Dulcineo
20/09/16 14:27
Ha respondido al tema Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.
Ir a respuesta
Muy buenas JTorres. El caso es que el piso no vale 95.000 sino mucho más. Calculo que entorno 140-150 fácilmente tras la reforma, que he realizado en gran parte yo mismo con el consecuente ahorro y el aumento de rentabilidad. En el estado que estaba se podría haber vendido en 100 mil en unos meses. Si hubiese contratado pintores, albañiles, carpinteros etc para una serie de trabajos podría haber aumentado el coste entre 4 o 5 mil euros.
Creo que la base de este negocio debe ser encontrar oportunidades de este tipo, que pueden surgir una o dos al año. De más del 10% he identificado dos en el último año en la ciudad de Alicante, esta que te comento y otra. En este caso la identifiqué un sábado por la tarde, el lunes a primera hora hablé con el agente que lo gestionaba, lo vimos el miércoles y comunicamos la compra ese mismo día. Problemas legales de los propietarios les obligaban a venderlo cuanto antes.
El otro caso que he analizado este año (entre miles, sin exagerarte) que podía aportar un 10-10.5% me lo comunicaron por la mañana ofreciendo la vivienda. No tenía la posibilidad en ese momento, se vendió esa misma tarde. Una herencia, piso viejo en el centro que con una reforma bien hecha salen los números. Varios hermanos que les da lo mismo vender en un precio que otro, entre tantas propiedades necesitan liquidar alguna rápido para cuadrar la herencia... y oportunidad al canto.
Como bien dices, ¿por qué te vas a enterar tú o yo? En mi caso porque soy agente inmobiliario, he gestionado inversiones para terceros, la gente conoce a qué me dedico y además estoy atento al mercado y analizo cada dos o tres días todos los nuevos anuncios en mi zona.
Como bien dices estas oportunidades no duran nada en el mercado. No sirve cualquier piso o local comercial que que hay a la venta, que hay miles. Si partes de los precios promedio tu inversión será simplemente promedio. Un 3-4% de rentabilidad bruta al incluir los gastos de la propiedad se queda finalmente en un ¿0%? ¿Un 1 o 2%?
Y sí, hay que estar preparado para cuando surge la oportunidad, tenerlo previsto, esperar 8 o 9 meses (en este caso concreto) o mucho más, tener el dinero listo...
Por poner otro ejemplo propio, un local comercial, 8,14% de rentabilidad bruta y la mayoría de gastos (mantenimiento, seguros, mobiliario, etc.) los abona el inquilino. ¿Por qué me enteré? Porque el propietario (empresario reconocido) no quería sacarlo a la venta y que se diera a conocer que lo vendía, y tras un año de ofertas y negociación se cerró el trato.
Es muy complicado encontrar algo así. Pues sí. Pero imposible como tal no es.
Un placer conversar. Un saludo.