Ve a un abogado y que revise bien tu hipoteca, los pagos, el tema del seguro, todo. Publicado por El País ayer:
Atrapadas en una hipoteca sin fin
Milagros López, de 69 años, y Verónica Esteban, de 41, ni se conocen ni han oído hablar nunca la una de la otra. Sin embargo, sus historias se parecen mucho y el final a años de desvelos que ha encontrado la primera supone una esperanza para la segunda. Ambas se han visto
afectadas por hipotecas con anatocismo o interés compuesto, un tipo de cálculo diferente del habitual que incrementa las sumas a pagar y complica bajar lo que se debe. Especialmente si por el camino, como es el caso, surgen dificultades económicas. Ahora los jueces han escuchado su caso y atienden su reclamación: en 2019, tras 14 años pagando una hipoteca, en los que había abonado más de 95.000 euros, solo había rebajado su deuda en 4.500 euros. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias acaba de darle la razón.
Para entender el fallo judicial hay que remontarse a abril de 2005, cuando López y su marido pidieron
un préstamo de 120.800 euros con el que compraron la casa donde residen en un pueblo de Asturias. Tras la negativa inicial de un banco,
fueron a la financiera Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que les ofreció una hipoteca autodenominada “fácil”: los tres primeros años pagarían cantidades fijas muy bajas; a partir del cuarto año el préstamo se volvía variable y subirían las cuotas. Lo que nadie les dijo es que en esos tres años, las mensualidades acordadas con la entidad no cubrían los intereses. Y que los intereses que no pagasen, en eso consiste el anatocismo, se irían sumando al capital principal del préstamo.
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El matrimonio tampoco sabía entonces que uno de sus tres hijos moriría al poco con 18 años. Y López tuvo que dejar de trabajar. Aunque afirma que no ha dejado de pagar “ni un solo mes”, sí
pactó una rebaja de las cuotas. La consecuencia es que el círculo vicioso de su hipoteca se agravó:
las cantidades seguían sin cubrir intereses y los intereses no pagados seguían engrosando el capital, lo que aumentaba los intereses. “Me mandaron una carta diciendo que tenía que pagar 1.500 euros al mes y ahí es cuando me fui a un abogado”, narra López al teléfono. Entonces ya habían pasado más de 10 años: “Lo pasamos muy, muy, muy mal; yo siempre llorando y pensando que nos íbamos a quedar en la calle”.
Lo pasamos muy, muy, muy mal; yo siempre llorando y pensando que nos íbamos a quedar en la calle”
Milagros López, una de las afectadas por hipotecas con anatocismo
También las dificultades económicas, cuando su marido se quedó en paro, fueron el desencadenante para que Verónica Esteban comenzara a fijarse en los detalles de la hipoteca que habían solicitado en 2007 para comprar una casa en Toledo. Casi 224.000 euros a pagar en 40 años. “Dejé de pagar en abril de 2014 y debíamos unos 230.000 euros”, relata. “Nos colocaron cinco años de carencia en que solo pagábamos intereses y no todos los que debíamos, por lo que se sumaban”.
El cuadro de amortización que Esteban recibió de la entidad financiera fue diferente de lo que pasó realmente. En la simulación, las 60 primeras cuotas (cinco años) no rebajaban el principal del préstamo, pero este no subía. El extracto de las amortizaciones reales refleja que el capital pendiente de pago empezó a exceder el dinero que les habían prestado ya el primer año.
Tras pagar durante 14 años todas las cuotas de la hipoteca, la deuda solo había bajado en 4.500 euros
Patricia Suárez, presidenta de Asufin, lo ve como “una trampa”. “Este tipo de hipotecas se hicieron muy famosas en Inglaterra, pero fueron un escándalo y se dejaron de comercializar”, añade. Su asociación indica que no es fácil saber cuántas personas tienen hipotecas con anatocismo en España. Creen que puede haber “miles” porque han visto “bastantes” casos de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), una entidad financiera experta en financiación de la vivienda, según se anuncia en su web. Asufin
tiene pendiente una demanda colectiva contra ellos por IRPH (un tipo de interés más alto que el euríbor) en la que estudian si introducir esta cuestión.
Un portavoz del departamento legal de la
Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) señala que la entidad actúa “de forma transparente” y defiende que “los pactos de capitalización de intereses devengados y no pagados son pactos perfectamente válidos conforme a la ley, sobre los que hay interpretaciones divergentes en algunos tribunales”.
Sara Bernardo, abogada del bufete Bernardo Abogados, que ha defendido a López y su marido, admite que el anatocismo “no es una figura no compatible en el derecho y en las normas de comercio se recoge”, pero considera que “no es de aplicación para créditos hipotecarios” porque “el problema es que no se les explica a los clientes”. De hecho, en el proceso judicial, explica la abogada, “la financiera trató de aportar documentación [con la que argumentar que sí se les explicó]”. Pero esa simulación, como en el caso de Esteban, “nada tuvo que ver con la realidad”.
El despacho se
planteó incluso recurrir a la Ley de Usura, pero vieron que el remedio podría ser peor: “La consecuencia es que el contrato deviene nulo y hay que restituir la situación inicial”, explica Bernardo. Es decir, devolver todo el dinero de golpe. Así que atacaron el contrato por la transparencia, el argumento con el que se han declarado nulas muchas cláusulas abusivas en España.
La Audiencia Provincial les ha dado la razón en segunda instancia. El fallo estima que “el hecho de que la demandada denomine al tipo de contratación ‘hipoteca fácil’ resulta cuanto menos engañoso. Pues lo único fácil es que al momento de la contratación se conoce con precisión la cuota que el prestatario va a abonar durante los tres primeros años”.
La sentencia describe el mecanismo por el que el matrimonio de Asturias debía por momentos más dinero del que habían pedido y destaca que en la simulación de cuotas facilitada “no se contiene ninguna alusión a la posible capitalización de intereses”. Basándose en una sentencia anterior, condena a UCI a recalcular los intereses con el sistema francés (el habitual en las hipotecas) e ingresar en la cuenta de los prestatarios los intereses abonados de más.
“Esperamos empezar a pagar la cuota que nos pertenezca y poder sacar el piso adelante”, relata López aliviada, antes de deshacerse en elogios para sus abogados. Para Esteban y su marido, que han cruzado demandas con UCI y están pendientes de una por ejecución hipotecaria, la sentencia de Oviedo les da esperanzas para encontrar un final diferente a su historia: “Ahora nos ofrecen la dación en pago, pero al final te quedas sin la casa y pierdes los 80.000 euros que llevas pagados”.
La transparencia a la que obliga la justicia europea
La sentencia que resuelve el caso de Milagros López y su marido, dictada en marzo, se basa en la falta de transparencia para declarar la nulidad de la cláusula que contenía el cálculo de los intereses. El contrato recogía, según reproduce el fallo judicial, que “los intereses devengados y no satisfechos (…) se acumularán al capital pendiente de amortización, entendiéndose capitalizados por pacto de ambas partes de acuerdo con el artículo 317 del Código de Comercio”. Es decir, el artículo que codifica el anatocismo. El fallo señala que la cláusula “no es de por sí ilícita”. “Cuestión distinta —añaden los magistrados— es que supere el filtro de transparencia, en el sentido de que el prestatario conociera al momento de la firma su sentido y consecuencias”. Citando los requisitos que el Tribunal de Justicia de la UE ha marcado para enjuiciar los préstamos entre entidades y consumidores, la conclusión es que la cláusula no es válida y devuelve “en cuenta” el dinero pagado de más por el matrimonio.
Un auto de ejecución provisional del pasado 26 de mayo da a UCI un mes para “recalcular el cuadro de amortización excluyendo la cláusula declarada nula, que debe ser eliminada del contrato, debiendo devolver las cantidades cobradas de más”. A los abogados de la parte demandante no les consta que UCI haya interpuesto un recurso contra esa orden en el plazo concedido a tal efecto, por lo que la ejecución ya es firme. Aunque tienen cálculos propios, prefieren no dar la cifra y esperar a que la entidad presente los suyos, como ordena la sentencia. Pero se tratará de una cantidad elevada, teniendo en cuenta que sus clientes llevan pagados unos 103.000 euros desde 2005 y más de un 90% de esa cantidad se ha destinado a intereses de la hipoteca.
