Chrysler Building

Pocas personas saben, pero el inversor Aby Rosen compro el Iconico Chrysler Bulding en "solo" $150 millones de dolares.  El emblemático Edificio Chrysler, una vez el rascacielos más alto del mundo y un elemento básico en el horizonte de la ciudad de Nueva York, cambió de propietario. Teniendo en cuenta que la última vez que se vendió el edificio recaudó $800 millones de dólares , esto fue durante la crisis financiera de 2008, uno pensaría que se vendería a un precio aún más alto en 2019. Ese no fue el caso: la desarrolladora austríaca Signa Holding, junto con RFR Holding, con sede en Nueva York, se enganchó a la torre de 77 pisos por sólo $150 millones de dólares.

La razón principal por la que el Edificio Chrysler se vendió por sólo $150 millones es que el terreno en el que se asienta el edificio no es parte del acuerdo. La escuela Cooper Union posee el terreno debajo de la torre y lo alquila a los propietarios del edificio, y el alquiler no es barato. Según Architectural Digest, Cooper Union elevó el alquiler anual de $7.8 millones en 2018 a $32.5 millones en 2019, con planes de aumentar aún más esa cantidad a $41 millones para 2028. Por lo tanto, poseer el Edificio Chrysler, por glamoroso que pueda sonar, tiene un costo muy alto. Además, el edificio está actualmente 80% vacío, lo que es otra causa de preocupación dada su ubicación súper deseable en el corazón de Manhattan.

Se espera que el edificio propiedad de Coca Cola en 711 Fifth Avenue se venda por $900 millones de dólares, mientras que el contrato de venta-arrendamiento de 30 Hudson Yards podría cerrar por más de 2.000 millones de dólares, según el Post. El pequeño precio del Edificio Chrysler podría traer adelante las duras realidades de lo que significa poseer un edificio en Manhattan, pero no la tierra debajo de él.

Que planea Rosen?

El Inversor Aby Rosen planea convertir el Chrysler en un edificio mixto residencial/hotel/unidades comerciales.

No tengo la data de cuanto va a tomar prestado y cuanto costara la conversion a un edificio mixto. Pero si tiene exito (que la tendra, porque es un tiburon el tio), estamos hablando de que compro $1000 millones de dolares por solo $150 millones (sin incluir costos de conversion y costes de intereses) Para comprar el edificio, Rosen tomo un Prestamo Bridge de intereses solo a 7 año. Bridge no son mas que prestamos HML, pero cuando se habla de cientos de millones pues le ponen el nombre mas chic llamado "bridge loan". No se exactamente el LTV del Prestamo, pero podriamos asumir un 70% (lo tipico en este tipo de operaciones multimillonario)

No hay dudas de que es una operacion de muy alto riesgo debido al enorme costo de alquiler del terreno, pero debido a lo "poco" que se pago por comprar, esto le da a Rosen un buen colchon en el riesgo. Rosen debera renegociar el alquiler con Cooper Union para que este trato salga triunfante.

Que podria hacer Rosen?

Podria darle a Cooper Union un  % de la empresa a cambio de una reduccion temporal o permanente del alquiler del terreno. Si logra esto, pues el camino al exito estaria garantizado.

Si todo sale como se pleanea, Rosen podria refinanciar en el futuro esta propiedad por mucho mas de $1000 millones de dolares y llevarse cientos de millones de dolares totalmente libre de impuestos!

Pienso que Rosen tendra mucho exito en este trato, porque compro con un descuento salvaje y en esta industria el dinero se hace cuando se compra.

You gotta love Real Estate!!