Cancelación anticipada y unilateral de préstamos hipotecarios por los bancos

Quisiera sacar a colación, un tema sobre el que a nivel profesional (letrado) estoy teniendo ultimamente bastantes asuntos,este no es otro que la resolución de los contratos de manera unilateral por prte de las entidades financieras por el impago a partir del tercer recibo de los prestamos hipotecarios.

Antes de entrar en el debate es necesario explicar que esta actitud la basan en el pacto del contrato,pero ello no quiere decir que dicha aceptación por parte del prestatario o adherente faculte al prestamista o predisponente a arrogarse semejante barbaridad Jurídica y que solo la ignorancia en la materia puede amparar esta impunidad que los usuarios de estos servicios (la gran mayoría de los Españoles)tngamos que soportar, bajo la prepotencia de dichas entidades.

En primer lugar es condición sine qua non que para que un contrato tenga validez, su contenido evidentemente debe de ser acorde con las Leyes que amparan la contratación y sus condiciones generales
Este tipo decontratos de adhesión facultan un clausulado que le permite al banco imponer cláusulas que en bastantes ocasiones son declaradas abusivas (y ellos lo saben pues bien se defienden alegando a sensu contrario lo mismo) que han de ser aceptadas por el adherente si quiere acceder al préstamo solicitado, dicho en otros términos o lo tomas o lo dejas como las lentejas.

Pero necesariamente esto no es así y para ello ya se encarga el Código Civil de recordarselo al margen de lo dispuesto en la Ley para la defensa de consumidores y usuarios en cuanto a las clàusulas abusivas.

Los artículos 1.274 y 1.275 del texto legal mencionado cita : "los contratos sin causa o con causa injustificda que atenten contra la Ley o la moralidad no producen efecto algúno.

Bien, bajo esta premisa estudiaremos el tema en profundidad.

En él me planteaba la validez de la resolución unilateral del contrato de préstamo en
el procedimiento ejecutivo. En concreto, la validez de la anticipación unilateral del vencimiento
en caso de falta de pago de uno o varios plazos, en los procedimientos ejecutivos.
Recalco ésto, porque mi tesis era que la anticipación unilateral del vencimiento
implicaba una resolución unilateral de contrato que, en el procedimiento ejecutivo, chocaba
con el art. 1124 del C.c., pues el análisis de si concurría o no causa de resolución
exige un procedimiento plenario (un declarativo) y nunca podría hacerse en un procedimiento
que presupone por esencia (pues lo contrario implicaría indefensión) la liquidez
y el vencimiento.
Es decir, mi tesis es que el ejecutivo presupone cantidades ya vencidas y líquidas (las
cuotas impagadas) y que si la entidad financiera lo que quiere es reclamar las todavía no
vencidas tiene que acudir a un procedimiento plenario, acreditar en él que concurren las
causas pactadas de vencimiento anticipado (o de resolución del préstamo) y luego, evidenciado
ésto, cobrar las cantidades no vencidas.
Para acreditar mis asertos citaba los artículos 1457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
(que demuestra que ni siquiera por la ejecución vencen los plazos pendientes, pues sólo permite
la acumulación excepcional de las nuevas demandas con un procedimiento especialmente
acortado); el 1440 (que obliga al Juez, una vez examinada su competencia, a cerciorarse
de oficio sobre el vencimiento), y el 135 de la Ley Hipotecaria en términos que se perfilarán
después.
La tesis del Sr. Menéndez Hernández (pues al no ser todavía jurisprudencia no parece
que pueda decirse que es la del T.S.) es todavía más radical que la mia: Sostiene que la cláusula
de vencimiento anticipado es una condición contra ley y en consecuencia nula.
Dice la Sentencia: “Pero tal pacto decimoprimero constituye una condición contra ley.
Según esta cláusula: “Aunque no haya concluido el período fijo del prestamo... 2º) El
Banco podrá exigir la devolución del capital con los intereses y gastos ... en los casos de
incumplirse cualquiera de las obligaciones establecidas en las estipulaciones precedentes
(p.ej. el deber de abonar intereses al banco, vencimientos semestrales del capital y de los
intereses, estar al corriente en el pago de los tributos, tener asegurada la obra... ) teniendo
el Banco en estos casos derecho a exigir por vía de indemnización el 3% del capital que se
le adeude.”
Ante la generalización actual de este tipo de cláusulas, el Ponente entiende que tienen
que ser analizadas pormenorizadamente y lo hace a seguido, diciendo “- ... Podemos afirmar
que la condición resolutoria de los préstamos hipotecarios constituye un pacto contrario
a las leyes (a los varios preceptos del C.c. y a los arts. 127 y 135 LH, a los que se opone
frontalmente). Por tanto, da lugar a un pacto nulo, subsumible en el calor anatema (sic) del
art. 6 C.c. «Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas no nulos de
pleno derecho ... ».
A juicio del Ponente “El art. 127 demuestra elocuentemente que la situación creditual
ha de prolongarse hasta el último día convenido al contratar. Si el legislador no se sintiese
constreñido por la necesidad de respetar el plazo convenido hasta sus últimas estribaciones
temporales, propiciaría en el art. 127 un resultado amortizador similar al que se consigue
con la condición resolutoria, lo que simplificaría las cosas desde el momento en que el
adquirente se ha desprendido del principal de la deuda y hasta se han calculado los intereses
pendientes con vistas al futuro. El acreedor podría cobrar inmediatamente y se extinguiría
la relación jurídica sin perjuicio para nadie-. Pero la ley lo que postula es todo lo contrario.
El dinero se entrega de presente pero sólo se puede cobrar en el futuro. La locución
legal es diáfanamente expresiva a este respecto: Se deposita el dinero «para pagar al acreedor
(no ahora, simultáneamente a la percepción del numerario, que parecería cronológicamente
congruente) al vencimiento de los plazos pendientes. El legislador pretende que la
pendencia se mantenga hasta el final y no permite yugularla anticipadamente.- Hubiese sido
más cómodo para todos (incluso para el acreedor al que se le respeta el montante de los
intereses por todo el tiempo que ha de transcurrir) que la ley se decantase no hacia un depósito
proxectabel en el tiempo, sino por la fórmula del pago por consignación, con eficacia
momentánea.- Esta pertinacia del legislador hipotecario (congruente con el C.c. según el
cual el plazo se entiende establecido en beneficio del acreedor y del deudor), que no hace
ninguna concesión hacia la posibilidad de resolver prematuramente el préstamo, nos sugiere
la convicción de que los pactos resolutorios devienen contra legem y están teñidos de
nulidad”.

Tras analizar el art. 127, pasa a examinar las consecuencias que se desprenden del art.
135 y tras evidenciar las consecuencias que produce la condición resolutoria del vencimiento
(la posibilidad de reclamar la totalidad de la deuda) recalca “.- ... El art. 135 LH preconiza
todo lo contrario: Se transfiere la finca al rematante, pero con la carga de la hipoteca
que subsiste, precisamente para continuar garantizando el pago de la parte del crédito
todavía no satisfecha.- La resolución destruye retroactivamente el negocio previamente
concluido (opera ex tunc) y es como si el préstamo se diluyese jurídicamente por el incumplimiento
sobrevevenido.El sistema legal protege al acreedor drásticamente, pero sin destruir
el negocio jurídico. Fulmina cualquier incumplimiento temporal con la estrepitosa
venta del inmueble, pero obligando al adquirente a respetar la hipoteca siempre que queden
por vencer otros plazos de la obligación.-”.
Los apuntados, junto con la presunción del art. 1127 del C.c. y las excepciones del art.
1129, son los argumentos que permiten defender la nulidad de la clausula contractual de
vencimiento anticipado, la casación de la sentencia de instancia y la condena al Banco
Hipotecario S.A., a indemnizar al prestatario los daños y perjuicios que le irrogó el vencimiento
unilateral anticipado.
¿Qué juicio merece la sentencia comentada?. Para hacerlo es necesario diferenciar por
un lado los hechos objeto de enjuiciamiento y por otro, las palabras utilizadas para llegar al
resultado.
Y aunque los primeros no resultan enteramente asequibles1, parece que, esencialmente,
consistían en que producida la resolución unilateral de un contrato de préstamo, en que se
había subrogado una sociedad, ésta demanda en juicio ordinario al Banco Hipotecario la
indemnización de los daños y perjuicios que tal resolución unilateral le causa.
El TS no entra, pues, en la cuestión de la validez de la resolución unilateral en el juicio
ejecutivo anterior. Sino que directamente proclama la nulidad de la cláusula contractual que
aparentemente la permite. Y lo hace citando dos preceptos de la Ley Hipotecaria que, a mi
juicio, el Ponente no llega a comprender bien.
En efecto, el supuesto de hecho del artículo 127 no es que se ejecute una hipoteca en
reclamación de una serie de plazos vencidos, liquidos y pendientes de pago de la misma. Y
su consecuencia jurídica no es que la hipoteca subsista por el resto.

El TS, desde hace algunos años, incumple sistemáticamente la obligación legal que tiene, conforme
al artículo 372, 2º de expresar, en párrafos separados, con claridad y con la concisión posible “las pretensiones
de las partes y los hechos en que las funden, que hubieren sido alegados oportunamente, y que estén enlazados con las cuestiones que hayan de resolverse”. Al limitarse a consignar el petitum, sin argumentación de ninguna de las partes, el TS nos hurta los hechos y los colorea a gusto, para darles la orientación conveniente a sus razonamientos y conseguir así una mayor apariencia de convicción

Lo que el art. 127 presupone es que en juicio ejecutivo de la LEC, instado no por el acreedor
hipotecario, sino por otro, se persiguen y traban bienes hipotecados. Y, como no puede
menos de ser, la hipoteca, ya existente, subsiste. Ahora bien, el adquirente de los bienes
puede optar, bien por asumir la hipoteca y continuar pagándola, bien por consignar la parte
pendiente de pago de la misma y sus intereses futuros. De ahí que la versión originaria de
la LH hablase de que el importe de la hipoteca y sus intereses “se deducirá del precio”.
Evidentemente, al no presuponer la norma que se está ejecutando la hipoteca por parte
de la deuda y no ordenar la subsistencia por la restante, el argumento del Ponente cae por
su base y ronda la ignorancia inexcusable dicho sea con todos los respetos y con ánimo de defender el mejor derecho aplicable.
La cita del art. 135 (que utilizo yo en mi estudio) sí es pertinente; pero el Ponente
olvida que su presupuesto es que se haya ejercitado la acción hipotecaria por el procedimiento
judicial sumario o por el extrajudicial. No en un juicio plenario previo.
O sea, que el 135 no argumenta en favor de la nulidad del pacto de resolución anticipada,
sino únicamente contra su utilización unilateral en un procedimiento ejecutivo.

Podemos afirmar que la condición resolutoria de los préstamos hipotecarios constituye
un pacto contrario a las leyes (a los varios preceptos del CC y a los arts. 127 y 135 LH, a
los que se opone frontalmente). Por tanto, da lugar a un pacto nulo, subsumible en el calor
anatema del art. 6 CC: “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas
son nulos de pleno derecho....”.
Los arts. 127 y 135 LH demuestran elocuentemente que la condición que precipita el vencimiento
del préstamo constituye una cláusula poderosamente revolucionaria en el juego normal
de los préstamos hipotecarios, tal como los regula nuestro Derecho sustantivo.
Entronizando esta condición se puede abortar anticipadamente la biología del préstamo
garantizado.

Si se otorga un crédito con obligación de amortizarlo en un plazo de X años, garantizándose
con hipoteca el derecho del acreedor, éste tendrá que esperar al transcurso del

plazo pactado para poder reclamar los devengos últimos, aunque esté lleno de suspicacia
negocial por el hecho de que el prestatario haya dejado de satisfacer algún plazo ya vencido.
Esta obligada estoicidad financiera del prestamista resulta del juego combinado de los
dos arts. mencionados en la LH.
Solo conseguiría enervar esa obligada paciencia recaudatoria si consigue incluir en el
contrato la mal denominada condición resolutoria del préstamo, por virtud de la cual puede
precipitarse el impago hacia el vencimiento anticipado del contrato. Según las cláusulas
habituales de las escrituras, el impago de un plazo del capital o de los intereses actúa como
condición resolutoria del aplazamiento.
Por ello, como esta condición consigue adulterar las coordenadas temporales de los
préstamos hipotecarios representa un pacto de gran trascendencia practica, que influye
poderosamente en el devenir de la relación jurídica. Es un añadido de gran importancia que
modifica el curso normal de estos créditos y, por tanto, capaz de engendrar evidentes secuelas
civiles y fiscales.
El art. 127 LH claramente preconiza la necesaria perdurabilidad del crédito hipotecario
en los contratos habituales, en los que no se pacta la condición resolutoria del crédito. Dice
este precepto. “Si el comprador no quisiere la finca con la carga de la hipoteca que queda
por satisfacer, se depositará su importe con los intereses que le correspondan para que sea
pagado el acreedor al vencimiento de los plazos pendientes”.
La hipoteca vigente, el deudor-propietario ha desfallecido en el pago de uno de los vencimientos
semestrales o no ha atendido su obligación para saldar un período de intereses.
El acreedor, impaciente, mueve los resortes para la oportuna enajenación forzosa del bien
hipotecado. El mejor postor consigue la adjudicación de la finca, pero la hace suya con la
carga de la hipoteca que garantiza los plazos todavía no devengados. Este es el desenlace
preestablecido por la ley. Pero el art. 127 le concede una opción: o asume el bien y soporta
la hipoteca hasta el futuro vencimiento del último plazo convenido o bien puede recibir
la finca libre de cargas, cancelándose el gravamen, si previamente consigna la cantidad
debida, que habrá descontado del precio de venta.
El art. 127 demuestra elocuentemente que la situación creditual ha de prolongarse hasta
el último día convenido al contratar. Si el legislador no se sintiese constreñido por la necesidad
de respetar el plazo convenido hasta sus últimas estribaciones temporales, propiciaría
en el art. 127 un resultado amortizador similar al que se consigue con la condición resolutoria,
lo que simplificaría las cosas desde el momento en que el adquirente se ha desprendido
del principal de la deuda y hasta se han calculado todos los intereses pendientes
con vistas al futuro. El acreedor podría cobrar inmediatamente y se extinguiría la relación
jurídica sin perjuicio para nadie.
Pero la ley lo que postula es todo lo contrario. El dinero se entrega de presente pero sólo
se puede cobrar en el futuro. La locución legal es diáfanamente expresiva a este respecto:
se deposita el dinero “para pagar al acreedor (no ahora, simultáneamente a la percepción
del numerario, que parecería cronológicamente congruente) al vencimiento de los plazos
pendientes. El legislador pretende que la pendencia se mantenga hasta el final y no permite
yugalarla anticipadamente.

Hubiese sido más cómodo para todos (incluso para el acreedor al que se le respeta el
montante de los intereses por todo el tiempo que ha de transcurrir) que la ley se decantase
no hacia un depósito proyectable en el tiempo, sino por la fórmula del pago por consignación,
con eficacia momentánea.
Esta pertinacia del legislador hipotecario (congruente con el CC, según el cual el plazo
se entiende establecido en beneficio del acreedor y del deudor), que no hace ninguna concesión
hacia la posibilidad de resolver prematuramente el préstamo, nos sugiere la convicción
de que los pactos resolutorios devienen contra legem y están teñidos de nulidad.
Si se considera que cumplen una finalidad lícita debieran derogarse los preceptos del
CC que contradicen las anticipaciones resolutorias y los arts. 127 y 135 LH y los preceptos
concordantes.
En bastantes casos la condición resolutoria visibiliza una actitud leonina y prepotente
de las entidades financieras.
El art. 135 LH con su literalidad beligerante versus condición resolutoria, viene a invalidarla
totalmente. Veámoslo:
“Si para el pago de algunos de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario
enajenar la finca hipotecada y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se
verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a
la parte del crédito que no estuviere satisfecho”.
La vertencia de la condición resolutoria implica (en el supuesto de conditio existit) la
fulminante extinción del préstamo y de la hipoteca que lo garantiza. Impagado uno de los
plazos de amortización del principal o de los intereses la condición descarga su furia exterminadora,
y, subsiguientemente, se cancelará la hipoteca, puesto que el acreedor habrá percibido
lo que se le adeudaba.
El art. 135 LH preconiza todo lo contrario: se transfiere la finca al rematante, pero con
la carga de la hipoteca que subsiste, precisamente para continuar garantizando el pago de
la parte del crédito todavía no satisfecho.
La resolución destruye retroactivamente el negocio previamente concluído (opera ex
tunc) y es como si el préstamo se diluyese jurídicamente por el incumplimiento sobrevenido.
El sistema legal protege al acreedor drásticamente, pero sin destruir el negocio jurídico.
Fulmina cualquier incumplimiento temporal con la estrepitosa venta del inmueble, pero
obligando al adquirente a respetar la hipoteca siempre que queden por vencer otros plazos
de la obligación.
Tampoco el CC da margen para el juego de la condición resolutoria que nos ocupa. La
principal obligación del mutuatario consiste en restituir al prestamista otro tanto de lo recibido
en el tiempo y lugar designados en el contrato. Y según el art. 1.125 CC las obligaciones
a término solo son exigibles como el día llegue. Las excepciones a esta regla contenidas
en el art. 1.129 CC establecen la pérdida del beneficio del plazo precisamente en que
la deuda carezca de garantías, lo que no ocurre cuando los préstamos están asegurados con
hipoteca.
Siempre que las deudas estén suficientemente garantizadas no serán exigibles hasta que
el plazo venza. Y cuando se debilitan las garantías es cuando debe precipitarse el cumplimiento
de la obligación para evitar posibles insolvencias del deudor. En congruencia con
esta doctrina, el art. 1.915 CC establece que en los casos de concurso o quiebra vencen
todas las deudas a plazo.
Como el término se presume (art. 1.127) establecido en beneficio del acreedor y del
deudor, aquél no puede reclamar el pago antes del vencimiento y el deudor, frente a las
impaciencias de su prestamista, podrá rehusar el pago.
El establecimiento contractual de la condición resolutoria implica otorgar al acreedor un
resorte muy vigoroso para conseguir la instantánea recuperación del total préstamo sin
tener que esperar a que se cumplan los a veces dilatados plazos restitutorios. Consigue destruir
el negocio jurídico alejando las zozobras cobratorias futuras y recupera las sumas prestadas
para realizar otras operaciones.
La condición cumple cometidos similares a las que garantizan en las ventas el cobro del
precio aplazado, contempladas en el art. 11 LH.
Uno de los motivos para la cancelación anticipada de la hipoteca (la que denominamos
condición resolutoria del crédito hipotecario) era establecido en términos de imposible
cumplimiento, porque se conectaba al hecho de que no se presentasen las certificaciones de
obra en los plazos establecidos. El pacto decía lo siguiente: en tres meses deberá haberse
realizado la cimentación; en seis meses deberá acreditarse haber realizado la mitad del presupuesto
y en 18 meses deberán estar totalmente terminadas las construcciones.
Estas exigencias resultaron de imposible cumplimiento porque no se trataba de levantar
un edificio de nueva planta, sino que de lo que se trataba era de rehabilitar unos edificios antiguos.
Y resultó abusivo por parte del Banco el argumentar que no se realizaban las obras en
los plazos previstos (que era imposible) y que no se aportaban unas certificaciones tectónicas
para las que se precisaba del dinero que el banco obstaculizaba entregar. Todas estas arbitrariedades
generaron desembolsos del actor, de cuyos perjuicios debe ser indemnizado.
Consecuentemente procede condenar al Banco a indemnizar a “P.F., S.L.” por los daños
y perjuicios que se le han ocasionado y al abono de los intereses legales de dichas sumas y
de las costas causadas, porque dichos perjuicios provienen del hecho de que el Banco H.
incumplió la obligación contractual de poner a disposición del recurrente las sumas de las
que no había dispuesto en su día la hipotecante y por cuanto (de conformidad con del art.
1269 CC) puede estimarse como dolosa la actuación de los representantes del banco al
inducir a “P.F.,S.L.” a hipotecar las fincas que detentaba libres de cargas bajo la sugestión
de que en el futuro podría, disponer de unas sumas cuya obtención luego se obstaculizó reiteradamente.
Es cierto (como invoca el actor en el motivo 2º del recurso) que se ha infringido el art.
1258 CC, al rehusar el Banco facilitar la disposición de las cantidades remanentes del crédito,
contrariando a la subrogación convenida, ya que según dicho precepto los contratos,

una vez perfectos, obligan a cumplir todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean
conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

La S.T.S. número 408/99 de diez de mayo de este año (en la que ha sido Ponente el
Excmo. Sr. D. José Menéndez Hernández, declara, por primera vez, la nulidad, por contravenir
el artículo 396 del C.c., del 16 del Reglamento Hipotecario. Han hecho falta ¡cuarenta
años! para que el T.S. percibiera que el artículo 16.2 (redactado conforme al Decreto
393/59 de 17 de marzo), es nulo al conculcar una norma imperativa de rango superior.

No hay que plegarse a las exigencias de las entidades financieras, la gente normalmente no paga porque no quiere y más este tipo de obligaciones, estamos en una época financiera conyunturalmente dificil y no es como no podría ser de otra manera de derecho que las entidades financieras durante años abrieno la caja y concediendo con las mínimas garantías creditícias préstamos a diestro y siniestro en unas épocas de bonanza, invertida la tendencia cierren la misma por la hipotética debilidad de las garantías del deudor.

Srs.Banqueros Vds.no viven de comer ladrillos, su actividad intrínseca es obtener unos licitos beneficios, sean coherentes y no vayan contra sus propios actos, si dan por entender que hay garantía y la misma se mantiene es reprochable que contemplen en sus contrtos una cláusula de vencimiento anticipado que no tiene base ni rigor Jurídico que la sostenga por su abusividad.

Jesús Palau Espinosa
elwuan