Estamos a finales del 2013. ¿Quinto año de la crisis? Pero no para todos, para algunos, como para las distintas Administraciones Tributarias encargadas de gestionar los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales en cada Comunidad Autónoma, parece que el tiempo no pasa, al menos en cuanto a las valoraciones inmobiliarias. Vendría darse una suerte de ley de bronce de las valoraciones inmobiliarias fiscales en el Impuesto de Transmisiones, un mínimo que la Administración no parece dispuesta a reducir. ¿Qué se puede hacer ante una comprobación de valores inmobiliaria?
Se trata de un tema técnico, pero que afecta en el día a a día muchas personas, a aquellos que adquieren un inmueble y se encuentran con una liquidación paralela, la denominada comprobación de valores, que le llega a al cabo de tiempo, indicándole que donde dijo x, Hacienda considera que el valor correcto es 1,2X, y que por supuestos toca apoquinar la diferencia.. Estamos hablando, en muchas ocasiones, de diferencias de valor de 60.000 euros o más, que con los intereses de demora pueden irse a 5.000 euros o más.
Antes de entrar en las soluciones a las que podemos recurrir, conviene tener claro de dónde provienen dichas valoraciones fiscales, siendo, en su inmensa mayoría derivadas de las valoraciones catastrales multiplicadas por unos coeficientes. En este sentido se amparan en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria, que establece distintas posibilidades de comprobación de valores para la Administración Tributaria, entre otros el citado:
Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal[....]podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores[...] que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles[...] será el Catastro Inmobiliario.
En la inmensa mayoría de las Comunidades Autónomas han tirado de esta posibilidad, del 57.1.b, aunque a veces lo han camuflado como una auténtica tasación pericial (57.1.e). Y lo que hacen en esencia es aplicar unos coeficientes a la valoración catastral en función del municipio o zona del mismo donde se ubique. Y aquí paz y después gloria, nada de individualización, nada de aplicación concreta de una valoración, nada. Los metros cuadrados de un código postal valen todos lo mismo, y sanseacabó.
Existen supuestos en que la Administración autonómica ya avisa que si la valoración declarada es inferior en un porcentaje a la resultante de aplicar esos coeficientes que publica, te caerá la complementaria si o si. En otros casos no dice nada, y va por la vía pericial (la letra e, del mismo artículo 57.1, pero realmente aplicando este método de los coeficientes). El caso es que, si bien hay muchos que intuyen que , a pesar de decir la verdad en las escrituras, van a ser sacudidos, otros muchos no lo saben, y se encuentran con el tortazo de sopetón, meses o años después, tortazo que no pueden asumir.
¿Qué se puede hacer? La Ley prevé dos vías.
Por un lado la denominada tasación pericial contradictoria, recogida en los artículos 120 y 121 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En esencia, el sujeto pasivo, el paganini, tiene derecho a confrontar dos tasaciones periciales. Por un lado puede exigir a la Administración que emita la suya (que en teoría puede ser la usada para haberle girado la comprobación de valores, perdón que me río) y compararla con una que aporte él (que aporte y que pague).
Aquí tendremos dos escenarios:
- La valoración del perito de la Administración no supera el 10% ni 120.000 euros de la valoración del perito del sujeto pasivo. En este caso, Hacienda deberá coger la valoración del perito del sujeto pasivo y aplicarla.
- La valoración del perito de la Administración es superior a dichos límites, en cuyo caso se elegirá por sorteo un tercer perito de una suerte de lista pública que tiene a su disposición Hacienda, que ratificará alguna de las anteriores o emita una nueva. (que por supuesto será recurrible ante la Administración y ante los Tribunales).
¿La buena noticia? Mientras se produce todo esto no hay que ingresar nada. ¿La mala? Que hay que pagara a los peritos. Al de parte en un primer momento, y al tercer perito dirimente cuando la tasación practicada por el tmismo fuese superior en un 20 por 100 al valor declarado.
Por cierto, un consejo. Teniendo en cuenta que pueden pasar años hasta que nos llegue una comprobación de valores, y que en muchas ocasiones las diferencias valorativas se pueden explicar por el mal estado de la vivienda, convendría realizar tres acciones de cara a futuro:
- Manifestar el estado de la vivienda en la escritura notarial.
- Una tasación previa a la compra nunca está de más. Y si no es así, como mínimo un amplio reportaje fotográfico con un acta notarial.
- Documentar adecuadamente todos los costes de la reforma (licencias, facturas, reportaje fotográfico, ...).
Habíamos hablado de dos vías, y hemos comentado la de la tasación pericial contradictoria, tasación que podemos instar al comienzo de recibir la comprobación, o bien reservárnosla para un momento posterior mientras impugnamos directamente dicha resolución ante la Administración o los Tribunales, que es la segunda vía.
Alguno pensará que en base a que se van impugnar estas valoraciones. Pues en esencia debido a su ausencia de motivación, de individualización, de concreción al caso, de falta de aportación concreta de los datos concretos por los que se ha llegado a dicha valroación de mercado, por mucho que los que la emitan se crean amparados por el articulo 57.1.b o intente hacer la pirula de colarlas como el 57.1.e
El Tribunal Supremo ya les ha zurrado a los defensores de estos métodos en su Sentencia 3009/2012 de 21 de marzo y más recientemente lo ha hecho el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en su Sentencia 1336/2013 de 1 de octubre. Sin querer entrar en tecnicismos, podríamos concluir en que si bien se puede recurrir a esos registros oficiales, a esos coeficientes multiplicadores, esos deben ser la base para una auténtica comprobación de valores individualizada, especialmente en Impuestos como ITP o IS. La falta de la misma es lo que deriva en la nulidad de dicha comprobación de valores,.
De la última sentencia me quedo con las siguientes líneas
Ni la regulación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ni la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones contemplan una gestión administrativa colectiva en la determinación de las bases tributarias a aplicar.
En resumen, que intentar trasladar a machamartillo el sistema de valoración fiscal del IBI o del IIVTNU (la plusvalía urbana) a ITP o Sucesiones es una barbaridad, por muy cómodo que le resulte a la Administración, y que va contra las propias leyes que regulan dichos impuestos.
Espero haber arrojado algo de luz sobre el tema, especialmente para aquellos afectados por esas liquidaciones sangrantes.
