En el siguiente artículo vamos a realizar una tesis de inversión sobre Neinor Homes, que irá desde lo global, a lo particular. Desde la situación del sector y hacia dónde se mueve en relación a otras zonas de Europa, hacia el estudio de la propia empresa; incluyendo su plan estratégico a futuro y sus números, para con todo, emitir una conclusión final.
El sector de la vivienda en España
Antes de entrar a analizar la situación de Neinor Homes (HOME.MC), vamos a hacer un pequeño repaso por la situación del sector de la vivienda en España. ¿Con precios tan altos en todos los frentes, estamos en mitad de una burbuja a punto de explotar? Veámoslo.
1. Falta de oferta
Una primera idea que tenemos que tener en cuenta es que no hay suficiente vivienda. De hecho según estimaciones del Banco de España, en nuestro país hay una ratio de 2:1 en relación habitantes-vivienda.
Y es que la realidad es que no se construyen tantas viviendas, y menos si comparamos con el año 2007. De hecho, la nueva oferta per cápita, es 7 veces más baja que la del año 2007, y muy por debajo de la de otras regiones occidentales como son Reino Unido Alemania
Y más drástico todavía, el propio Banco de España ha advertido claramente que en 15 años faltarán viviendas si no se agilizan las construcciones.
Los datos apuntan a que en nuestro país se construyen cerca de 100.000 viviendas al año. En la actualidad hay casi 19 millones y en 15 años se necesitarán 3 millones más cuando el país alcance la barrera de los 51 millones de habitantes.
A esta falta de construcción de vivienda se une que España es uno de los principales destinos residenciales para extranjeros que encuentran en nuestro país buen tiempo y gran calidad de vida, a precios mucho más asequibles que en otras partes del mundo. España es uno de los principales destinos de elección por universitarios y para estudiar postgrados. También somos un destino preferencial para jubilados de Europa y para muchos trabajadores que gracias al teletrabajo han podido mudarse a destinos más confortables.
Si a toda la demanda extranjera,se suma el hecho de que ni siquiera se construyen suficientes viviendas para satisfacer las necesidades del cliente nacional, es evidente el gran gap que existe entre demanda y oferta.
Con todo, queda claro que el actual ritmo de construcción no basta para adaptarse a la próxima demanda que llegará.
2. Bajo ratio de endeudamiento
A día de hoy, el ratio de endeudamiento de las familias españolas, es sencillamente muy bajo, con respecto a 2007.
Y no solo con respecto a ellas mismas. España en relación a otros países de nuestro entorno, tiene uno de los menores niveles de apalancamiento, habiéndolos reducido, entre un 30 y un 40% en apenas una década.
Pero también estamos en niveles de endeudamiento muy bajos de las empresas promotoras. En la crisis del 2007 estas empresas contaban con endeudamientos cercanos al 80% del valor de sus activos en libros, mientras que ahora el sector se mantiene en niveles del 25%-30%
Además, se espera que la economía española crezca el doble que sus comparables durante 2023 y 2024, según fuente de Bloomberg
3. Precio del metro cuadrado reducido
A priori, esta puede parecer una afirmación imposible, sobre todo con los precios que estamos viendo en las grandes ciudades de España, pero la realidad es que el precio del metro cuadrado en relación a Europa está bastante barato.
En consecuencia, durante el primer trimestre de 2023, la vivienda nueva y de segunda mano en España ha crecido un +6,3% interanual, situándose en un precio medio de 1.713 euros el metro cuadrado.
Por ejemplo, por ciudades, este es el podio de las más caras este año para comprar una vivienda:
- San Sebastián: Con un precio de 4.212 euros el metro cuadrado.
- Barcelona: 3.579 €/m²
- Madrid: 3.576 €/m².
Es cierto que puede parecer caro, pero echemos un vistazo a otras ciudades de Europa.
- París: Está a una media de 13.700 euros por metro cuadrado.
- Londres: 12.900 €/m2,
- Luxemburgo: 11.250 euros/m2
- Estocolmo: 9.850 euros/m2.
Poniéndolo en práctica, significa que una casa de 80 metros cuadrados cuesta, como promedio, 1.096.000 euros en París, 1.032.000 euros en Londres, 900.000 euros en Luxemburgo y 788.000 euros en Estocolmo.
Visto así, y si nos acabamos equiparando con Europa, todo parece indicar que el precio medio de las viviendas seguirá subiendo.
4. Poca vivienda institucional en alquiler
Teniendo en cuenta los abultados precios de la vivienda en España, cada vez más, y en especial los jóvenes, apuestan más por la vivienda de alquiler. Pero hay un problema, y es que el parque de viviendas de alquiler es muy reducido con respecto a Europa y los caseros suelen ser particulares, no institucionales.
La realidad es que la oferta de viviendas en alquiler en España está en mínimos históricos. El número de viviendas que actualmente se arriendan se sitúa por debajo de las 100.000, frente a las 180.000 que había durante los meses de la pandemia.
Frente a nuevos retos, aparecen nuevas modalidades inmobiliarias
Así pues, los retos no son precisamente sencillos. No encontramos que ante una población cada vez mayor (y envejecida), la oferta es mínima por razones varias, pero es que además, -y como vemos en otros países europeos- el margen de crecimiento de los precios es bastante amplio.
Frente a esto, han ido apareciendo una serie de alternativas inmobiliarias. Veámoslas:
1. El senior living: Una tendencia en auge
Además, existe una nueva alternativa para las personas mayores, Senior Living. La población española envejece a mayor ritmo que en el resto de Europa, es una realidad. De hecho, ya tenemos a más de 9 millones de personas con una edad superior a los 65 años y esta cifra irremediablemente irá en aumento los próximos años.
Llegado el momento, las personas han de escoger entre ir a una residencia de mayores (en nuestro país hay más de 5.000 residencias públicas y privadas) o vivir con algún familiar. Pero existe también una tercera alternativa llamada Senior Living.
Con esta nueva modalidad, las personas mayores pueden convivir en una comunidad con servicios adaptados a las necesidades de la propia comunidad de ancianos. Un servicio que ya existe en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. Y que sin duda, seguirá creciendo ante el envejecimiento poblacional que se avecina a partir del año 2035.
2. El Micro-Living
Por otra parte, otra tendencia que está ganando muchos adeptos es el Micro Living, una alternativa inmobiliaria que está de moda, y que parte de la construcción de viviendas pequeñas, de entre 40 y 60 metros cuadrados. Estas viviendas cuentan con todo tipo de modernidades y de comodidad sin necesidad de contar con grandes espacios.
Se basa en la idea de que una vivienda más grande no significa necesariamente vivir mejor. Así comenzó esta idea en Estados Unidos y ahora se está extendiendo por todo el mundo con la premisa de que el valor y la funcionalidad de una vivienda van más allá de su tamaño en metros cuadrados.
Estas pequeñas y modernas viviendas cuentan con todo tipo de aparatos e instalación inteligente, como dispositivos y electrodomésticos controlados por voz, espacios plegables y sistemas de iluminación y audio.
3. Buy to sell y buy to rent. Dos filosofías clásicas que siguen en vigor hoy en día.
Y por supuesto, no podían faltar los clásicos.
Tanto la compra de vivienda como inversión a largo plazo, como la compra de vivienda para alquiler inmediato, seguirán siendo dos formas de inversión por parte del ciudadano medio en España, ya que ha supuesto su mayor forma de ahorro a lo largo de las décadas: Invertir en ladrillo.
Y no en vano, del segundo (Buy to Rent), ya existen hasta decenas de cursos que te enseñan a realizarlo de la forma más óptima posible. Toda una nueva generación de futuros inversores inmobiliarios potenciales.
Tesis de inversión sobre Neinor Homes (HOME.MC)
Y en todo este contexto, ¿Qué es Neinor?, ¿Qué números presenta?, ¿Y cuál es su posición en el sector? Vamos a ver algunas cosas interesantes de esta compañía.
¿Qué es Neinor Homes (HOME.MC)?
Neinor Homes, es la compañía cotizada líder en el mercado de promoción residencial en España y cuenta con uno de los mayores bancos de suelo para la promoción de vivienda de obra nueva.
La empresa tiene más de 1.800 millones de euros de activos y complementa su actividad de promoción con otras líneas de negocio, como por ejemplo servicios dedicados al alquiler residencial
Un poco de su historia
Neinor Homes comenzó oficialmente su actividad en mayo del año 2015 con la adquisición de la promotora de kutxabank por parte del fondo Lone Star por una cuantía de 930 millones de euros.
A finales del primer trimestre de 2017 realiza la primera OPV del sector promotor residencial en España desde la crisis financiera del 2008, convirtiéndose en uno de los referentes del sector.
A finales del primer trimestre de 2017 realiza la primera OPV del sector promotor residencial en España desde la crisis financiera del 2008, convirtiéndose en uno de los referentes del sector.
¿Qué pasó tras su salida a bolsa?
En 2017, su salida a Bolsa supuso el mayor debut bursátil de una inmobiliaria en Europa y la primera de una promotora de viviendas en España en una década.
El nuevo equipo directivo entrante tras 2019
Con el objetivo de liderar el nuevo plan de negocio, en 2019 Neinor Homes nombró a Borja García-Egotxeaga como nuevo CEO y a Jordi Argemí como Consejero Delegado Adjunto (Deputy CEO).
Además, Jorge Pepa pasaba a ser vicepresidente ejecutivo y Juan Velayos, que hasta ese momento desarrollaba las labores de CEO de la compañía, continuaría vinculado a Neinor Homes como Senior Advisor.
A principios del año 2021, los consejos de administración de Neinor Homes y Quabit Inmobiliaria acordaron la fusión por absorción de Quabit, consolidando a Neinor como la mayor promotora nacional.
Y recientemente, se ha conocido la noticia que el fondo Stoneshield Capital (fundado por el propio Juan Pepa) ha ampliado su posición en la empresa, siendo su participación actual del 25,002%, y buscando seguir comprando participaciones de la misma.
Principales accionistas
Entre sus principales accionistas destacan:
- En primer lugar el fondo luxemburgués Orion European Real Estate, con un 28% del capital.
- En segundo lugar Stoneshield (Felipe Morenés y Juan Pepa)
- En tercer lugar el fondo israelí Adar Capital Partners, con el 14,5%.
Cliente promedio
El cliente promedio de Neinor es el siguiente en la relación nacional-extranjero, es el siguiente:
- 90% español
- 10% extranjero
Mientras que de interés del uso de vivienda es:
- 51% primera casa
- 37% reposición
- 9% 2ª residencia
- 3% inversión
Plan estratégico 2023-2027
Remuneración del accionista
Por un lado, debemos destacar que Neinor Homes pretende atraer el capital privado gracias a un generoso plan de remuneración al accionista de 600 millones de euros a lo largo de los próximos 5 años (2023 - 2027).
Pero además, estamos hablando de unos de los dividendos con mayor rentabilidad entre 2023 y 2025, cuando se redistribuirán hasta 450 millones (de esos 600 indicados)
Véase a continuación su plan de reparto de dividendos durante el próximo lustro
Con todo, el próximo dividendo supondrá un reparto de 35 millones de euros (0,47€/acción en dividendos), a lo que habrá que sumar:
- 51 millones de euros en recompra de acciones
- Y otros 40 millones de euros en dividendos.
Con todo, 126 millones de euros de remuneración al accionista.
De esta forma, en los próximos 18 meses, la compañía prevé distribuir 326 millones de euros a accionistas, más de cuatro euros por acción y lo que representa un retorno anualizado de aproximadamente el 30%, ya que al pago de 126 millones (ya mencionados), también hay que sumar otros 200 millones de euros a distribuir en 2024.
Plan de Co-Inversión:
Por otro lado, Neinor ha diseñado un potente plan de inversiones de más de 1.000 millones de euros, pero que no serán de inversión directa, sino en una línea de co-inversión tanto para build-to-sell, build-to-rent y senior living. Estos son algunos ejemplos de co-inversión con otras empresas referentes:
- AXA IM: A través de una joint-venture (JV), ambas empresas poseen una parcela situada en la ciudad de Madrid con permisos urbanísticos para construir aproximadamente 250 viviendas en dos edificios de 17 plantas.
De esta forma, la participación de AXA IM Alts será del 90% en la JV, mientras que Neinor Homes posee el 10% restante, actuando como socio gestor de la promoción supervisando el diseño del proyecto, la concesión de licencias, la comercialización y la construcción. - Orion Capital: En esta ocasión, Neinor y Orion ya han acordado adquirir dos suelos por valor de 20 millones de euros para construir más de 150 nuevas viviendas en Madrid.
Por otro lado, Neinor también ha cerrado (con el mismo socio) la adquisición de dos parcelas ubicadas en Barcelona y Alicante para construir 153 nuevas viviendas para la venta
Y de igual modo, la participación de Orion en ambas Joint Venture será del 90%, mientras que Neinor del 10%
Negocio promotor
El valor principal de este negocio se encuentra en el banco de suelo de la empresa y las promociones que sea capaz de desarrollar.
En la actualidad, Neinor Homes cuenta con un banco de suelo propio de unas 14.600 viviendas por toda españa, además de un banco de suelo en coinversión de unas 1.125 viviendas.
En lo que respecta a la preventa de las viviendas, al finalizar la primera mitad de 2023 la empresa contaba con un libro de preventa de cerca de 2.217 viviendas (714 millones de euros).
El banco de suelo de Neinor cuenta con una excelente visibilidad hasta el 2025, y se encuentra en línea con los objetivos estratégicos de la empresa.
Dentro del plan estratégico de la empresa para el periodo 2023-2025, solamente con las unidades activas (WIP, producto terminado y en comercialización) del actual banco de suelo ya se podría cubrir todo el objetivo de entregas para el periodo. Además, ya se ha cubierto prácticamente todo el objetivo de pre-ventas para el 2023 (91%) y parte del 2024 (25%).
Como características principales del banco de suelo se puede destacar que este tiene un GAV (Gross Asset Value) de cerca de los 1.719 millones de euros y un NAV (Net Asset Value) de unos 1.230 millones de euros. Esto significa que el NAV por acción ronda los 16,5€ (cuando a 13/09/2023 la acción cotiza a 9,33€).
Ratios financieros de la compañía
Por últimos, veamos la compañía en números
Situación financiera
Durante el pasado ejercicio (2022), Neinor registró una ganancia neta ajustada de 100,9 millones de euros, esto es, un 7,7% inferior al ejercicio anterior, con unos ingresos totales de 765,1 millones, o dicho de otro modo, un 20% menos en comparación con los 916 millones de 2021, cuando la promotora intensificó las entregas de inmuebles después de la integración de la constructora Quabit. También es destacable añadir que el margen bruto fue de 25,6%, apenas un punto porcentual menor al del ejercicio 2021, que fue del 26,7%.
Pasando a hablar del EBITDA, en 2022 fue de 146,3 millones de euros, lo que estuvo en línea con las expectativas. En este punto, una buena parte de su contribución fue de la línea de negocio BTR (Buy to Rent), donde consiguió una ocupación del 97%.
Para un análisis fundamental más detallado, estas son sus cifras:
2024* | 2023* | 2022 | 2021 | |
Ingresos anuales | 700M | 600M | 763,231M | 914,3M |
EBITDA | 100M | 140M | 146,3M | 158M |
Beneficio neto | 60M | 90M | 96,6M | 102,855M |
Cash flow | 65M | 77M | 172M | 225,202M |
Dividendos a distribuir | 200M | 125M | 98,341M | 37,21M |
*Los años 2023 y 2024 hacen referencia a una previsión de resultados, y no a un hecho firme.
Ratios
En cuanto a ratios, si nos fijamos en las valoraciones que hacen los principales analistas de la empresa podemos ver lo siguiente
Valoración
Por otro lado, si vemos el modelo de valoración que genera la web de simplywall.st se observa que cuando valoramos la empresa por descuento de dividendos futuros nos sale un precio estimado cercano a los 14,71 euros. El modelo se compone de las siguientes partes
Además, tenemos en cuenta que el NAV de la empresa es de cerca de 16,5 euros por acción.
Con todos estos datos parece razonable situar la valoración de la empresa en un rango cercano a los 13 – 15 euros por acción. Esto representaría un potencial de revalorización que podría oscilar entre el 39% y el 60%.
Por tanto, actualmente la empresa cotiza con un descuento considerable con respecto a su valor intrínseco. Esto no es de extrañar cuando el sector inmobiliario es actualmente el menos ponderado en el Eurostoxx.
Comparativa con la competencia
Si comparamos la compañía con su competencia podemos ver que las principales promotoras españolas cotizadas son las siguientes:
Aedas Homes | Metrovacesa | Neinor | |
Capitalización | 765M | 1.092M | 752M |
PER | 7,27x | - | 7,03x |
Dividendos 2022 | 11,64% | - | 9,66% |
Nº ventas 2022 | 2.654 | 835 | 2.299 |
Datos obtenidos a cierre del día 14/09/2023
Como se puede observar, la principal comparable de Neinor Homes es Aedas Homes. En la siguiente tabla se muestra un resumen de algunos de los principales ratios de ambas.
Aedas Homes | Neinor Homes | |
EV | 1.140M | 1.097M |
Deuda neta | 375M | 354M |
EV/Revenue | 1,54x | 1,04x |
EV/EBITDA | 9,11x | 7,08x |
P/Book | 0,77x | 0,74x |
Datos obtenidos a cierre del día 14/09/2023
Cuando comparamos Neinro Homes y Aedas Homes, se puede observar que ambas empresas son muy similares desde el punto de vista de los ratios financieros. No obstante, Neinor actualmente cotiza con un descuento ligeramente superior.
Uno de los aspectos a destacar de la compañía es que esta tiene un balance que se encuentra bien protegido ante los altos tipos de interés. La empresa no tiene riesgo de refinanciación ya que en 2023 tiene un nivel de amortización de deuda de 0 euros, luego en 2024 es de 16 millones de euros y solo cobra relevancia en 2025 cuando tiene que hacer frente a amortizaciones por valor de 70 millones de euros.
A destacar también que todo el riesgo variable de los tipos de interés se encuentra protegido hasta 2026 mediante derivados financieros.
Conclusión
Con toda la información, Neinor Homes (HOME.MC)es una empresa muy interesante, que tras el varapalo recibido durante sus primeros años al no poder cumplir con sus objetivos estratégicos, recientemente se está marcando un plan estratégico ambicioso, pero realizable.
En primer lugar, y como explicamos al principio del informe, el sector promotor español se encuentra muy bien sostenido ante una necesidad estructural de vivienda y una demanda creciente derivada de fenómenos demográficos. Según Neinor, para 2025 hay un déficit acumulado de vivienda de aproximadamente unas 500 mil lo que junto con el bajo apalancamiento del sector y precios atractivos hace con que los promotores de vivienda sigan presentando una buena performance comercial incluso ante un escenario de tipos de interés más elevado
Así pues, teniendo en cuenta que Neinor es la empresa cotizada líder en el mercado de promoción residencial en nuestro país y que cuenta con uno de los mayores bancos de suelo para la promoción de vivienda de obra nueva, sobra decir el tremendo potencial que tiene.
En segundo lugar, durante los próximos 15-meses (hasta diciembre 2024) Neinor espera distribuir 275 millones de euros a sus accionistas – lo que representa aproximadamente un 40% de rentabilidad para los inversores. Esta es la rentabilidad por dividendo es la más elevada de toda España en este periodo y cuenta ya con una alta visibilidad asegurada por el libro de preventas de la compañía. De hecho, es importante destacar que los pagos por dividendo se estructuraran por reducción de capital lo cual es más eficiente para el inversor, en la medida que la diferencia entre el dividendo bruto y neto es de apenas el 1%.
Y en tercero, más allá de la rentabilidad por dividendo impar en toda España, el atractivo de valoración que vemos en la compañía se pone de manifiesto por el 40% de descuento de valor de activos al que cotiza. Este hecho implica que hoy las acciones de neinor son una de las formas más atractivas de invertir en el sector residencial español para el inversor privado
Por tanto, se produce una triple razón que la hace destacable: Sus planes de remuneración a los accionistas, su idea de crecimiento sostenible y una cuentas financieras saneadas y protegidas ante los tipos de interés.
Con todo, a los precios actuales (9,11€/acción a cierre del 25/09/2023) es una idea de inversión muy atractiva para todos aquellos que buscan una alta y sostenible rentabilidad por dividendo acompañada a su vez de potenciales revalorizaciones en la cotización.
