La verdadera hucha de las pensiones de los españoles: La vivienda (II)

En el tema de la  monetización de la vivienda  hay que tener en cuenta también factores que podríamos llamar sentimentales, alternativas a la morada actual y factores racionales que incluyen la fiscalidad. Y es que conforme te vas haciendo viejo las entidades financieras cierran el grifo por mucho que se gasten multitud de dinero en propaganda diciendo lo contrario.

Con los bajos tipos de interés de estos años se ha obviado la siguiente alternativa que creo que, si éstos suben, debe considerarse y es la venta directa de la vivienda, máxime si los precios siguen subiendo.

Veamos la tributación para mayores de 65 años en la venta de vivienda
Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca. También se aplica a las personas con dependencia severa.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses.

La hipoteca inversa
 

Es un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual, concedido a personas mayores de 65 años o afectados de dependencia severa, o gran dependencia, no siendo exigible su devolución hasta el momento de fallecimiento.  El dueño de la vivienda y cliente   no acude a le entidad a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda, sino que ya es propietario de una vivienda y la ofrece a la entidad como garantía del préstamo. El titular recibe del banco una cantidad de dinero a cambio del piso (normalmente en forma de renta mensual). La ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad del inmueble.

Una vez fallecido el deudor hipotecario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Estos, podrán optar por recuperar la vivienda cancelando el crédito hipotecario o en el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses.

VENTAJAS

La principal ventaja es que el cliente puede seguir utilizando su vivienda habitual, mientras recibe una cantidad de dinero por parte de la entidad. Por lo tanto la ventaja es doble; conserva la vivienda y obtiene efectivo.

DESVENTAJAS

La mayor desventaja es que, al revés que una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando, por lo que con el paso de los años, el prestatario puede acabar debiendo más dinero que el valor de mercado de la vivienda. Si esto sucede el prestatario o beneficiario del crédito responderá no solo con la vivienda, sino también con los bienes asociados a la herencia.

Las Entidades se cubren de esta operación con tasaciones conservadoras y dando un porcentaje menor del valor de ésta, normalmente  hasta un 40% del valor de la vivienda. Normalmente también exigen que la vivienda sea urbana y esté situada en poblaciones importantes (más de un determinado número de habitantes, excluyendo también algunas zonas de la España vaciada), es decir, con mercado inmobiliario activo.

El valor del inmueble más que la capacidad de pago del titular y /o de los herederos es la pieza fundamental de la operación.

Este tipo de hipotecas son inversiones que realizan los bancos ya que el importe prestado lo recuperan con el tiempo, por eso a este tipo de hipotecas se les aplica un interés elevado que puede ir aumentando durante la vida del préstamo. Actualmente no es raro ver hipotecas inversas a tipos del 6%. Evidentemente estos tipos no suelen explicitarlos en las guías de las entidades financieras.

Cuánto menor se la edad del solicitante, menor la cantidad concedida y normalmente mayor el tipo de interés.

Aunque a veces la entidades ofrecen una cantidad inicial además de una renta mensual, prefieren esta última opción únicamente si tu esperanza de vida es mayor. Si la deuda superara el valor de la vivienda, el acreedor puede acudir al resto de la masa hereditaria.

La hipoteca inversa es un producto complejo, con multitud de opciones y matices. En muchas ocasiones la entidad aprovecha esta hipoteca para introducir venta cruzada, como los denominados seguros de renta vitalicia diferida, seguros para cubrir los casos de impago, o de pérdida de valor del inmueble, que pueden resultar abusivos o difíciles de entender para personas mayores. La venta anticipada de la vivienda no es posible salvo acuerdo con el acreedor.

Los gastos de constitución de la hipoteca se añaden a la deuda por lo que muchas veces se hacen invisibles o no se tienen constancia de los mismos.

La complejidad de estos productos hacen conveniente que se comenten con los herederos que al final tendrán que liquidar la operación. El Banco de España ha publicado una guía muy  útil sobre el producto.

Otro inconveniente es el riesgo de longevidad ya que si el interesado sobrevive a la edad estimada de la operación dejará de percibir los ingresos complementarios. Esta circunstancia se elimina contratando un seguro de rentas diferidas vitalicio que paga el titular de la vivienda.
La renta derivada del seguro que empieza a devengarse a partir de la edad fijada en el contrato no está exenta de tributación aunque tiene ventajas fiscales.

La nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.

En la venta de la nuda propiedad, una operación en la que el comprador adquiere la vivienda y el vendedor mantiene el usufructo de esta. Se trata de una operación en la que es habitual que, debido a la necesidad de una de las partes y al ánimo oportunista de la otra, los intereses de vendedor y comprador no suelen estar alineados. 

Estos dos conceptos se pueden vender por separado, de modo que podemos vender el inmueble, pero seguir residiendo en él. En estos casos, el comprador del inmueble no obtiene el pleno dominio de la vivienda hasta que el usufructuario fallece. 

 De hecho, la nuda propiedad les permite obtener una paga extra para vivir con más comodidad, costeándose la asistencia si es preciso o usar el dinero para disfrutar del tiempo libre en la etapa final de su vida. 

Esta fórmula puede resultar especialmente interesante para personas que tienen una pensión de jubilación escasa y que al mismo tiempo, tienen una propiedad inmobiliaria sustancial. De este modo, no hace falta que renuncien a seguir viviendo en la que ha sido su casa toda la vida y que pasen dificultades económicas durante el tramo de su jubilación. 

El vendedor  puede recibir al instante el dinero de la venta. Gracias a la nuda propiedad, aunque la casa haya sido vendida, la parte vendedora podrá seguir residiendo en ella. Del lado de los compradores, también hay ventajas: la vivienda se vende a un precio por debajo del precio de mercado, de modo que a medio o largo plazo se trata de una buena inversión principalmente si el mercado resulta boyante.

Según los expertos, con la evolución alcista de los precios, al finalizar el usufructo, la propiedad se habrá revalorizado. Es importante, en cualquier caso, que para la transacción sea ventajosa para ambas partes, los intereses estén equilibrados, y que el comprador no se aproveche de la necesidad del vendedor.

La compraventa tiene que realizarse mediante escritura ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad. El usufructo se valorará en función de la edad de las personas vendedores, porque a mayor edad, menor duración prevista del usufructo. En estos casos, el precio que obtengan por la nuda propiedad será superior.

Es de vital importancia y más después de las últimas novedades fiscales que  además, que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble y así evitar problemas con la Agencia Tributaria. En el caso de que exista más de un propietario de la vivienda (esto puede pasar en casos de matrimonios mayores), lo más habitual es establecer lo que se llama «usufructo sucesivo». De este modo, aunque fallezca uno de ellos, el usufructo continua para el otro y solo finaliza cuando fallece el último.  

El vendedor de la vivienda tiene el usufructo de la misma, pudiendo vivir en ella o incluso alquilarla hasta el momento del fallecimiento. Con respecto al pago de los gastos, que es otra cuestión importante a tener en cuenta, hay que tener en cuenta que una vez realizada la venta, los usufructuarios solo tendrán que pagar los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda, como son el agua, el gas, la electricidad, el teléfono, etcétera. La parte inversora, por su parte, tendrá que hacerse cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles y también de las derramas extraordinarias que se produzcan en el edificio. Hay que tener en cuenta, por último, que, en definitiva, la venta de una vivienda en nuda propiedad es una transacción a diferencia de la hipoteca inversa.

Los expertos apuntan que el precio de venta se sitúa entre un 20% y un 50% por debajo del de mercado. El valor comercial de la nuda propiedad depende en gran parte de la esperanza de vida de la persona que se reserva el usufructo, que se determina en función de la edad y el sexo conforme a las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros y del INE. Otro factor que se tiene en cuenta es la ubicación de la vivienda, que afecta a la futura revalorización. 

PD. Cómo el movimiento se demuestra andando voy a intentar obtener información real de las diferentes alternativas.