Duda calculo del usufructo en venta de vivienda

Mi madre de 82 años tiene el 50% en pleno dominio de una casa y el usufructo vitalicio. Sus 5 hijos tienen la nuda propiedad del otro 50% ( 10% cada uno).
Vamos a vender la casa.
Según mi cálculo los % de cada uno en la venta serían: 
el usufructo sería (89-52=7 %) pero por ley es un mínimo del 10%
Mi duda es si ese 10% se resta a la nuda propiedad o al 100%.

El reparto de porcentajes seria:
mi madre 50% + 10% ( por el usufructo) = 60%
los 5 hermanos un 8% cada uno.

O sería así:
mi madre 50% +(10% del 50%) es decir un 5%,. en total 55%
y los 5 hermanos un 9% cada uno

o ninguna de estas dos formas ?

A ver si alguien me puede ayudar. Gracias

Hola,

Usufructo es la capacidad de disfrutar de algo sobre lo que no se tiene la propiedad, por lo que entiendo que se calculará sobre el resto.

Vamos sobre la nuda propiedad de los hijos.

Saludos 

Pleno dominio = nuda propiedad + usufructo
El usufructo es el 10% del total de la finca
A tiene usufructo sobre el total (10%) y nuda propiedad del 50% del restante 90% (45%)
Resultado: a A le corresponde el 55%.

Hola,

La operación correcta es la segunda (tu madre el 55%). Coincido totalmente con @jotaerre. Ten en cuenta que en la declaración de IRPF de tu madre debes declarar dos ventas, puesto que el 50% en plena propiedad tiene como fecha y como valor de adquisición el valor original cuando la adquirió (supongo que junto a tu padre fallecido, en régimen de gananciales). La tributación será mayor, pero si la vivienda fue adquirida antes del 31-12-1996 hay una jugosa reducción (coeficientes de abatimiento).

Y con respecto al usufructo, el reparto del importe de la venta es correcto, pero el valor de adquisición se deberá repartir conforme al ISD, es decir, que el valor de adquisición se repartirá según la edad de tu madre al fallecimiento de vuestro padre, no a la edad actual. Y sobre ese valor (valor de adquisición del 50% de usufructo por herencia) hay que aplicar una amortización obligatoria (un 3% anual), lo que hará disminuir el valor de adquisición y aumentar la ganancia patrimonial.

Un saludo,

Gracias por responder, no sabía que al valor de adquisición que figura en la escritura de herencia hay que disminuirlo a razón del 3% anual  hasta la fecha de venta. Esto es así aunque el inmueble no haya sido arrendado nunca?

Hola,

Correcto, pero solo para el usufructuario. Para los nudos propietarios el valor se mantiene, excepto amortizaciones por alquiler, en caso de no haberlas, ellos sí mantienen el valor de adquisición.

Un saludo,

si el valor de adquisición en la herencia en 2014 se puso 100.000  y se vende en 2023 (9 años), la fórmula para el cálculo del valor de adquisición a efectos de calcular el beneficio sería : 100.000 x 0,97 ^9 = 76.023 ???

Y el % de usufructo que se considera, es el asignado en la adquisición ( 89 - 73 años) =16 % o el usufructo que tiene en la venta (89 - 82 años)=7 % (mínimo 10%)

Gracias

Hola,

Si el inmueble se valoró en 100.000, 50.000€ corresponde a la herencia de vuestro padre. Y para calcular cuanto de usufructo, hace falta aplicar la edad que tenia cumplida de vuestra madre en la fecha de fallecimiento. Como dice, al tener 73 años, el usufructo supone un 16%, por tanto
- Valor de adquisición del usufructo: 8.000€
- Nuda propiedad de cada hermano: (50.000-8.000)/5 = 8.400€.

Ese es el valor de adquisición. Si se vendiese por 150.000€, 75.000€ sería el valor de transmisión de vuestra madre por la sociedad de gananciales (el valor de adquisición será la mitad cuando lo compraron) y 75.000€ por la herencia. El reparto de esto sería, al tener la usufructuaría 82 años cuando se vendió (10% de usufructo)
- 7.500€ Usufructo
- 13.500€ casa nudo propietario.

Y a los 8.000€ de valor de adquisición del usufructo habría que restarles 8.000€ * 3% * 9 años (2.160€), por lo que el valor de adquisición a efectos del IRPF es 5.840€ (8.000€ - 2.160€).

Un saludo,

Entonces al calcular el beneficio o perdida obtenido por el usufructo, no se tiene en cuenta que cuando lo adquirió representaba un 16% y al venderlo solo un 10%, sólo se tienen en cuenta el precio de adquisición de ese 16 % (disminuido por amortizaciones) y el de transmisión del 10%.

Ya no pregunto más, disculpa las molestias.

Hola,

Se tiene en cuenta el valor de adquisición y transmisión y el porcentaje de reparto según la edad en cada momento (y por ello, varía el porcentaje), como te he expuesto.

No te preocupes en absoluto, si tienes más cuestiones no dudes en exponerlas para ayudarte, estamos para ello.

Un saludo