#1
Duda riesgo de interés
Buenas
Contrate una hipoteca en abril de 2021 a tipo variable pero el primer año sería a tipo fijo del 1% y luego ya 1,20+Euribor.
Hasta aquí todo bien.
Pero claro el variable ahora se ha vuelto poco atractivo y me pasado al mixto (todavía estoy en proceso).
Y mirando las comisiones que hay que pagar la perdida financiera es la que mas duda me genera, en la escritura tengo esto, no pone nada del otro mundo, pero si sale un diferencial que es es lo importante del texto.
Calculo de la perdida financiera:
"La perdida financiera sufrida en el momento de realizarse el reembolso anticipado se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual e las cuotas pendiente de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés o hasta la fecha de vencimiento del préstamo si no se realiza ningún tipo de revisión y del valor actual del capital pendiente que quedaría de no producirse la cancelación anticipada."
"De conformidad con lo establecido en el art.28 de la orden .. "Aquí continua pero es un texto genérico donde explica lo del IRS y los plazos de 2,3,5,7,30 años.
"Este diferencial es del 1,494% y se fija como la diferencia existente, en el momento de la contratación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que mas se aproxime en este momento, hasta la siguiente fecha de revisión o hasta la fecha de vencimiento del préstamo si no se realiza ningún tipo de revisión."
Mis dudas:
Lo primero he estado mirando de donde sale este diferencial y lo único que me cuadra es que sale de el 1% de interés al primer año y el IRS de Marzo de 2021 a 2 años que es -0,494 y han hecho 1 - ( -0,494 ) y da 1,494% y de aquí han sacado el diferencial. Aunque no entiendo porque han cogido el IRS a 2 años y no a 1 año, pero bueno tampoco hay mucha diferencia entre uno y otro.
Lo que me inquieta es que yo he usado la tabla del banco de España para calcular este diferencial buscando web donde te ayudan a calcular este diferencial y claro a mi me el calculo me sale de la siguiente forma: (entendiendo que ya ha pasado 1 año y ya ha entrado el variable):
Entiendo que el IRS de contratación se volvería a calcular y no se utiliza el indicado en la escritura (no estoy seguro) a mi me sale así:
IRS de contratación Abril 2021 a 30 años: 0,479
IRS de amortización Junio 2022 a 29 años, aun no esta pero cojo el de Abril de 2022 que es: 0,867
Ahora hago el diferencia que se calcula por lo que he visto así:
( Tipo de interés del préstamo - IRS contratación ) + IRS amortización.
*Uso Tipo de interés contratado 1,20%, porque al estar el Euribor a 0 prácticamente, voy a redondear.
Por lo tanto queda:
Usando la formula antes indicada saco el diferencial:
( 1,20 - 0,479 ) + 0,867 = 1,588% este es diferencial que me sale, que al ser mayor de 1,20% pues en principio no hay perdida financiera, porque podrían colocar el préstamo a un interés mayor.
Pero claro si el banco usa el que ellos han calculado 1,494% sale, entonces si es perdida financiera.
( 1,20 - 1,494 ) + 0,867 = 0,573% y aquí el interés es mas bajo que 1,20% si habría perdida financiera.
No sé, puede ser que este fallando en algún calculo o algún dato, si alguien sabe algo del tema, yo recuerdo que cuando lo explico el notario, básicamente dijo que si los tipos están mas bajos tendrían perdida porque perderán dinero al colocar el préstamo otra vez, pero si están mas altos no tendrán perdida porque podrán colocarlo a un mejor interés, según esto no debería haber perdida financiera, al yo contratarla si no era los tipos mas bajos de la historia, cerca estaría y ahora están en positivo.
También he leído que si son hipotecas variables con revisión menos de 12 meses, no aplica esto, pero si lo tengo en la escritura, es que si debe aplicar o solo esta puesto porque el primer año era a tramo fijo pero al finalizar el tramo fijo, deja de tener sentido esta comisión?
no sé, me gustaría ir al banco un poco resabido del tema.
un saludo.
Contrate una hipoteca en abril de 2021 a tipo variable pero el primer año sería a tipo fijo del 1% y luego ya 1,20+Euribor.
Hasta aquí todo bien.
Pero claro el variable ahora se ha vuelto poco atractivo y me pasado al mixto (todavía estoy en proceso).
Y mirando las comisiones que hay que pagar la perdida financiera es la que mas duda me genera, en la escritura tengo esto, no pone nada del otro mundo, pero si sale un diferencial que es es lo importante del texto.
Calculo de la perdida financiera:
"La perdida financiera sufrida en el momento de realizarse el reembolso anticipado se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual e las cuotas pendiente de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés o hasta la fecha de vencimiento del préstamo si no se realiza ningún tipo de revisión y del valor actual del capital pendiente que quedaría de no producirse la cancelación anticipada."
"De conformidad con lo establecido en el art.28 de la orden .. "Aquí continua pero es un texto genérico donde explica lo del IRS y los plazos de 2,3,5,7,30 años.
"Este diferencial es del 1,494% y se fija como la diferencia existente, en el momento de la contratación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que mas se aproxime en este momento, hasta la siguiente fecha de revisión o hasta la fecha de vencimiento del préstamo si no se realiza ningún tipo de revisión."
Mis dudas:
Lo primero he estado mirando de donde sale este diferencial y lo único que me cuadra es que sale de el 1% de interés al primer año y el IRS de Marzo de 2021 a 2 años que es -0,494 y han hecho 1 - ( -0,494 ) y da 1,494% y de aquí han sacado el diferencial. Aunque no entiendo porque han cogido el IRS a 2 años y no a 1 año, pero bueno tampoco hay mucha diferencia entre uno y otro.
Lo que me inquieta es que yo he usado la tabla del banco de España para calcular este diferencial buscando web donde te ayudan a calcular este diferencial y claro a mi me el calculo me sale de la siguiente forma: (entendiendo que ya ha pasado 1 año y ya ha entrado el variable):
Entiendo que el IRS de contratación se volvería a calcular y no se utiliza el indicado en la escritura (no estoy seguro) a mi me sale así:
IRS de contratación Abril 2021 a 30 años: 0,479
IRS de amortización Junio 2022 a 29 años, aun no esta pero cojo el de Abril de 2022 que es: 0,867
Ahora hago el diferencia que se calcula por lo que he visto así:
( Tipo de interés del préstamo - IRS contratación ) + IRS amortización.
*Uso Tipo de interés contratado 1,20%, porque al estar el Euribor a 0 prácticamente, voy a redondear.
Por lo tanto queda:
Usando la formula antes indicada saco el diferencial:
( 1,20 - 0,479 ) + 0,867 = 1,588% este es diferencial que me sale, que al ser mayor de 1,20% pues en principio no hay perdida financiera, porque podrían colocar el préstamo a un interés mayor.
Pero claro si el banco usa el que ellos han calculado 1,494% sale, entonces si es perdida financiera.
( 1,20 - 1,494 ) + 0,867 = 0,573% y aquí el interés es mas bajo que 1,20% si habría perdida financiera.
No sé, puede ser que este fallando en algún calculo o algún dato, si alguien sabe algo del tema, yo recuerdo que cuando lo explico el notario, básicamente dijo que si los tipos están mas bajos tendrían perdida porque perderán dinero al colocar el préstamo otra vez, pero si están mas altos no tendrán perdida porque podrán colocarlo a un mejor interés, según esto no debería haber perdida financiera, al yo contratarla si no era los tipos mas bajos de la historia, cerca estaría y ahora están en positivo.
También he leído que si son hipotecas variables con revisión menos de 12 meses, no aplica esto, pero si lo tengo en la escritura, es que si debe aplicar o solo esta puesto porque el primer año era a tramo fijo pero al finalizar el tramo fijo, deja de tener sentido esta comisión?
no sé, me gustaría ir al banco un poco resabido del tema.
un saludo.