de este último corresponde al vendedor, que es a quien se le ha retenido el dinero y por lo tanto quien lo ha pagado).

Por emitir certificado de deuda el banco no debería cobrar y así lo tiene dicho el Banco de España. Si llegaran a cobrar (que se podría recurrir) el coste creo que debería asumirlo el vendedor.

2.- La cancelación seguramente no se hace el mismo día porque hay que ingresar el dinero en la cuenta de la hipoteca del vendedor y tiene que venir un apoderado del banco a firmar. Si compras con hipoteca esto te lo gestionará el banco (o su gestora), que es el primer interesado en dejar la casa limpia.

Si por el contrario la hipoteca ya estuviera pagada y sólo quedara sacarla del Registro sí que la cancelación puede hacerse el mismo día en que compres. En este caso seguramente seguiría habiendo retención de dinero pero sólo de los 1000€ que te dije (puede que no la haya, según como se organicen con el vendedor). El resto sería todo para el vendedor.

Debería pagarla el vendedor porque se supone que te va a vender una cosa libre de cargas y hoy por hoy no lo está.

Magnífica explicación. Me ha quedado bastante claro.

Gracias

Discrepo de ti, en cualquier caso se firmará todo el mismo día y en unidad de acto, probablemente mediante entrega de cheque bancario a favor de la entidad que cancela como parte del pago..

Si la hipoteca tiene pendiente algo en la fecha de firma, dificilmente se firme la cancelación el mismo día más que nada por el mismo proceder de bancos y gestorías. Y eso que ya hay varios bancos que prefieren que las cancelaciones de hipoteca se hagan por transferencia vía Banco de España.

Si el pago se va a hacer vía cheque el dinero no es efectivo de forma inmediata y el banco prefiere asegurarse a que realmente el saldo de la hipoteca sea cero.

Es decir que el día de la firma se dice que se cancela administrativamente la hipoteca (queda pagada) pero queda pendiente la cancelación registral (que lo normal es hacerla unos días más tarde de la firma).

Lo normal es unidad de acto, todo a la misma vez. El certificado bancario de deuda ya se emite con un día más de fecha valor, el apoderado del banco que firma la cancelación recoge el cheque bancario que es dinero a todos los efectos, después la compra y después la hipoteca.

Te imaginas que un banco cancela por transferencia y el vendedor los siguientes días no se presenta en notaría?

Lo normal cuando hay dinero pendiente que se paga en ese mismo momento no es unidad de acto. Lo común es hacer primero la venta y cuando el dinero esté ingresado dar carta de pago de la hipoteca. Las cancelaciones simultáneas se ven cuando el saldo es cero el mismo día en que se firma (y el banco ha podido asegurarse de que está todo correcto).

El certificado suele ser de la misma fecha de firma o de unos días antes (y en este segundo caso habrá que sumar los intereses de los días que han pasado desde que se emitió el certificado).

No hay riesgo para el banco puesto que el dinero (vía cheque o vía transferencia) lo tiene otro banco y la cancelación de la hipoteca no precisa que el vendedor venga a firmar nada. La escritura de carta de pago la firma sólo el banco que ha visto pagada su hipoteca.

Te estás liando, entonces para que se utiliza la unidad de acto??

Vaya lío tienes

Cuando la hipoteca está pagada el día de la firma sí que puede haber la unidad de acto que dices. En los demás casos suele haber retención y la cancelación registral se hace días más tarde (lo gestiona el propio banco que ha concedido la nueva hipoteca) y viene un apoderado a firmar la carta de pago. Para que te hagas una idea hay bancos que no firman cancelaciones de hipotecas, lo tienen delegado en una gestora que firma por ellos, con lo cual todavía hay más personas implicadas en la operación.

Y yo lo dejo aquí porque tampoco tiene mucho sentido seguir dando vueltas a lo mismo.

Me vas a disculpar y ya lo dejo. La unidad de acto se hace cuando la vivienda a vender tiene hipoteca y se cancela, se vende y se hipoteca de nuevo en unidad de acto, eso es así de toda la vida.

No sé qué entiendes tú por unidad de acto.

También se puede hacer como tú dices, pero no es lo habitual.

Polzet estás seguro de esto que comentas. Gracias.

"Por emitir certificado de deuda el banco no debería cobrar y así lo tiene dicho el Banco de España. Si llegaran a cobrar (que se podría recurrir)".

No es lo mismo deuda cero, que certificar una deuda existente a fecha de la firma.