Como ya comenté en el artículo anterior, la burbuja inmobiliaria en USA tuvo un origen puramente financiero: oferta de (mucha) liquidez barata, y demanda de activos de inversión no relacionados con bolsa ni puntocom... se creó una burbuja inmobiliaria, pero hubiera podido ser una burbuja de tulipanes, de arte o de casi cualquier cosa.
En España no ha sido así. Ciertamente, se dieron las mismas circunstancias financieras de exceso de liquidez y demanda de activos, y produjeron el mismo estímulo... Pero además de eso, como comenté en la ley de la oferta y la demanda, también concurrieron muchas circunstancias de demanda específica de vivienda: Llegada masiva de inmigrantes pobres, y de inmigrantes ricos (jubilados y veraneantes extranjeros), junto con la fuerte disminución del tamaño de la unidad familiar (más solteros y divorciados que nunca)... todo factores que han hecho aumentar la demanda de vivienda. Y encima, el incentivo fiscal y la bajada de tipos, que fomentaban también la demanda para el que estuviera en duda.
Debido a esto, no es de extrañar las proporciones que ha llegado a alcanzar la burbuja inmobiliaria aquí. Tras una arrancada muy fuerte, por todos los motivos financieros y demográficos enumerados, también la posterior especulación ha sido proporcionalmente fuerte. El país se ha llenado de pisos-hucha, vacíos por obra y gracia de una legislación que no da garantías al arrendador, en los que muchas familias han metido sus ahorros (presentes y futuros), en espera de que las revalorizaciones sigan a buen ritmo.
En todo caso, se ha construido mucho y se han subido mucho los precios, y el exceso habrá que purgarlo... sea con muchos años de bajo crecimiento, o sea con un crack.
Y esto nos da pie a varias reflexiones...
1.- ¿Hay burbuja o no hay burbuja?
Es difícil defender que no hay burbuja en España, con estos datos del periodo 1997-2004:
- Mayor subida mundial para Sudáfrica, un 195%.
- Segundo puesto se lo lleva Irlanda, con un 179%, y el tercero, Reino Unido, con un 147%.
- Y en cuarto puesto, otra vez España, con un 131%. Probablemente, si se considera también el 2005 y 2006 (no tengo datos), ya seríamos terceros.
Aunque hay que recordar lo que fueron las verdaderas burbujas: Por un bulbo de tulipán se pagaba lo que valían cinco casas; una empresa de internet en pérdidas llegó a ser la cuarta empresa española por capitalización... o en plan inmobiliario, el casco urbano de Tokio llegó a valer más que toda California. Hablamos de unos excesos que multiplicaban por 10 o por 100 el valor anterior de los activos!! Claramente, el exceso con la vivienda ha sido gordo, pero no tanto como estas magnitudes.
Pero más allá de los números, conviene hacer también un análisis cualitativo. Una burbuja es un escenario en el mercado en el que suben los precios de algo y su demanda aumenta, en contra de la típica norma de "a menor renta menor demanda y a mayor precio menor demanda". Los mecanismos que provocan esta situación se basan en las expectativas de que el mercado seguirá siendo alcista durante unos años y, por tanto, durarán lo mismo que estas expectativas. Y por tanto, suelen concurrir estas circunstancias:
- A pocos les preocupa la descorrelación entre los precios y el valor real (medido en forma de precios históricos, renta generada por la inversión, relación con el coste, o cualquier forma objetiva similar).
- Mucha gente afirma que los precios van a seguir subiendo, lo que provoca un "efecto bola de nieve" en el que la profecía se cumple a sí misma y se genera un circulo vicioso.
- Nadie piensa que el precio pueda bajar. La gente parece estar convencida de haber encontrado una inversión segura y lucrativa y no se percibe ningún riesgo real.
No cabe duda de que en 2003-05 estábamos en una dinámica de este tipo, pero ¿lo estamos todavía? ¡Para mí, que va a ser que no!! En la burbuja puntocom, veíamos cómo se aceleraba en los estadios finales de la misma, presa del "efecto bola de nieve" mencionado; pero aquí, poco a poco la gente se va "cayendo del guindo"... Dos son las razones, que en mi opinión, han provocado la falta de esa "aceleración final":
- Por una parte, la vivienda es un mercado bastante ilíquido; en bolsa, basta con pulsar un botón y la transacción está cerrada en un segundo, con un coste inferior al 1% (y si no, cambia de banco); pero una transacción inmobiliaria lleva meses, y conlleva unos costes que pueden rondar el 10%... no es fácil, en estas circunstancias, realizar un nº elevado de transacciones...
- Y por otra parte, una transacción inmobiliaria es mucho dinero, y cada vez más... mucha gente podía creer en las eternas subidas, pero muchos de ellos no podían participar en el mercado por mucho que creyeran!!
Sea por esto, o sea por lo que sea, lo cierto es que la dinámica burbujera se ha cortado... ha habido desmadre gordo, con más viviendas nuevas que las que se han construido en Alemania, Bélgica, Holanda, Francia y Escandinavia todos juntos. Pero no vamos camino de último calentón + pinchazo, sino de corregir el desmadre de una forma más o menos ordenada. Probablemente ya hubiéramos visto un frenazo en el nº de viviendas construidas en 2006, de no haber sido porque se aceleraron las que estaban en proyecto para evitar el nuevo Código de Edificación, que impone normas más severas a las nuevas viviendas...
2.- ¿Habrá crack o aterrizaje suave?
Como ya apuntaba en el punto anterior, a este respecto, soy bastante optimista. Y además, tanto en el Reino Unido como en USA hemos visto ya subidas de tipos que han frenado las subidas de los pisos, pero en ninguno de los casos se ha visto ni por asomo nada parecido a un crack.
En nuestra contra, tenemos que probablemente nuestra economía sea la más dependiente de todas del sector de la construcción, con lo que probablemente tendremos como mínimo un frenazo severo.
Pero a nuestro favor, tenemos una ventaja con la que no contaba USA: Papá Estado tiene la hucha llena, tras varios años de superávit (lo consiguió ya Aznar, y se ha seguido incrementando con Solbes, que no ZP). Llegado el caso, el estado tiene muchísimo margen para incrementar el gasto público y reactivar la economía...
En mi opinión, sólo podría venir un crack de la mano de:
- Una fuerte subida de tipos, que no vendrá, porque la inflación está muy calmada
- O un muy fuerte incremento del paro (que aumentará cuando frene la construcción)... esto es más peligroso; aunque tampoco creo que se desmadre, habría que vigilar el tema.
Pero si se dan unas circunstancias más o menos normales, yo veo el aterrizaje suave (o al menos no muy duro) como el escenario más probable.
3.- Entonces ¿que hago? ¿compro ya o espero? ¿Vendo o mantengo?
Lo que hay que tener claro, y parece que poco a poco la gente se va convenciendo, es que sí es posible que los precios caigan (cosa que muchos no creían hasta hace poco). Y por si alguno no cree aún que los pisos puedan bajar:
- Alemania, tanto a finales de 2003 como de 2004, sufrió una caída de los precios de sus viviendas del 1,7% y del 1,3%, respectivamente.
- Japón acumula una rebaja de los precios inmobiliarios del 25% de 1997 al 2004.
- Hong Kong cayó nada menos que un 52% de 1997 a 2004.
- En USA también se están viendo ya caídas de precios en varias zonas.
Pero aun siendo perfectamente posible que los precios caigan, no es menos cierto que la gente es reticente a vender en pérdidas. Si hubiera un crack fuerte (subidón de tipos y/o fuerte aumento del paro), podrían haber incluso caídas importantes... pero lo normal es que, de haber caídas, sean poco significativas (algo como lo dicho de Alemania). Y también es perfectamente posible que no hayan caídas!! Por lo tanto, aunque yo no compraría vivienda como inversión ni como especulación, tampoco lo demoraría si la necesitara para vivir (y tuviera claro que no quiero alquiler), porque nadie nos asegura que vayan a caer...
Pero desde el punto de vista de quien quiere vender, lo mejor es hacerlo pronto, porque lo que sí parece descartable es que retomemos el ritmo de subidas de dos dígitos... Entonces, si la alternativa es subidas flojas, o caídas flojas, o crack (poco probable), mejor salirse!! ¿no?
4.- ¿Qué se podía haber hecho para no llegar aquí? ¿Que se debería hacer ahora?
En mi opinión, los gobiernos deberían haber actuado incentivando más el alquiler y algo menos la compra. Ahora mismo, el alquiler no disfruta de los incentivos fiscales que tiene la compra, y encima están caros porque los propietarios repercuten en el precio el riesgo que asumen al alquilar, que es mucho porque la legislación no les favorece nada. Pero en vez de eso, tratan de resolverlo a base de VPOs...
La VPO no es la solución, porque no puede haber suficientes. En vez de eso, se las llevan unos pocos afortunados (o amigos de alguien), para en muchos casos revenderlas por el doble (en negro, claro) y dar el pelotazo. No se resuelve nada. Y lo pagamos todos, porque el dinero que se llevan los revendedores de las VPOs lo tienen que poner entre papá estado, que da ayudas a las VPOs, y los compradores de viviendas libres, cuyo precio sube en las promociones en que obligan al constructor a hacer un porcentaje de VPOs.
Frente a esto, el alquiler... Dicen que los españoles no quieren vivir de alquiler "porque es tirar el dinero", pero lo cierto es que si uno saca cuentas, este adagio es cierto... o lo ha sido hasta hace muy poco, al menos. El coste del alquiler ha venido siendo bastante superior al coste de los intereses de la hipoteca, que es el dinero que se tira comprando; y además, el que compra tiene desgravación y el que alquila no. Luego, el alquiler sube todos los años, pero las hipotecas tienen años de subir y años de bajar, tendiendo a mantenerse estables (cuando alcancen un punto de equilibrio, claro, no estables al 2%)... Y por si faltaba algo, el que compra tiene plusvalías por la subida de precio del piso!!
Ahora bien, si el dinero que el estado gasta en sortear VPOs para unos pocos lo empleara en hacer VPOs de alquiler barato, podría hacer muchas más (dado que no es dinero "a pérdida", sino una inversión), con lo que se reduciría la demanda de compra. Y si la legislación animara a los propietarios a alquilar (defendiendo sus derechos, no multándoles por disponer libremente de su propiedad), también tendríamos alquileres más baratos y por tanto menor presión compradora... porque al final, si uno pudiera vivir por un alquiler de 400 € en una casa que cuesta 1.000 € de hipoteca, ¿no habría mucha gente que lo haría? No todos, claro, pero sí una buena parte (algunos por necesidad y otros por decisión propia). Pero si el alquiler no cuesta 400 €, sino 750 €, todos preferirán comprar... como es lógico!!
5.- ¿Y que pasa con todas las corruptelas que han aparecido por doquier?
Este ha sido un efecto secundario "muy español" que se ha dado. La culpa es de una legislación que trata de "ponerle puertas al campo", restringiendo la edificabilidad de TODO (en vez de restringir sólo la de los sitios protegidos, como la línea de playa o los parques naturales). Esto hace que una firma multiplique el valor de los terrenos, y claro, hay tortas por ser uno de los que firman!!
Es un problema de difícil solución, salvo que se cambiara la norma... pero ¿por qué no cambiarla? ¿acaso alguien piensa que si se permitiera construir donde se quiera (con excepciones), la gente se iba a lanzar a edificar sin ton ni son? Se edificaría lo mismo, más o menos!! Solo que el coste del suelo caería dramáticamente, y por tanto también lo haría el coste total de la vivienda.
Pero claro, eso iría en contra de muchos intereses muy fuertes... así que me da que podemos descartar que eso ocurra, y por tanto seguiremos viendo cómo las corruptelas y desmanes campan por Marbella, Seseña, Marina d'Or, etc, etc, etc, etc... en una uniforme dispersión por todos los partidos políticos y comunidades autónomas!!
Y eso en las corruptelas de los políticos, que luego vas a comprar y te encuentras con... Hipotecas: Lo que el banco no dice
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