¿Hipoteca puete o esperar? - Hipoteca Puente
Buenas. Me estoy volviendo loco y siento si la pregunta es demasiado "tonta" o sencilla, o si me extiendo demasiado, pero soy bastante novato en estas lides y ante la gran responsabilidad de algo que supongo que haré una sola vez en la vida, prefiero saber la opinión de gente que controle mucho más.
Mi caso: piso en propiedad sin cargas, quiero comprarme una casa pero no tengo todo el dinero inicial que necesito. Si no me he equivocado mucho (cosa que tendré también que averiguar / confirmar), pretendo comprar una casa de 180.000 eur. Mi sueldo mensual es de casi 1900 eur netos mensuales (12 pagas). He calculado que necesito una cantidad inicial ahorrada de 53.000 eur, de la cual ahora no dispongo todavía (rascando mucho, podría conseguir máximo 30.000). Un vendedor de una inmobiliaria que nos enseñó una casa el otro día nos habló de las "hipotecas cambio de casa" (que yo no conocía y de las que me estoy intentando empapar por internet) poniéndolo todo muy bonito, como no puede ser de otra manera. Las valoraciones on-line automáticas (sin visita de nadie) para mi piso actual, me dan unos valores de entre 70.800 y 130.500 eur.
En mi cálculos (no sé si incorrectos) he tomado esos números... 180.000 de la vivienda nueva, el banco máximo me daría 144.000 (el 80%). Tendría que poner los 36.000 restantes más los 17.000 de gastos que creo que corresponderían (o al menos así se veía en la simulación de hipoteca de la web del santander). Lo que serían un total de 53.000 eur. Para conseguirlos, haría una hipoteca puente.
Una hipoteca normal sobre 144.000, según el simulador del Santander (lo he escogido al azar, no por nada concreto), me sale que la cuota serían unos 620 el primer año, 550 los restantes (a 25 años)... o bien 630 si fuera a interés fijo. Entiendo que al hacer la puente, sería algo más, pero no mucho... aunque no lo tengo claro. Porque creo haber leído que la cuota no sube prácticamente nada si lo que se paga de la hipoteca sobre el piso al principio son solo intereses (lo cual no entiendo muy bien por qué, parece por lo que leo que lo que hace es que al final tengas que devolver más dinero del que pediste). La alternativa sería pagar amortización "normal" (que entiendo que paga deuda + algo de intereses cada mes, pero que aumentaría la cuota bastante) o un término medio al que llaman "cuota especial reducida" que no sé qué pagas, cuánto sube la mensualidad y cómo afecta a la deuda, la verdad...
Poniéndome en el (espero) peor de los casos, supongo que el piso podría venderlo por 70.000 (entiendo y espero que se vendería por más, por lo que conozco de la zona, pero calculo suponiendo el caso más desfavorable). Con ese dinero entiendo que cubro los 53.000 (o lo que se necesite para cancelar... algo más o algo menos según lo que cuento en el anterior párrafo de si he estado amortizando deuda o intereses o una combinación) con los que cancelar la hipoteca sobre el piso. Me sobrarían (algo más, algo menos) como 17.000 eur. A los que podría sumar unos 20.000 míos (por no poner los 30.000, que no me gustaría quedarme "pelado") y amortizaría unos 37.000 de los 144.000 del préstamo de la casa.
Quedaría la hipoteca en 107.000, que según el susodicho simulador, serían 450 eur primer año, unos 400 los restantes (variable) o 460 (fijo).
Mis dudas (quizás demasiadas... perdón de antemano).
1) ¿Los cálculos están bien hechos o se me ha escapado algo gordo o hay un error gordo (en números o en conceptos)? Por ejemplo, ¿es razonable pedir 53.000 eur y luego cuando venda el piso, cancelar esa deuda y a lo que sobre añadir mis 20.000 para amortizar más sobre la casa nueva? ¿O sería más lógico pedir 33.000 y añadir desde el principio mis 20.000 y cuando venda cancelar la primera hipoteca y ya está? ¿O estoy absolutamente equivocado y no se puede elegir "lo que se pide" sino que siempre te dan lo que diga la tasación? (es decir, la hipoteca siempre te la dan por el total de lo que vale el piso, lo necesites o no? ¿o puedes pedir hipotecar solo un porcentaje concreto?)
2) Así por vuestra experiencia, ¿es razonable la posibilidad muy resumida de "persona con piso sin cargas de unos 70-90mil eur y sueldo de casi 1900 eur puede comprar casa de 180.000 eur?
3) Seguramente me diréis que por qué no vendo el piso ahora y posteriormente compro la casa (que parece lo más normal y lo más razonable). Pues la primera razón es que he pensado que habiendo visto casas ahora muy interesantes por esos 180.000 eur y entendiendo que el precio está subiendo y tiende a seguir haciéndolo, si primero vendo y luego compro, vendo más barato que si lo hago ahora y compro más caro de lo que haría ahora (lo que se traduciría a "las casas que te gustan ahora de 180.000 eur ya dejarán de estar a tu alcance", porque el precio subirá pero mi sueldo, lo dudo). Si lo hago como planteo, pienso que compro ahora que estarán más baratas (o podré permitírmelas si no me he equivocado mucho en los cálculos) y cuando venda, será más tarde y quizás venda un poco más caro. Ahora bien, dudo que esto deba ser un factor determinante, porque quizás haciéndolo "bien" (vende primero, compra después), el ahorro en gastos sobre hacer hipoteca puente compensaría el supuesto aumento de precio de la casa + supuesta venta más barata del piso. Este factor económico no lo tengo nada claro.
4) La segunda razón es que nos da bastante miedo vender el piso y luego vernos con un intervalo muy corto de tiempo para buscar una casa que nos guste, comprarla y mudarnos "a toda prisa", estrés, la mudanza nos asusta mucho, etc.... Idealmente, la forma que planteo nos da más tranquilidad para todo esto (el piso nos darían un tiempo más o menos prudencial para venderlo... entiendo que entre 2 y 5 años, la mudanza la podríamos ir haciendo "a poquito a poco" sin prisa, etc.). Bueno... esto realmente no es una pregunta... solo es un comentario... pero bueno, si alguien tiene opinión sobre esto, bienvenido sea...
5) Por último, el "factor pánico" que supone las historias para no dormir que estoy leyendo sobre las hipotecas puente. Sobre todo por gente que no consiguió vender el primer inmueble en el periodo estipulado. No sé si esto debería asustarme tanto o no. Primero, no sabría calcular qué cuota me supondría pagar si llegara el caso (por lo que no sé si sería "desastre absoluto" o no). Segundo, no sé valorar tampoco la probabilidad de este supuesto. No sé si peco de optimista, pero creo que los mensajes de gente que no ha vendido el inmueble en el periodo estipulado son casi todos de cuando la crisis gorda. Les pilló justo cuando hubo un bajón gordo en el interés por comprar vivienda. Entiendo (quiero entender) que ahora la situación es bastante distinta y que no debe ser muy complicado vender mi piso. Sobre todo porque aun sabiendo que quizás se le pudieran sacar (con tiempo) quizás hasta cerca de 100.000, no me importaría y he hecho los cálculos suponiendo que se vende por 70.000 (y por esa cantidad dudo muchísimo que no se lo lleven). Por un lado esto me tranquiliza, pero por otro también pienso que si vendo por 70 algo que podría ser 90, es como si comprara mi casa 20 mil más cara... no sé... igual es un gran error.
6) Otra cosa que acabo de ver (y que no entiendo muy bien) es gente a la que no le importaba "malvender" el primer piso pero el banco no se lo permitía, porque en el contrato de la hipoteca puente especificaba que el inmueble debía venderse por mínimo X cantidad... ¿Eso se obliga en este tipo de hipoteca? ¿Siempre? Esto sí me parecería una "trampa mortal" porque no te da opción a "malvender" si al final estás obligado a ello... el propio banco (al que le conviene que consigas dinero) te está impidiendo tenerlo si la oferta no supera cierta cantidad... Y ¿en base a qué se calcula? ¿Es la misma cantidad por la que te dan la hipoteca?
Total... que nos estamos volviendo mi mujer y yo un poco locos con todos estos asuntos que no controlamos bien. Nos arriesgamos también a que en las finaneras que usan las inmobiliarias no la intenten "colar" y terminemos firmando o haciendo algo que no nos convenga. De ahí el querer enterarme bien de todo. Quizás otra posiblidad sea buscar asesoramiento profesional pagando... que no me importaría... pero no conozco nadie de confianza y terminaría pensando también si esa persona está aconsejándome bien o no (por interés o simplemente por estar equivocado).
Perdonad el mensaje tan larguísimo. Y gracias de antemano por cualquier consejo u opinión.