Hola Fueradeuda,Es un riesgo que está ahí... puedes tratar de cubrirlo lo mejor posible.Eso sí, yo con todo el mundo que invierte que me he cruzado (calculo unos 300-500 pisos en total en conjunto): ninguno ha tenido ocupas...En mi opinión, los ocupas son un problema sí. Pero son un problema sobre todo para el que tiene un piso "vacío". Para el que lo alquila siempre es menos probable.En el peor de los casos, hay "formas" de desalojar rápido https://www.desokupa.com/ por unos 3.000 euros.Duele sí, pero no es para tanto.En cuanto a 18.000 euros: yo con ese dinero he hecho reformas integrales a pisos de 60-70m2.Un abrazo y comentamosCarlos Galán
Hola fueradeudaInteresante tu estrategia.Como dices, parece que tenemos estrategias parecidas.Sobre el 100% de financiación, hay varias fórmulas.La primera, si tienes suficientes ahorros (hay quien sí los tiene: de 50 a 100k €): compras (con tu dinero), reformas si hace falta, tasas el piso y en ese momento (2-4 meses después de la compra), vas al banco y le pides hipoteca. Te dan el 80% del valor de tasación.Si has estado listo (has comprado bien de precio y has hecho una reforma rentable: poco gasto y mucho aumento de valor del piso), con ese 80% te cubre el 100% de los euros que pusiste en su día para comprar el piso.Si no tienes esos ahorros, entra en juego tu nivel de ingresos y tu pericia para convencer/negociar con el banco.Algunas ideas:1) Pisos de bancos2) Conseguir el 90% del valor de compra (siempre que no supere el 80% del valor de tasación)3) Completar financiación con préstamo personal (siempre que el interés sea razonable)4) Pignorar cartera de fondos Sobre el Curso Libertad Inmobiliaria: no he hecho demasiado hincapié en ello. El curso tiene un módulo completo de fiscalidad (con casos prácticos de casos reales).Un abrazo y comentamosCarlos Galán
Hola de nuevo W. PetersenSí, un 5-6% neto es en lo que intento moverme y es una muy buena rentabilidad (sin contar la posible revalorización o también la posible desvalorización si baja el valor de la vivienda).Con esa rentabilidad es suficiente para que la vivienda "se pague sola" y/o genere ingresos pasivos mensuales (100-200 euros al mes, dependiendo de cómo te financies: el plazo sobre todo).Interesante debate! Más opiniones bienvenidasUn abrazoCarlos Galán
Hola MbmbmbEstoy de acuerdo con lo que dices: hay que tener en cuenta todos los gastos: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento...Sobre si es más seguro un alquiler en Barrio de Salamanca (un alquiler de 2.000 euros/mes) o uno en Vallecas (de 500-800€), tengo mis dudas.Si tienes un seguro de impago, yo personalmente prefiero 3 pisos en Vallecas con una rentabilidad del 8% que 1 en Barrio de Salamanca con un 4%.En mi opinión, si viene una crisis, tiene "menos recorrido a la baja" un alquiler medio/bajo (de 500-800 euros) que un alquiler alto (de 2.000 euros).En cualquier caso, me parece interesante el debate. Este tema concreto es algo a lo que le vengo dando vueltas y aún no he encontrado datos que respalden una u otra teoría. Datos bienvenidos.Un abrazoCarlos Galán
Hola Jabarrio,Respeto tu opinión, no la comparto.Bastantes inversores con bastante sentido común están aprovechando el mercado inmobiliario (y los bajos tipos de interés) para invertir en inmuebles e ir generando ingresos pasivos (incluso a pesar de pagar la cuota de la hipoteca, cada piso puede dejar unos 200 euros limpios al mes).Un abrazo y cualquier sugerencia para mejorar los 4 vídeos gratuitos, bienvenidaCarlos Galán
Hola Miguel Ángel,Estoy de acuerdo en algunos de tus puntos. Trato de darte mi punto de vista:Mi experiencia (porque lo he hecho en 4 ocasiones entre 2018 y 2019 y lo he visto hacer a otros inversores) es que si, como dices, tienes una situación financiera saneada, sí es posible conseguir financiar el 100% de la operación.Cuidado, no digo que te den un préstamo hipotecario a más del 80% de su valor de tasación (yo lo máximo que he obtenido es un 90%, aunque con pisos de banco se puede llegar al 100%).Hablo de conseguir de una forma u otra (complementando con préstamo personal, pignorando cartera de fondos/acciones o mi opción favorita: conseguir un valor de tasación más alto que la compra y por tanto conseguir el 100% sobre tu inversión).Espero explicarme con esto.Como tú dices, no vale cualquier perfil y por eso envié un email dejándolo claro: si tienes un sueldo de 1.000 euros, cero ahorros (o incluso deudas), evidentemente ningún banco te va a financiar el 100% (con suerte te darán el 70-80%) por lo que tendrías que ahorrar para dar la entrada...Sobre los riesgos: los impagos y el destrozo/ocupación, lo cubro siempre con un seguro de impago (cuesta unos 300 euros al año y duermo tranquilo).De todas formas, como todo, siempre que hay rentabilidad, hay riesgo.Sobre destrozo de 30.000 euros: depende. Yo la reforma más cara que he hecho (reforma completamente integral) han sido 18.000 euros.En cualquier caso, me parece enriquecedor el debate así que me sirven los comentarios para mejorar/ampliar/matizar los 4 vídeos gratuitos para la siguiente edición :)Qué más sugerís?Un abrazoCarlos Galán
Buenas tardes W. Petersen,Es cierto que lo normal es que la gente obtenga un 5% o menos. En algún piso que mi padre compró (con la idea de vivir en él) esa es la rentabilidad que obtengo.Sin embargo, sí es posible conseguir más de un 8%. En las 4 compras que he hecho en 2018 y 2019, estoy en un 8,5% de media (con una operación de un 11%).Es cierto que no es lo normal y hay que buscar bastante, negociar y a veces reformar para poder llegar a esa rentabilidad. Entonces sí es posible.Un abrazoCarlos
España