Participaciones del usuario Geoff007

Geoff007 17/06/22 07:47

Ha respondido al tema El costo de la oportunidad.

No tienes la menor idea del poder y la importancia del valor tiempo - dinero. Por algo los bancos hacen exactamente lo mismo que hacen los prestamistas privados. Los bancos venden sus préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac o a otros bancos. Eso se llama mortgage backed securities, o assets backed securities o commercial backed securities etc etc etc etc etc. Realmente crees que el dinero dentro de 20 o 30 años vale mas que el dinero actual? 🤨. Crees que $20 mil pagados en 5 años es mas dinero que $10,000 pagados hoy?.. Es por eso que los préstamos largos se venden con enormes descuentos y los cortos no. Si prestas $100 mil, cobras 3 puntos más 1% del spread en el interés (4% en total) y a los dos días vendes el préstamo, cuanto es tu rendimiento anualizado? Los préstamos intereses solo es para inversiones de todo tipo. Si hubieses lo último que escribí, verás las diferentes situaciones por la cual se usan préstamos intereses solos. El 90% de las transacciones comerciales inmobiliarias se financian con intereses solos y se refinancia con intereses amortizados a mucho más largos plazos. Hay préstamos estructurados 5/15 (5 años intereses solos /15 amortizados o 10/20 etc etc. Hay cientos de estructuras de prestamos. Los bancos, por ley, solo pueden usar 4 o 5 estructuras. Sobre lo de los 500K, otra vez sigues sin comprender el punto. Hay una razón por la cual todos los profesionales usan dinero del otro. Desde los fondos hasta el gobierno mismo.. Si dejas $500K en el banco, el arbitrage mismo te hará ganar dinero. TRASNFERENCIA DE RIESGOS! e INTERES COMPUESTO. 1-Primero, reduce su costo de préstamo por el delta del 5% al 3%. Ahora, tus ganancias comienzan cuando produce rendimientos de inversión superiores a ese 3%, que es el punto de referencia. 2-En segundo lugar, dado que eres una corporación, todos los intereses pagados sobre la deuda se convierten en gastos y deducciones fiscales. 3-Por último, existe el poder de los rendimientos compuestos. Mientras que la cantidad de interés que paga por su préstamo disminuye debido a la amortización, la cantidad que se le paga por su CD aumenta debido a la capitalización. La mejor manera de explicar este fenómeno es una ilustración gráfica. Observa el siguiente caso durante 15 años: CD de $100, 000 con un rendimiento del 3% Préstamo de $100, 000 con una tasa del 6%. La tabla anterior muestra que al final de los 15 años habrías recibido más intereses del banco de lo que pagaste. Como puede ver, incluso si no hace nada más, obtendrás una ganancia. He escrito mucho sobre todo esto con detalle y lamento que no hayas dedicado tiempo para leer mis posts anteriores sobre todo esto. Estas bastante perdido en todo. En fin

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Geoff007 17/06/22 07:35

Ha respondido al tema Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

Hola! Gracias por tus palabras. Técnicamente si perdió su dinero, porque cuando termine quedándose con eso, que hará después? Hay que averiguar muy muy muy bien que se está comprando. Veo muchísima gente aquí en Florida comprando terrenos por nada. Pero cuando van a ver, el terreno no es construible, es lodo o el subsuelo está lleno de desperdicios orgánicos de vacas Etc etc. Pero todo en la vida es educarse y hacer las cosas bien. Hace unos meses atrás puse un post sobre otros tipos de Liens Inmobiliario, no encontré el post. Hay Liens más rentables, pero con más riesgos.. Abrazos

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Geoff007 16/06/22 15:08

Ha respondido al tema Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

Muy Buenas preguntas1-Debes estar seguro que el impuesto que vas a comprar es perteneciente a una propiedad real y no a algo aledaño a la propiedad. (Mira la imagen abajo).2-Los impuestos en este país no se eliminan. Es quizás la inversión más segura que existe en este país. Si el propietario no paga los impuestos a la propiedad al final del período de redención, el titular del gravamen puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria para tomar posesión de la propiedad. Pero eso rara vez sucede: los impuestos generalmente se pagan antes de la fecha de redención. Los gravámenes también son los primeros en la fila para el pago, incluso antes de las hipotecas.Aun así, los gravámenes fiscales tienen una fecha de vencimiento, y el derecho del titular de un gravamen a ejecutar la hipoteca sobre la propiedad o cobrar su inversión expira al mismo tiempo que el gravamen.Después de haber comprado un gravamen, es posible que también desee pagar impuestos sobre la propiedad en los años siguientes, para que nadie más pueda comprar un gravamen y, por lo tanto, tener un reclamo sobre la propiedad. A veces son seis meses después del período de redención.3- Para canjear, debe reembolsar al comprador la cantidad pagada en la venta, o pagar los impuestos adeudados, más intereses dentro de un marco de tiempo específico llamado "período de reembolso", que generalmente es de entre uno y tres años. A veces, el período de canje tiene lugar antes de la venta.Debes comprender que cuando compras Tax Liens (muy diferente a Tax Deeds) realmente lo que estás haciendo es prestando dinero al condado. No tienes que lidiar con nadie más, solo con el condado. Cuando el propietario pague los impuestos más los intereses y fees, el condado te paga tu dinero más tus intereses y fees. Es por ese motivo que las pujas se ganan con los intereses de arriba hacia abajo en los Estados Judiciales. Te aconsejo que nunca pienses en los Tax Liens como una forma de quedarte con la propiedad por 10 centavos de dólar. El 98% de las personas terminan pagando sus impuestos para no perder sus casas o poder refinanciarlas. Si ocurre (el quedarte con la casa por nada) pues es un plus extra, pero no te enfoques en eso. Yo te invito a que eduques un buen abogado especializado en impuestos inmobiliarios para que te eduques más sobre tu Estado Por ejemplo, aunque Florida y NJ son estados Tax Liens (judiciales), no significa que el sistema sea 100% el mismo. Por ejemplo, no se si en NU existen los "leftovers" en el OTC como en Florida. PD: Alejate de NY. Han cambiado las leyes allí y es sumamente complicado de entender. Texas y California son los mejores estados Tax Deeds de la unión. (Son supuestamente mixtos, pero realmente el sistema Deed es el que predomina).IMPORTANTE: En muchos Estados (no todos) es posible comprar y vender Los Impuestos como si fuesen cualquier otro activo. Si el impuesto paga 18% de interes, lo vendes al 3%. Un 3% al mes es un 36% anual. Pero OJO, no es un mercado liquido y no es posible en muchos Estados. FOTO: En la imagen, esto fue lo que compró un inversor, creyendo que estaba comprando los impuestos de la propiedad. Cometió ese error, por no hacer su tarea antes de meter su dinero.

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Geoff007 16/06/22 03:05

Ha respondido al tema Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

Gracias amiga. Se me olvido comentarte que existe todo un mercado OTC de Tax Liens en estados judiciales como NJ o Fl. Estos son Impuestos que no se vendieron en la subastas y pasan a lo que se llama "archivo", Puedes buscar ahi y seleccionar los impuestos que quieres comprar y como no es subasta, pues cobras el 18% integró más los "fees" que quieras exigir (entre el 5% y 10% como dije antes). Pero este es otro post. Saludos..

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Geoff007 16/06/22 02:56

Ha respondido al tema El costo de la oportunidad.

Primero que todo, los bancos en US no prestan a subasteros ni a nada que sea distressed. De hecho, la ley se los prohíbe. El mercado secundario es el lugar donde se compra y se vende deudas de todo tipo y se llama asi, porque el primario es cuando el prestamo se ejecuta. Y dejame decirte que el mercado secundario de deudas es de $700 Trillones de dolares a nivel global. Segundo, los bancos prestan al 5%, pero te cobran 5 puntos por dar el prestamo (incluyendo los fees), Y eso también cuenta en los intereses que vas a pagar. Así que no hay realmente mucha diferencia entre los préstamos privados y los bancos en ese sentido.Tercero, los préstamos privados son intereses solos, mientras que los préstamos bancarios son amortizados. $100,000 dólares al 10% anual intereses solo por 36 meses, tienes pagos mensuales de $855.44 al mes. Ese mismo prestamo amortizado al 5% anual, los pagos mensuales serían $1,887.32 al mes. Como inversor inmobiliario, cual de los dos préstamos tomarías? Los Préstamos privados van más allá de los subasteros. Nuestro mercado incluye Mezzanines, Subs, PIK, JV, Repo, alt, etc etc.. También somos los únicos que prestamos para que otros inversores no institucionales compren hipotecas en el mercado secundario o préstamos a inversores que necesitan dinero puente para cerrar un trato y así no perder el depósito de seguridad. Por ejemplo: La mayoría de las veces, podrían ser problemas de tiempo, donde un patrocinador tiene un activo de flujo de efectivo o de tipo casi estabilizado, está en el proceso de cerrar un préstamo con un banco, y algo le sucede al precio de las acciones del banco o alguien en el comité tuvo una mala noche la noche anterior y, de repente, hay falta de transparencia o certeza de ejecución. Nosotros no tenemos esos problemas.El negocio en sí se llama préstamo puente, lo que significa que es transitorio en su propia naturaleza. Por lo tanto, son préstamos de transición, pero tener un prestamista que no pueda hacer la transición con usted a medida que cambian las cosas (como sucede casi siempre con los bancos), es una mala receta para mucha gente.Imagina que un inversor está en medio de en una adquisición, y el banco simplemente se cae de la faz de la tierra o toca fondo, nosotros somos los que entramos y facilitamos un cierre en un período de tiempo muy corto. De lo contrario, el inversor podría perder cientos de miles de dólares o millones, que puso de garantía no reembolsable. En un caso, unos inversores independientes habían utilizado un intercambio 1031 para mudarse a un fideicomiso estatutario de Delaware, a través del cual invirtieron $3 millones por una participación del 30% en un complejo de apartamentos en Orlando, FL. Querían $1 millón en efectivo para invertir en un proyecto separado, pero si vendían su interés en la propiedad de Orlando, se enfrentarían a una gran obligación tributaria. En su lugar, recurrieron a nosotros para obtener un préstamo puente de un año, garantizado por su interés en la propiedad de Orlando.Los bancos comerciales no hacen este tipo de operaciones. Tampoco todos los prestamistas usan el mercado secundario. Muchos prestamistas privados son Balance Sheets Lenders y otros usan el modelo de "Syndicators".. Y otros, como nosotros, usamos las lineasde credito del mercado REPO para apalancarnos y revender en el mercado secundario. Nosotros nos endeudamos a corto plazo y prestamos a un plazo mas largo, basicamente estamos haciendo trading de prestamos. Por último, no solo enseño como funciona el sistema de préstamos en este país. También muestro:El concepto del valor-tiempo del dinero..Cómo usar una calculadora financiera correctamenteComo aumentar los rendimientos en una inversión inmobiliaria o en la compra de una hipoteca.Como usar 100% dinero de otros para conseguir tus inmuebles con el menor riesgo posible. Y lo que es más importante, muestro CÓMO conseguirlos.Como aumentar el valor de una propiedadDonde encontrar información antes de invertirComo sacarle dinero a los segurosComo convertirte en el Gobierno, comprando los impuestosComo evitar pagar impuestos legalmenteComo deben incorporarse. Como entender el concepto bancario y tomar ventaja (como este post)Como comprar una Hipoteca con un interes del 7% o menos y hacer que te deje rendimientos del 20% o mas, con simplemente hacer unas modificaciones. Hay 113 maneras diferentes de hacer dinero en Bienes Raices en este pais y 117 maneras diferentes de hacer dinero en el mercado de deudas Y yo estoy mostrando muchas de esas maneras de gratis. Muestro cómo REALMENTE funciona el sistema (que el 95% de las personas tienen el concepto totalmente erróneo)Lamento mucho que creas que mis posts son tan simplistas como describes.Saludo.

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Geoff007 11/06/22 10:23

Ha publicado el tema Demencia

Geoff007 04/06/22 09:15

Ha respondido al tema Mitos

Probablemente el mejor trader Latino de todos los tiempos. Admirable el tipo.. Y pensar que inicio su negocio con $300,000 prestados por un familiar y ahora mira lo que vale (quizas es hasta mas). Y no inclui otros Billonarios como Mas Santos aqui en Miami, Oscar de la Hoya y muchos mas. Aqui todo el mundo, sin importar raza, idioma, origen etc puede avanzar Y hacerse muy rico si entiende el sistemaUn abrazo hermano mio

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Geoff007 03/06/22 12:07

Ha publicado el tema Mitos

Geoff007 02/06/22 04:58

Ha respondido al tema Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

Hola amiga.Muchas personas alegan que un LLC o un S-corp o un LP no es necesario para los bienes raíces. La realidad es que aunque es cierto que puedes hacerlo a título personal, jamás debes olvidar que vivimos en un país extraordinariamente litigante. Por ejemplo, tienes una propiedad en NJ como dices y un subnormal se cae en la nieve frente a tu propiedad y la demanda va si o si. Pero si tienes la propiedad en un LLC y encima le tienes un HELOC encima (te explico porque me gusta el HELOC más adelante), pues el abogado del subnormal verá que la casa no tiene plusvalía.Te pondré un ejemplo:Compras la casa en $500,000. Pones $100,000 de inicial, lo arreglas con 50,000, lo alquilas en 4,500 Y ahora la casa vale $670,000. Vamos a suponer que las tasas en ese momento no hacen mucho sentido para refinanciar. Pues vas y sacas un HELOC de 15 años al 5,5% anual por el 80% de la plusvalía, en este caso seria una linea de credito de $176,000 ($400,000 del prestamo senior + los $50K arreglos, menos el precio actual = $220K, el 80% es $176,000)Ok, aquí viene el truco. La GRAN ventaja de los HELOC es que no pagas intereses hasta que no lo uses y solo por el monto que uses. Esto para mi es poder!!.. Asi que cuando el abogado del subnormal que te quiere "joder" vea la casa, vera que solo tiene un equity de $44,000.Ningún abogado que se respete a sí mismo te va a demandar cuando solo tienes esa miseria (que no es real, pero eso es lo que él verá). Asi que tendria que ir por el seguro Y los seguros tienen un abogados que son buitres.Pero OJO, eso lo puedes hacer sin un LLC, pero es mejor tener todo bajo LLC (Y armarlo bien, porque un LLC mal estructurado es como no tener nada).Con todo esto explicado, vamos a los Taxes.NJ es un Tax Lien State, como Florida. El Foreclosure dura unos 1 a 4 años, usualmente 2 en promedio. Y la puja se gana ofertando el menor interés posible. Osea, que si el Lien sale a subasta pagando un 18% anual, lo gana el que esté dispuesto aceptar menos intereses. Muchas veces se llega al 1% anual de interés.Pero eso no significa que no vas a cobrar 10% de Fees por allí y 5% de Fee por aquí Y si en 2 años no te pagan tu dinero más los "fees", te quedas con la casa por el monto del Impuesto que compraste mas los costos del foreclosure.Los impuestos son los Liens en primera posición, incluso por encima de las hipotecas. Y el 99% de los casos el propietario termina pagandote.Riesgos:1-Que estes comprando los liens de un terreno o algo que vale nada (esto se da mucho).. Crees que estás comprando los Liens de una casa y estas comprando en realidad los Liens de otra cosa dentro de la propiedad. 2-Algunos Liens tienen fecha de expiración. No todos los Estados es así.3-Muchas veces, estas propiedades tienen un montón de multas que podrías heredar. Así que hay que investigar bien la propiedad por la cual vas a pujar en tus impuestos.

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Geoff007 02/06/22 04:24

Ha publicado el tema PV vs FV