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Winversorfinanciero
27/05/21 16:08
Ha respondido al tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?
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Rentabilidades del S&P500 con dividendos reinvertidos aquí:https://dqydj.com/sp-500-return-calculator/Desde 1900 la rentabilidad nominal media anual del S&P500 con dividendos reinvertidos es de un 9.9%. Ajustada a la inflación estadounidense un 6.8%Desde 1950 un 11.4% (7.9% rendimientos reales o ajustados a la inflación)Dede 1980 un 12.2% (8.9% rendimientos reales o ajustados a la inflación) Estoy cogiendo el S&P500 porque es uno de los índices más representativos, si coges el All World los retornos son algo menores, pero comparables. Hay que entender que el piso que compras para vivir no es un activo productivo. Las empresas son activos productivos, mientras sus beneficios y flujos de caja crezcan, a largo plazo la bolsa subirá. Habrá todas las burbujas que quieras a corto y medio plazo, pero a largo el S&P500 siempre revierte a la media y el incremento de beneficios es lo que marca el crecimiento.El coste de oportunidad de tener buena parte de tu capital en tu propia vivienda es caro. Que si, que te ahorras el alquiler, pero no siempre compensa (desde un punto de vista estrictamente económico). Cuanto más equity tienes en tu piso más evidente el coste de oportunidad es, al menos en una tesitura como la actual en la que el coste de la deuda bajo. @anrabro Repito. En tus cálculos, estas restando el valor no recuperable del lado del equity solo del lado del que alquila, y no del que compra. En base a tu ejemplo, en el ano 2 el que compra no tiene 20,000e euros de equity en el piso. Tiene 20,000 en el piso menos los 3,000 euros en cash de gastos no recuperables en IBI, intereses y demás. No vale restar los 7k del lado del inquilino y asumir que el comprador imprime billetes para cubrir sus costes no recuperables.Respecto al ejemplo, ya comenté que con los números propuestos comprar compensaba, al menos si estás capitalizado mayoritariamente en base a deuda y gracias a que el coste de la deuda hoy en día es bajo. Cuando ya el piso es tuyo es otra historia, ya que el coste de la deuda es 0 pero el coste de oportunidad es >6%
Winversorfinanciero
25/05/21 18:09
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Peras con peras no estamos comparando si de un lado de la ecuación descuentas los costes no recuperables y del otro no. Esto es básico, antes de empezar a debatir acerca de los costes en sí. Si el piso que tienes pensado comprar es barato, nuevo, mantiene el valor solo a base de la comunidad (cuántos pisos de 1850 están en pie que no hayan pasado por renovaciones muy serias?), el coste de la deuda es cuasi-gratuito, y el del equity también, usa un 2.5% como valor de referencia si quieres. En vez de alquilar por 750 te compensa comprar un piso de 360k. A mi me parece que estas infravalorando el tema del coste de capital y del mantenimiento. Y ojo, que a menos que estés muy apalancado el coste de capital en el piso empieza a ser más y más evidente (esto es porque el coste sobre la deude es bajo y el coste de oportunidad sobre ese equity en el piso muy alto)Igual en los ultimos 10 anos has pagado poco de comunidad y mantenimiento en un piso relativamente nuevo que no ha necesitado ninguna mejora estructural grande. Muy bien. También el S&P500 ha dado retornos anuales del 14% en los mismos 10 anos y no por eso estoy metiendo un coste de oportunidad del 12%.
Winversorfinanciero
25/05/21 17:13
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No estoy aquí para dar lecciones, estoy aquí para abrir el debate. Discúlpame si el tono no fue el adecuado. No podemos comparar peras con manzanas. En tu ejemplo, estas descontando el valor irrecuperable del alquiler del capital total del lado del que alquila, y obviando los costes irrecuperables (IBI, interés de la hipoteca, mantenimiento, reparaciones y demás) del lado del que compra. Aunque los costes irrecuperables fueran solo 3,000 euros (que desde mi punto de vista son mayores), no los estás descontando del equity del propietario. Sin embargo, si que descuentas del capital total los 8400 de costes irrecuperables del lado del inquilino.En vez de hacer proyecciones, que son más engorrosas, lo que podemos hacer, es comparar costes irrecuperables con costes irrecuperables.Los costes irrecuperables por parte del inquilino son los costes de alquiler.Los costes irrecuperables por parte del que compra son: IBI, Mantenimiento y Coste de Capital (incluye el coste de la deuda o interés y el coste del equity/oportunidad)Desde mi punto de vista, los costes irrecuperables del comprar son mayores de lo que propones ya que:1. El mantenimiento no lo cubre solo la parte de la comunidad, suele ser mayor. Voy a suponer un 1% del valor del activo2. No estoy puesto en temas de hipoteca en Espana, pero pagar un 1.3% de intereses en una hipoteca tipo fijo con ese apalanamiento me parece poco. En simuladores de hipoteca me proponen un 1.9% o 2%.Otros componentes:El coste del equity, si quieres lo bajamos a un 5% (6% de la cartera diversificada menos un 1% de revalorización media del anual del piso).Calculo total de costes irrecuperables lado de la compraEl coste de capital es ~0.2*5% + 0.8*1.9% = 2.5%El coste de mantenimiento es 1%El IBI es el 0.5%El coste irrecuperable es un 4% en el ejemplo pues.En este caso concreto, y con los supuestos que he cogido, el coste irrecuperable de la compra es menor al del alquiler. El alquiler mensual que supondria coste semejante a comprar sería de 500 euros (150,000*0.04/12). En este caso concreto, comprar parece una buena opción. La regla del 5% asume que el coste de capital es algo mayor. Como los tipos ahora mismo son muy bajos y el IBI es relativamente bajo es Espana, usar un 4% o 4.5% igual se ajusta algo más a la realidad de hoy en día. Yo personalmente no utilizaría menos de un 4%.Alquilar no es tirar el dinero mientras sepas qué hacer con el diferencial de capital y mientras no puedas encontrar en tu region una casa como la del ejemplo. En Vigo ya te digo que lo que, por regla general, yo vi al menos, no compensa desde un punto de vista estrictamente económico. Lo que valore cada uno a poseer su propio inmueble o la flexibilidad de alquilar ya es otro tema. Muchos pisos que los alquilas por 500 con un valor de mercado de 200k, Esa es la tónica general a no ser que te vayas a zonas de extrarradio.A mi me encanta el real estate, que parece que estoy dando la impresión de que soy pro-alquilar a muerte. Si puedes encontrar buenos pisos para vivir en esos términos en tu zona, vete a por ello si es lo que te gusta.
Winversorfinanciero
25/05/21 11:55
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Sin duda, la proteción a la inflación si tienes el piso es grande. Además, los alquileres han estado subiendo bastante por encima del CPI. Al precio justo, la vivienda tiene mucho sentido, y más si no eres disciplinado o no tienes acceso a una educación mínima en temas de finanzas e inversión. El tema aquí es comparar un inversor inteligente vs un comprador de una vivienda. No hablamos de la persona promedio. La persona promedio no invierte el valor del deposito en fondos diversificados de bajo coste (con suerte lo invierte en productos de dudosa calidad), ni hace el esfuerzo para ahorrar e invertir a principios de cada mes. Para la perona promedio comprar va a ser mejor la mayoría de las veces, incluso si el precio no es el mejor. Para acabar sin equity a los 60 anos, mejor comprar y acabar con la equity del piso. Ahora bien, si eres un inversor inteligente disciplinado, la fuerza del interés compuesto más el hecho de que los equities a largo plazo se comportan mejor que los bienes inmobiliarios está a tu favor, y alquilar puede tener mucho sentido.
Winversorfinanciero
25/05/21 11:44
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Muy importante. Ya no solo eso, la presión de tener equity negativo en un activo tan importante es brutal. He tenido ex-companeros, que en 2009 y 2010, en Estados Unidos, trabajando en banca de inversión y ganando figuras al norte de los 250k al ano se metieron en un buen lío con temas de equity negativo. Cuando ves que las empiezan a haber rondas de despidos en tu trabajo y que en tu piso, ya no solo pierdes el valor del depósito y todo tu equity, sino que tienes que pagar por venderlo en caso de perder el trabajo y no poder hacer frente a la hipoteca... cuidado. Obviamente en este caso tienes un incentivo para quebrar y que el propio banco se quede tu piso. Lo mas normal si puedes pagar es renegociar la parte de la deuda. Incluso si no pierdes el trabajo, vas a vivir con la soga al cuello hasta que pase la tormenta. Es lo que tiene las compras apalancadas si adquires el activo cerca de una corrección.
Winversorfinanciero
25/05/21 11:33
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Hola, El tema es que con ese ejemplo no estás teniendo en cuenta los gastos de transacción. En el año 0 tu equity en el piso no es de 30k. En 5 años el dueño del piso a penas ha recuperado los costes de transacción, no ha generado tanto equity. Otro problema son los gastos de mantenimiento, reparaciones y CAPEX. Si tienes que invertir 10k en el piso cada X anos, tienes que incluir eso en tu valor anualizado. No todos los gastos son IBI, intereses y comunidad. Otro tema es que los 6% de interés para el caso del inquilino son intereses compuestos. No estamos hablando de retirar nada, el que alquila lo pone en el índice y deja que los propios intereses sigan componiendo con el paso de los anos. Esto es clave. La curva del interés compuesto es exponencial. El inquilino al final del año 5 tiene 40,147 euros de capital, al final del año 10 53,000 euros, y en el año 20 96,200, y el año 30 172,000 (figuras pre impuestos). Lo de que el inquilino acaba sin nada no es cierto. En tu ejemplo, puede tener sentido el comprar, pero está al límite, no es una decisión clarísima desde un punto de vista puramente económico. Existe una regla no escrita la regla del 5%, que tiene en cuenta el coste de oportunidad de la cartera promedio invertida en activos tradicionales como acciones, bonos. Esta regla dice que si divides tu alquiler anual entre 5% te sale el valor orientativo de cuanto deberías pagar como máximo por la compra de una vivienda semejante. En tu ejemplo 8400/0.05 = 170,000 euros. Está al límite, pero puede tener sentido comprar a ese precio. Pequeñas variaciones en los supuestos hacen que el límite suba o baje, pero en general, no parece mala compra. Es algo muy personal al estar tan al límite, en mi opinión. Ahora bien, sin ser un experto en real estate Espanol, creo que pocas casas en buenas zonas cumplen ese criterio ahora mismo. Si lo crumple, bien por el comprador.
Winversorfinanciero
24/05/21 12:32
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Si estás cerca de la jubilación y lo que quieres es cash-flow puro y duro, puede ser una alternativa, ya que tal como están los tipos de interés ahora mismo no hay muchos productos de 'ahorro' y de renta fija dan muy poco. También hay otras alternativas que te dan cash-flow, cada una con sus pros y contras: REITs/Socimis, acciones de dividendo, crowdlending inmobiliario, prestamos privados, etc. Personalmente de las mencionadas arriba solo uso REITs y bonos. Una alternativa es vender activos según se van revalorizando en vez de tener ingresos 'pasivos'. Aquí en el RU lo que pago por el equivalente al IRPF es mayor a lo que pago por temas de ganancia de capitales, entiendo que en España y según la situación de cada uno esto puede variar. Pero aun con todo, el problema que yo creo que existe es que mucha gente tiende a minimizar muchísimo el riesgo de invertir en activos inmobiliarios. Ese activo y esa supuesta renta de alquiler no es una inversión libre de riesgo, de hecho, creo que el riesgo asumido es considerable, y más en el marco económico y legal de España. Quizás la volatilidad del precio del activo no es tan alta como la de fondos de acciones diversificados, pero el riesgo idiosincrático es mucho mas alto. Si una empresa del S&P500 quiebra, el impacto en el indice es practicamente nulo. Sim embargo, como le pase algo particular a tu casa, la llevas clara. Esto es independiente a si la volatilidad media del tipo de activo es mas alta o mas baja. No es bonito invertir en el mercado de acciones en 1999 y ver que pierdes un 50% del capital en dos años. Tampoco es bonito invertir en un activo inmobiliario con un buen apalancamiento y ver que en 3 años si hay una corrección el valor de tu piso es menos que lo que debes de hipoteca. Tener equity negativa en tu único inmueble es algo bastante duro. Como te veas forzado a vender vas a tener que pagar por hacerlo, ya no solo pierdes el 100% del valor de tu deposito, sino que tienes que poner más capital a mayores. Las rentas de alquiler también es un ingreso con riesgo, no son comparables a otro tipos de sistemas de ahorro 'libres' de riesgo. Manu
Winversorfinanciero
24/05/21 10:41
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En general, no soy muy partidario del apocalipsis. Mi coste de oportunidad no es un 14% anual, que es lo que se ha estado revalorizando el S&P500 desde 2010, pero sí que igual es un 6% o 7%. Ha habido muy pocos tramos de 10 años en los que los rendimientos sobre una cartera de equity bien diversificada diese rendimientos negativos, cuanto más en tramos de 25 o 30 años que suele ser el horizonte temporal cuando compras un piso. Los retornos sobre el equity desde 1980 han sido asombrosos. Desde 2010 espectaculares. No me espero lo mismo, pero tampoco el apocalipsis. Hablo de fondos diversificados a nivel global en donde el IBEX igual representa un 1% de la capitalización , no de esos productos con un 70% de exposición al IBEX que muchas veces se venden en España.Manu
Winversorfinanciero
24/05/21 10:30
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Sin duda que comprar una casa en 1974 pudo haber sido una grandísima elección. No era tan fácil invertir en fondos diversificados como ahora, el país estaba creciendo, con la transición a la vuelta de la esquina. Igual incluso los cap. rates eran mucho mejores. Por cuanto podías alquilar esa casa de 6,600 euros en 1974?Por otro lado, hay que comparar ese rendimiento con el rendimiento de otro tipo de activos. El S&P500 se ha revalorizado desde 1974 un 14,707.57%, o un 11.22% al año. Esos €6,600 de 1974 invertidos en el S&P500 son unos €980,000 a día de hoy. Y quitando impuestos, el S&P500 en tema costes ha ganado por goleada en el mismo tramo. Al S&P500 no hay que hacerle reparaciones y es un activo mucho más líquido. https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1974?amount=6600&endYear=2021Lo segundo que quiero apuntar, es que la inflación desde 1974 en España es de un 6%. Esos 6,600 euros de 1974 son 102,500 euros de hoy hoy en día. En 47 años, la apreciación de ese inmueble (neta a la inflación) es de un 3.4%, y aquí aun no hemos incluido ninguno de los costes de mantenimiento, impuestos, reparaciones que hayas incurrido por el camino. Al piso hay que darle de comer. La gente suele sobrevalorar los retornos reales de los pisos una barbaridad, porque comparando el precio de compra con el actual o el de venta el incremento parece grande, pero cuando te pones a hacer números o compararlo con otros activos, ya no tanto.España y los precios del mercado inmobiliario de hoy no son los de 1974. Comparar comprar vs alquilar e irse de cañas o dejar el valor del deposito en una cuenta corriente no es muy justo. Ojo, es lo que pasa, la gente que alquila no suele tener la disciplina de coger el diferencial e invertir, pero esa comparación no es justa. Estoy hablando de ser listo y disciplinado alquilando, no de no serlo. Hablo de comprar vs alquilar e invertir todo diferencial (incluido el depósito) en el los mercados financieros, en productos que existen hoy en día (que quizás no existían hace 50 años), y a un horizonte de inversión temporal equivalente al del piso (que suelen ser compras a largo plazo).Yo no vivo en España, pero mis allegados también pagaron varios pisos desde 1990 a base de alquilarlos y porque la revalorización del activo fue decente y por encima de su media histórica. No estoy para nada en contra del real estate, más de un 50% de mi patrimonio a día de hoy está en bienes inmobiliarios. A un rendimiento bruto del alquiler del 13% y un cap. rate del 7% yo también invierto en pisos. He sido bastante nómada en el tema laboral y también veo el beneficio de ser flexible e invertir en los mercados financieros, sobre todo cuando el precio no me cuadra. Un saludo,