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Aclaraciones Hipoteca Autopromotor

17 respuestas
Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
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Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
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#1

Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Buenas noches gente. He intentado encontrar respuesta a mis dudas concretas pero si debo ser muy torpe o tener muy poca paciencia y no lo he encontrado. Espero que aunque sea muy rápidamente alguien pueda ayudarme con las dudas más básicas que tengo. 

Actualmente tenemos unos ahorros de 43000 € con los que pensamos comprar un terreno guardando algo para proyecto y licencias. Tengo una hoja de cálculo con todos los posibles gastos que acarrea un proyecto de autopromocion, sin embargo, hay cosas bastante básicas que no consigo aclarar espero me perdonéis voy a preguntar.

En  la caja rural me dijeron que me financian el 80% del valor del terreno más el presupuesto de ejecución material. La primera y rápida pregunta sería ¿se incluyen aquí el IVA, otros  impuestos o licencias (apuesto que no)? Y la segunda, relacionada con la primera sería,  el presupuesto de ejecución material es inferior al que hoy he descubierto se llama presupuesto de ejecución por contrata que incluye beneficios y gastos del consultor y el 10% de IVA. Si solo me financian el presupuesto ejecución material me falta bastante dinero para llevar a cabo la construcción.

En cierto modo me parece absurdo que te financien el 80% (terreno+PEM) de algo que te va a costar el 120% (Ejecución por contrata o incluso total) Por otro lado podría entenderlo para forzar que solo se metan en este tipo de operaciones gente muy solvente. 

Ahora mismo tengo bastante batiburrillo en la cabeza voy a dejar solo a estas dos preguntas ya que es principal problema que tengo. tengo cita el viernes para hablar con él de caja rural pero me gustaría tener información externa, ya se sabe, no fiarse nunca de los bancos.

#2

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Los impuestos no se financian, vamos que el IVA del asunto lo liquidas tu.

Por otro lado no entiendo que te financien el 80% del terreno cuando es ya tuyo. 

Los autopromotores necesitan siempre cierta solvencia pero si lo piensas en frío salen más baratos a la larga. La inversión de hacer un chalet es menor a la inversión de comprarlo pero los requisitos de liquido son mayores.

Saludos
#3

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
No me he explicado bien por mi falta de conocimiento. Quería decir (no se técnicamente como se dice) que en Caja Rural dan dinero hasta el 80% de terreno + PEM. Entiendo que es una facilidad que dan el incluir el valor del terreno que ya tienes a la hora de darte la hipoteca.

Por otra parte me han comentado que el banco financia lo que diga su tasador. Dependerá del banco.

Del IVA, que me trae de cabeza. Es decir, que sí el presupuesto de la constructora son 100000 el banco me da para esos 100000 y yo tengo que poner de mi bolsillo 10000? Pues menuda gracia. Lo de liquidar es una palabra para pagar?
#4

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Si, liquidar es pagar.


#5

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Vale, pero a mí esto me trae de cabeza, se nota que no se me daba bien contabilidad en la carrera eh?

Si el IVA no se financia y yo lo líquido, ¿Cómo? ¿El constructor no pone el IVA en las facturas? ¿El banco solo para el valor sin IVA y yo añado el resto en cada factura o certificación? ¿ Lo pago a Hacienda con algún modelo?

Son las opciones que se me ocurren.
#6

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
El IVA se le paga al constructor y el se lo liquida a hacienda. Los desembolsos de dinero van con certificaciones de un tasador/arquitecto que te envía el banco.

Los presupuestos es mejor que sean holgados para que no falte financiación, no es lo mismo solicitar un proyecto en el que el presupuesto es 100 mil y la ejecución acaba en 90.000 que el proyecto sea 90.000 y acabe el gasto siendo 100 mil. 

Al financiación terreno+proyecto al 80%, tienes que calcular el importe que te van a financiar y ver si parte de ese importe cubre parte del IVA por el desembolso ya realizado del terreno.

Para evaluar y asesorar sobre un autopromotor hay que ver documentación, la entidad con la que trabajas suele coger lápiz y papel para explicar los flujos de dinero pásate por allí y que te lo cuenten todo.
#7

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Vale, eso me calma un poco. Las cuentas que me hicieron eran algo como (hoy voy a confirmar):

 120000€ Presupuesto de construcción (sin IVA)
+ 50000€ el terreno
%       80
---------------
136000€ Hipoteca que podrían conceder

Por tanto me daría para los 120000€ de construcción más 12000€ de IVA. Y me quedan 4000€ de margen.

Comenzaría la construcción con 0€ en mi bolsillo y la entidad me da el 20% para comenzar (27200€)

Mi capacidad de ahorro es unos 10000€ al año, por si sirve de algo el dato.

En mi cabeza la operación va un poco ajustada. Tendría que hacer el proyecto muy bien dimensionado y estar muy centrado en no cambiar ni un azulejo para no pasarme.
#8

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
El problema es los autopromotores no eres tú es cualquier imprevisto que se de y se coma parte del presupuesto o intentar pagar menos en proyecto y quedar bien cara al banco y que luego haya un presupuesto b en el que la obra se va 30 mil euros. Hay gente que le gusta ahorrar en los gastos iniciales y pasa lo que pasa.

Bien hecho no debería haber problemas.

Ya nos contaras.

Saludos
#9

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
No, la b es de burro, nada en b. Voy ajustado para el terreno y me ofrecen escriturar por menos para ahorrar IVA, NO!

Presupuestos bajos para ahorrar impuestos, NO!

Y mi presupuesto incluirá hasta la  ultima tontería que pueda pensar, irá inflado casi así espero no pasarme después. 

Al final lo que ahorre por un lado a mí me lo quita el banco, o peor, Hacienda...
#10

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Yo estoy metido también en una hipoteca autopromotor.
Ojo que vas a tener unos gastos superiores a una hipoteca normal, tenlo en cuenta.
Notarios como minimo vas a tener que pagar tres, uno para la compra del terreno, otro para el inicio de la obra y otro al terminar el proyecto.
Luego van las tasaciones, vas a tener que pagar como mínimo cuatro/cinco tasaciones, una por cada certificación de obra y una ultima que te pone la vivienda a valor de mercado.

Sobre tus dudas sobre el IVA es fácil, como te decía la vivienda va construyéndose por certificaciones, imagínate, fase de cimentación....fase de levantamiento de estructura... cada fase de la construcción es una certificación y cada una lleva su factura. Imagínate que la primera es de 50.000€+IVA, el banco te va a dar esos 50mil, pero tu tienes que pagar al constructor 60.500€ por el IVA. Yo lo miro por el lado bueno, vas pagando impuestos poco a poco.

Otra cosa que tengas en cuenta que me ha pasado a mi. La construcción del edificio tiene un Iva del 10%, pero ojo con la compra del terreno, a mi me pasó que el dueño del terreno era una empresa y me tocó pagar de IVA un 21%

Y como ya te han recomendado, en el proyecto del colegio de arquitectos mete todo, no hagas nada en b. Si entre el proyecto de inicio y el de final de obra hay mucha diferencia de precio el banco se te puede mosquear y ojo, si en ese incremento se te sube mucho el nivel de endeudamiento puedes tener un problema serio con la hipoteca. 

Espero haberte ayudado en alguna cosa, yo me he metido de nuevas también en este tema de la autoconstrucción y vaya historia tiene el tema...
#11

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Hola, quería exponer nuestra situación para tener más opiniones externas. 
Nos gusta un solar y queremos construir.
Hemos hablado con el banco, presentando documentación del solar que nos gusta y un PREproyecto que no tasan porque no es el proyecto, no nos dan respuestas claras, nos dicen que no pueden asegurar la operación porque aportamos pocos ahorros, pero que la operación no es descabellada y que podría ser viable porque nuestras condiciones son buenas.
Financian 50% solar + 80% obra (pensamos que posiblemente podríamos financiar el 100% de la obra porque normalmente suelen tasar por encima)
Coste solar: 110.000€+ITP
Coste obra: 140.000€+IVA
Pienso que el TOTAL puede suponer unos 300.000€ (si voy justa decidme)

Salarios (netos): 1.270€x14pagas + una media de 3.000€/mes
Ahorros aportados: 50.000€ (tenemos más ahorros pero hemos decidido aportar eso para poder hacer frente a otros pagos como licencias, iva, itp...)

Como veis la operación? Nos da miedo firmar arras y pagar proyecto para que luego nos denieguen la hipoteca. 

Espero que nos podáis aportar luz!
Muchísimas gracias!
#12

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Dios bendito pero entonces cuanto dinero hay que tener para meterse en esto???

Si el banco me da la financiación del 80% y sin tener en cuenta el IVA con lo cual ya me falta pasta y además al pagar va pagando sin IVA cuanto tengo que tener??? Para que mierda es la hipoteca entonces si tengo que tener lluna millonada por los putos impuestos?
#13

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Eso te va a pasar siempre, los bancos incluso de obra nueva solo dan el 80% (en algunos casos algo mas) del coste, nunca de los gastos y los impuestos son parte de ello.
vivienda nueva 200000
Iva 20.000
Gastos 3000
Hipoteca 160.000, comprador 20%+gastos
#14

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
A ver que voy a ir despacio, siempre escribo con el móvil y casi nunca reviso lo que pongo.

Autopromotor sin terreno en propiedad, ya puedes tener dinero que lo vas a necesitar.

Un terreno se financia en un 50-80% no es lo mismo comprar un terreno en un pueblo de Soria con todo el respeto que uno en Madrid. Además a esto hay que añadir impuestos a un lado que los tipos no son cómodos y los plazos aún menos, de 7 a 15 años al 5% hacen daño al bolsillo.

Luego la construcción es un crédito, vamos que no estás pagando una hipoteca de 200 mil ya que se van disponiendo de cantidades. Que pasa que según se dispone así se paga de hay que muchos bancos den cadencias. 2 años.

Cuando esta la edificación construida hay has dispuesto 200 mil pero el tipo tampoco es molon lo mismo te hab sacudido un 3 es un crédito hipotecario y no un préstamo ente el 20% y el iva se te queda el bolsillo pelao.

Que se hace, reestructurar el terreno con la construcción y queda hipoteca normal. Si llegas aquí tienes tu chalete.

Cuando tienes terreno a la hora de tasar el proyecto sobre plano si el terreno vale 20 y la construcción 80 al sumar el conjunto vale 100, si te dan el 80 de tasacion te dan 80 y así no ves las estrellas. Te quedan los impuestos pero no te los clavan de golpe, cadencia 2 año.

Que es algo que tiene sus requisitos si, hace dos años vi un chalete en zona noble, hacerlos cuesta lo mismo casi que en Soria cuya tasacion para unificar excedía un 300% el coste, vamos lo hago por 500 mil y lo tasan en 1,5. Eso es la diferencia de hacértelo tú a que te lo de  hecho.

Espero que quede claro.
#15

Re: Aclaraciones Hipoteca Autopromotor
Hola, no sé por qué has puesto que si le certifican una factura de 50.000 ha de pagar 60.500, si en autopromoción va al 10% . ¿pagaría al constructor 55000€ ,verdad?