Seguimos viendo en Rankia algunos hilos en los cuales se solicita información de hipotecas al 100% y en ocasiones al 115% (100% más los gastos). Evidentemente uno puede comprender perfectamente el problema, que procedo a ilustrar con un ejemplo y de paso una opinión personal:
Pongamos un piso o una casa, fuera de capitales grandes, 150.000 € de coste, el comprador precisa de 30.000 € para el 20% de “entrada”, más unos 22.000 € para los gastos, considerando IVA (o ITP si es usada) Notaria, Registro, Gestoría, etc., con lo cual para “meterse en una hipoteca” para empezar uno va a precisar de 52.000 € ahorrados”, ello al margen de que sus ingresos sea suficientes, en opinión del banco, para acometer los pagos mensuales.
Estamos observando que son muchas las ocasiones en las que, a pesar de que la cuota de hipoteca seria parecida o incluso ligeramente menor que el importe del alquiler, mucha gente se ve obligada a alquilar, simplemente porque carece del ahorro suficiente, que al final es un 33-35% del coste de la finca.
La devaluación que ha realizado España (y otros estados) para ser competitivos en los mercados, y al no poder actuar sobre la divisa, se ha realizado vía reducción de costes de las empresas, y muy significativamente los costes laborales, con lo cual el ahorro se ha reducido en las clases trabajadores y medias.
Paralelamente a ello, tenemos la mala experiencia bancaria acontecida en la crisis de 2008, de la cual todavía arrastramos una parte importante, a pesar de lo que quieran que creamos los políticos, las cosas son como son, no como nos quieren convencer. Las crisis bancarias al menos en los últimos 30 – 40 años, antes lo desconozco, han sido siempre por morosidad (incluso los bancos del grupo Rumasa, tuvieron problemas por eso, seria morosidad del propio grupo empresarial, pero morosidad en todo caso), en consecuencia es bastante improbable que se tropiece nuevamente en la misma piedra, la morosidad (impagos) es el cáncer del sistema financiero
El tema de considerar condición el aporte del 20% de coste (más los gastos e impuestos), no es más que un tema regulatorio, (para considerar que hipotecas son susceptibles de titulización, y cuales no) que sería muy largo de explicar, y tampoco aportaría mucho, a efectos prácticos daría bastante lo mismo el actual 20, que el 15 o el 17%, el tema está exactamente dos apartados, una es LA APORTACIÓN DEL COMPRADOR, SU IMPLICACIÓN EN LA INVERSIÓN, y la otra es TENER UN MARGEN DE MANIOBRA EN CASO DE IMPAGO, para recuperar el dinero prestado.
En el primer concepto, si el comprador no pone nada de su parte, lo que está pretendiendo es simplemente que el banco le compre la casa (una que no ha elegido el banco) y tal cliente la pagará en cómodos plazos y unos bajos intereses (*), pero si reflexionamos un momento sobre ello, si nada se aporta ¿Qué impide (a la primera de cambio) soltar las llaves ante el/la directora/a de la oficina, indicado, lo siento, hasta ahí llegué, no puedo más? Al final habría estado (más o menos) pagando algo parecido a un alquiler.
Si seguimos reflexionando sobre ello, entenderemos porque para segundas residencias se presta sobre el 70%, y para naves o locales un 60% (en el mejor de los casos) ¿Acaso tiene menos valor una segunda o un local? En parte no, su valor ya viene determinado por la oportuna tasación ¿entonces? Pues precisamente por esto volveremos al concepto de “la implicación del comprador en la inversión”. Lo que si es cierto es que los vaivenes de valor de una finca se pueden producir en mayor medida en zonas turísticas, de playa o de montaña. El valor no viene por el uso de una finca, residencia habitual o segunda residencia, viene mucho más afectado por zonas, y evidentemente las naves y locales con más posibilidades de vaivenes de valor. El prestar más porcentual por el uso, viene por la implicación del comprador, que de alguna forma y ante problemas económicos, “soltará” antes algo innecesario (una segunda residencia) que la habitual.
Si hay implicación, más allá de si es el 15 más gastos, el 20 o el 17,50%, también más gastos, lo que antes indicaba de IMPLICACIÓN, supone que esto de “soltar las llaves ante el/la director/a” no va ser tan fácil y los deudores harán un mayor esfuerzo para evitarlo, que si bien no evita que los problemas económicos suponga perder una vivienda, lo que es un hecho es que será un volumen bastante menor.
El otro concepto que indico, es el margen de maniobra ante los vaivenes de precio, desconozco la razón por la cual en algún momento “alguienes” determinaron que un 20% podría ser suficiente, y cubriría una baja del valor de la garantía, aun cuando en la crisis de 2008 nos quedó claro a todos, que algunas fincas bajaron por debajo de dicho porcentual, y no solo un poco, sino “un mucho”. Sin embargo es también cierto que la crisis de 2008 ha sido excepcional, y tal 20%, más los importes ya pagados por el cliente en el momento del problema, han sido suficientes históricamente.
Finalmente las excepciones son las fincas que son propiedad de la entidad que las financia ¿Por qué en estos casos prestan al 100%? Es muy sencillo, aquí la implicación pasa a un segundo término, la prioridad es “sacarse el piso del balance”, un banco no es una inmobiliaria, las tienen como filiales, porque no les quedó otro remedio, pero voluntad o interés en estar en tal negocio, ninguna. Por tanto la prioridad es esa, vender todas las fincas posibles.
En este caso si prestan al 100% ¿No tienen el mismo problema de implicación y falta de margen de maniobra por los vaivenes del mercado? Claro que tienen exactamente la misma, entonces volvamos a “la estadística”, si un banco vende en este trimestre 2.000 fincas financiadas al 100%, si hay riesgo de volver a quedarse de nuevo con algunas de ellas por impago, pero es imposible, mera estadística, que les retornen las 2.000 a su balance, con lo cual al pesar del riesgo, mejorarán su balance si o si..
(*) Bajos intereses: Nos podemos quejar de los precios de la banca, pero convendremos que los tipos de interés de las hipotecas son extremadamente baratos, sea lo de antes de 0,50 puntos sobre el Euribor (el precio del dinero en los mercados) un punto o uno veinticinco, es barato, al menos para mantener los gastos de estructura, y si vale, perciben comisiones por los seguros, y otras cosas vinculadas a una hipoteca, y obviamente para los que pagamos la hipoteca todo va a ser caro, aunque la realidad es la que es, unas financiaciones hipotecarias realmente baratas, y como prueba observemos los precios en EE.UU., tendremos sorpresas.
