Hipotecas: Lo que el banco no dice

Hay gente muy maja, y está bien reconocerlo en público... no es cosa de salir al estrado sólo a quejarse!!

s2 (y me alegro por ti)

Pues yo la he contratado en Caja Cantabria de Hospitalet de Llobregat y me han tratado genial. Me dieron la oferta vinculante sin pedirla, mantenimietno de la cta gratuita y sin seguro de vida. Ademá todas las facilidades del mundo y todo bien clarito, de verdad que son una excepción en el mercado.

No comparto esa opinión, esos gastos son tan deducibles como cualquier otro.

Sólo un consejo para el que vaya a firmar una hipoteca:

Firmarla el día 30 o 31 del mes.

Desde el momento de la firma hasta que se cobra el primer recibo (el día 30 o 31 del mes de firma) los bancos cobran intereses sobre el total del importe de la hipoteca, a mí por 6 días (firmé un 24) y 174000 € pagué 126 € de intereses, si hubiese firmado por ejemplo el día 5 habría pagado unos 630 € de intereses que NO DEDUCEN NADA DEL PRESTAMO, ESTÁN FUERA DE LAS CUOTAS, osea pagarás esos intereses + tus 360 cuotas. Y esto no te lo dice NADIE, es una estafa.

Hola, culpable... por decir algo!! Lo dices como si fuera malo que entre la gente, cuando en realidad... es para lo que escribimos!! ¿no? La verdad es que sí que entró mucha gente por tu comentario en idealista "viernes 05 enero 05:41, mudito dijo", y también (aunque bastante menos) por el comentario de burbuja.info. Y a esto hay que sumar otra avalancha de visitas debido a que yo mismo colgué el artículo en Meneame...

Es impresionante el poder de convocatoria que tienen páginas como idealista.com o meneame... aunque la campeona absoluta sigue siendo bolsamanía, al menos en lo que a mi blog respecta.

En fin, que me alegro de haber recibido tantas visitas, y sobre todo tantos comentarios interesantes.

s2

Hola fernan2, me temo que he sido el culpable de la avalancha de comentarios que mencionas, porque colgué una referencia a tu artículo en el portal inmobiliario "www.idealista.com" y después alguien lo puso a su vez en el portal "www.burbuja.info". lo siento y enhorabuena por tus excelentes artículos.

Hola a todos.

Yo tambien comercializo hipotecas, con menos suerte que otros.

Lo que mi entidad siempre me ha recalcado es que sea lo más claro posible en el primer contacto. Después cada comercial trabaja de la manera que cree más oportuno.
Esta claridad me hace perder clientes, clientes como los que escriben aquí, que luego están enfadados porque se sienten engañados. Ahh, pero ya han firmado.

Quisiera comentar que hoy en día un director de oficina es un comercial de banca más. Y yo también tengo el efpa, que me lo he pagado yo y no la empresa donde trabajo.

Como comentario, indicar que nunca antes se daban hipotecas por el 100% del valor. ¿Valor? Sí, el valor que nos da el banco, para que la hipoteca sea más grande, inyectar líquidez al sistema y que nos creamos más ricos.

No recuerdo a mi padre, hipotecarse para comprarse el piso donde me he criado y al mismo tiempo comprarse un Mercedes o Seat 1500. No tuvo coche hasta pasados unos años.

Los bancos o Cajas no se si tienen la culpa. Tengo claro que mi negocio y el suyo no es hacer de inmobiliario. ¿Entonces, porque asumo un riesgo tan grande hipotecando viviendas sobrevaloradas? Y además doy créditos blandos en donde sólo gano un 0,50-1,25 de interés. Me sale más rentable comprar bonos con ese dinero que presto.

Muy sencillo, para enganchar a un cliente lo que puede ser el resto de su vida activa. Sino de que me interesa regalarle un crédito blando.

Lo de la hipoteca abierta de La caixa, fue bueno mientras las viviendas subían de valor.

Claro, así puedo estar hipotecado toda mi vida.

Y después...

Con el beneplácito del gobierno de turno, ya me darán una hipoteca inversa, la que dejaré en herencia a mis descendientes.

El tema da mucho de que hablar.

Aun así, yo noto una lara diferencia de generaciones. Cuando yo solicité mi hipoteca al 6%, iba "rezando y a Dios rogando", para que me la concediesen. Ahora leo que parece que estén obligados a concedernoslas.


Saludos

Ufff, como esta el tema de caliente, calma por Dios, no creo que Fernando intentara insultar a nadie directamente, sino quejarse de un producto realmente malo, que se
"intenta" vender como un préstamo hipotecario.

En cuanto a lo de las segundas disposiciones, podría entender que se cobrase mas siempre y cuando no exigieran garantía hipotecaria, o que pasa que mi vivienda no vale mas?, asume mas riesgo la entidad?

David, Muchas gracias por tu intervención, muy pero que muy interesante, a ver si aprende tu "colega" de La Caixa

Antetodo.... cabrón lo serás tú y tu familia. No hace falta insultar a nadie para exponer opiniones.

El famoso Crédio Hipotecario del que hablas ya está establecido en muchs entidades (o no conoces el mercado).

Todo el mundo sabe que al principio amortizas muy poco (y qué, no pasa lo mismo con los otros bancos?)


Claro que las segundas diposiciones son más caras... ¿o acaso pretendes comprate un coche a precio de compra vivienda?¿Algun banco o financiera te ofrece disponer de dinero a largo plazo para comprar un choche a precio de euribor+1,75?

Buenos dias,me llamo David, soy Director de una caja de ahorros, después de leer los diferentes comentarios, estoy de acuerdo con la mayoría de ellos, pero me gustaria puntualizar alguno de ellos:

1. La rentabilidad del cliente, se calcula sobre el diferencial y la contratación de productos complementarios. Si el diferencial es bajo es debido a elevadas garantias ( hipotecaria o de devolución) o bien a la contratacion de otros productos.
Para su cálculo aplicamos el binomia rentabilidad - riesgo.
2. Es cierto que en pocas ocasiones se entrega al cliente la oferta vinculante. Yo siempre he firmado con las condiciones pactadas con anterioridad. Eso depende de la política de cada entidad.
3. Conozco Directores de otras entidades, que me da verguenza que pertenezcan a mi sector. No tienen formación específica y además enchufan a los clientes como quieren y lo que mas me jode, es que tienen a los clientes contentos y engañados.
En mi entidad, todos los directores tenemos la certificación €FPA, el mayor titulo de prestigio en banca. Nuestro código deontológico nos obliga a ser objetivos con el cliente e informarle con la mayor claridad posible. ( Lo intentamos, os lo puedo asegurar".
3. En muchas ocasiones, los clientes van de entidad en entidad recogiendo ofertas, con el objetivo de conseguir el mejor precio. En la mayoria de casos acaban en Bancos, ya que se presupone que las cajas de ahorros somos más caras, sin tener en cuenta que la obligacion de contratar productos asociados les acabará saliendo más caro.
Normalmente la diferencia es de un 0,10 en el diferencial, que supone unos 15 euros mensuales.
4. Cuidado con las hipotecas multidivisas!!!!!!!!!!
He realizado unas 10 hipotecas multidivisa, todas ellas referenciadas al libor sobre francos suizos, que es la moneda de cotizacion oficial más estable.
Nunca he aconsejado realizarla en yenes ya que es una moneda que fluctua demasiado, es muy peligrosa en sus movimientos. Quien haya realizado una en yenes, que sepa que no ha sido el más listo si no el que más se arriesga.
En las hipotecas multidivisa se puede cambiar de moneda cada 3 meses sin coste alguno e indexarla en culaquier moneda oficial. El inconveniente es que se cobra una comisión en cada cuota por el coste de cambio y que al ser la amortizacion lineal no francesa, el capital de cada cuota siempre es el mismo y cada repunte del libor afecta a la cuota mucho más ( imaginaros los de los yenes).
5. Productos asociados, el único que es obligatorio es el seguro antiincendios, pero que si quieres lo puedes contratar en otra entidad diferente, a no ser que , en la escritura de la hipoteca detalle el grupo de productos que debes contratar para que te salga ese diferencial tan bajo. Si al año siguiente no los tienes contratados te pueden subir el diferencial de un 0,25 a un 0,50.
6. Si comprais el piso a través de una inmobiliaria, que nunca se encarguen ellos de buscaros el banco pues os cobraran a vosotros de un 3% a un 5% por conseguir la financiación y a nosotros nos cobran lo que sacamos de apertura a los clientes 0,50% aprox.
si realizais el cálculo. ( 18000€ por venderos el piso, 6000€ por conseguiros un banco y 2000€ que les da el banco por llevarla, en total 22.000€ que se lleva la inmobiliaria) Ojo con los intermediarios!!!!!!!!! todos comen de ti.
7. En cuanto al deposito de 800€ que suele realizar ING es ilegal, ya que este deposito es para cancelar la carga registral del vendedos o promotor y a él le pertenece pargarlo. Yo suelo restar estos 800€ del cheque que se le da al vendedor y punto.
8. En cuanto a las sociedades de tasación lo más normal es que se utilizen Sociedad de Tasación, CATSA o TINSA, que son las que uitilizan la mayoria de bancos, de esa forma una tasación la puedes llevar a varios bancos.
9.Podria pasarme horas escribiendo en este post ya que me encanta poder ayudar, pero como conclusión os digo:
- Elegid aquella entidad que sea más clara en sus plantemiantos y os de mayor confianza.
- Fijaros en oferta, pero en su totalidad, no parcialmente teniendo solo en cuenta la cuota resultante.
- A veces, aunque conozcas al director de tu entidad de toda la vida, no creas que te realizará la mejor oferta, muchas veces se aprovechan de ese punto de fidelización para enchufarte más.
- Un director con la certificación EFPA es garantia de buen servicio.

Espero haber sido aclaratorio, aunque hay tanta desinformación y es tan amplio el tema que lo dudo.
Si creeis que en alguna parte no he sido claro o alguna información es incorrecta, pido por favor que lo indiqueis.

Muchas gracias.

Jooooodeeeeer, lo que ha dado de sí el tema!! Yo estoy como Alfonso, voy a meter las respuestas como otro post, porque me va a salir larguísimo... aunque lo tengo q dejar para después de Reyes, ahora estamos de fiestas!!

s2

Iba a contestar aquí, pero finalmente he escrito casi dos paginas, así que lo he subido como post en mi blog, podéis ver mis "problemas" en este enlace. Por suerte no he tenido muchos.

Camareta, no conozco ningún lugar donde saber que oficinas nuevas se abre, sin embargo, las entidades si que publican como noticias su expansión en tal o cual zona, puedes aprovechar esto para buscar mas información, por ejemplo en esta noticia, puedes ver como Caja Navarra, pretende abrir 28 oficinas en Madrid, 12 en el País Vasco, etc. Un consejo, el buscador de noticias de google, es maravilloso para estos temas :-) por ejemplo

Saludos

Buena elección de tema.
El artículo de Consumerista me ha encantado por lo completo e informativo que es, gracias por el enlace.

Una pregunta. Reiteradamente oigo la recomendación de acudir a solicitar una hipoteca a sucursales abiertas recientemente que por su mayor necesidad de obtener nuevos clientes suelen ofrecer mejores condiciones. ¿Cómo puedo conocer qué nuevas oficinas bancarias se han abierto en la provincia en los últimos dos años? En mi zona no se producen nuevas aperturas y preferiría encontrar alguna alternativa a recorrer nuevos barrios a la caza de la sucursal.
Un abrazo.

Hola Grinawey.
Efectivamente, una cosa es el precio por el que escrituras la vivienda y otra el valor de la tasación, que es el que el banco y el Juzgado tendrán en cuenta a la hora de una ejecución hipotecaria.
En cuanto a si vale o no la tasación si cambias de compañía, es otra mala práctica bancaria. La tasación se supone, y legalmente es así, la hace una sociedad de tasación independente, y la pagas tú; por lo tanto, la tasación es tuya, no del banco. Y si al final cambias de banco, el nuevo banco debería aceptar esa tasación y no exigir que hagas otra -y la pagues. En la práctica, suelen obligarte a que pagues esa segunda tasación; y claro, cómo vas a decir que no, se plantan y te dicen que no te dan la hipoteca. Claro que tú también puedes apretarles un poco, porque todos los bancos quieren hacer muchas hipotecas, así que si te poner duro muchos acabarán aceptando tu tasación.
Salud,
Consumerista.

Vaya parece que va a traer cola el post, y es que como bien dice Fernan2 la hipoteca es el mayor "fregao" en el que nos podemos meter.

Hola Consumerista, aclaro que todavía no he firmado ninguna hipoteca, pero si no me equivoco una cosa es el valor por el que escrituras el inmueble en el registro y otro es el "valor de mercado" que el tasador del propio banco le da al mismo.

Curiosamente si has iniciado los tramites con una entidad y te han llegado a tasar el piso, esa tasación no vale si al fianl te vas a otra.

Saludos

Bufff

Ojo que Oficina Directa no es tan buena, y te hacen tantas jugarretas como los otros, te lo digo por experiencia.

Nosotros pedimos el 100%, por lo que tuvimos que presentar una 2ª vivienda como aval. Nos dijeron que esta vivienda solo respondia por la cantidad entre el 100 y el 80% y que cuando hubisemos amortizado lo suficiente entonces se quitaba el aval y todo solucionado.

Mentira... en el momento de la firma el propio notario nos dijo que no era cierto, y que respondian ambas por el total.

Ahora que ya hemos pagado mas del 20%, nos dicen que para quitarlo tenemos que volver a tasar la casa y "rehacer" de nuevo la hipoteca, lo cual desde luego requiere comisiones, costos y demas....

Tampoco nos dijeron nada de que el seguro de la 2ª vivienda que presentabamos como aval tenia que estar a su nombre.

Y este año ha hecho una hipoteca mi hermano con ellos (se lo recomende yo, solo por las condiciones +0,35) y le han tenido mas de 6 meses esperando... menos mal que no tenia prisa... y encima le han cargado muchas mas comisiones y costes de las que le dijeron en un primer momento...

En fin, que aunque no sea la caixa, oficinadirecta tampoco es maravillosa.

Saludos

Hola Fernan2
Muy bueno tu artículo, como todo el blog en general. Muchas veces quedé con ganas de decírtelo, pero aprovecho ahora que tocas mi especialidad profesional con un tema sobre el que ya hay un artículo mío colgado en el sitio de Rankia: http://rankia.com/articulos/articulo.asp?n=95
Lo que dices en el artículo sobre los "productos" que el banco te cuela cuando llegas a la notaría es cierto; en cierto modo, tienen razón para intentar metértelo, pero deberían hacerlo de otra forma. Me explico: cuando negocias (nótese, digo "negocias", no que el banco te la mete) con el banco, tendrás más posibilidades de conseguir unas mejores condiciones en la hipoteca si le ofreces al banco que haga más beneficio por otro lado; es decir, que lo que deje de ganar con la hipoteca lo gane por otro: vía inversiones, contratación de seguros, etc. Pero, insisto, esto debe tratarse expresamente, no puede venir como imposición por el banco. Tienes que aceptarlo tú, y poder valorarlo adecuadamente: que el seguro es bueno y tiene un precio razonable, que la inversión es fiable y te conviene... La práctica que se está extendiendo es no sólo que te lo imponen, sino que lo dejan atado y bien atado: te ponen en la escritura que el tipo de interés variable será, p.ej., del euríbor + 1'25, y que te descuentan determinados porcentajes por la contratación de seguros, fondos de pensiones, depósitos, etc., de forma que mientras mantengas esos productos el tipo de interés será el euríbor + 0'5.
En cuanto a lo que dice Grinawey sobre las comisiones de la cuenta corriente que te obligan a abrir, el Banco de España dice que si te obligan a abrir una cuenta como condición para operar con otro producto (hipoteca, fondo de inversión...) y que exclusivamente vas a utilizar para ese fin, no te pueden cobrar comisiones, porque no es un servicio que tú solicites, sino que viene impuesto por el banco; tú pagas por los servicios que solicitas, no por los que el banco te impone para tu comodidad. Lo que pasa es que tienes que plantarte y amenazar con llevarles al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, y muchas veces llegar a hacerlo.
En cualquier caso, este tipo de abusos, muy corrientes, no son los más graves. Son graves en cuanto a su generalización, pero ninguno te va a llevar a la ruina. Sí pueden hacerlo otros que tampoco te van a explicar, y de los que no te vas a enterar ni siquiera en la Notaría al firmar, sino cuando te caigan encima. Me refiero al tema de los impagados, que te coja el toro y no puedas pagar un par de recibos. Ahí te hundiste con todo el equipo. Porque en lugar de ofrecerte una salida mediante un aplazamiento de los recibos impagados, de lanzarte una tabla de salvación, lo que harán es cancelar el préstamo y reclamarte judicialmente que devuelvas todo el capital pendiente de amortizar de golpe, con unos intereses que suelen estar al 24% o incluso al 29%; más las costas judiciales, calculadas no sobre la cuantía de tu impago, sino sobre la totalidad de lo que el banco te reclama. Si esto es un abuso, contra los que los clientes no suelen reaccionar porque han quedado abrumados por la sorpresa; porque descubren entonces que en la página nosecuantos de la escritura aparece esa posibilidad y piensan que lo que firmaron es válido, por abusivo que sea; y porque incluso si van a un abogado (salvo que esté muy especializado en el tema), le dirá que no tiene nada que hacer, más abusivo todavía es el final de la historia.
Y el final es que el banco saca a subasta, a través del Juzgado, el piso (porque el Juzgado no va a parar el abuso de oficio, si el afectado no se persona con su abogado y procurador a denunciar que eso es un abuso); y lo subasta no al valor actual, sino al que se fijó en la hipoteca (por eso, lo que dice Grinawey de que es un abuso que se tase el precio al alza no es cierto, es preferible que sea así porque en el caso de ejecución de la hipoteca el perjuicio es menor), valor que ya ha quedado desfasado; nadie irá a las subastas, por lo que el banco se acabará adjudicando el piso en la mitad de su valor (del valor fijado en la escritura, insisto, no en el actual, que probablemente sea ya el doble); es decir, el banco se queda con tu piso por la cuarta parte de lo que vale ahora. La cantidad en la que el banco se adjudicó el piso se aplica a la liquidación de la deuda que reclama (recuérdese: capital pendiente de amortizar más intereses al 29% más costas judiciales) y resulta que no alcanza para cubrirla. Es decir, después de haber pagado buena parte de tu préstamo hipotecario te has quedado colgado dos meses y pierdes el piso y todavía sigues debiendo al banco unos cuantos miles de euros.
Esto no es un cuento para no dormir, es la realidad, pasó mucho hace unos años cuando los tipos estaban mucho más altos que ahora, y va a pasar cada vez más a partir de ahora porque los tipos de interés suben (aunque moderadamente, seguramente no llegarán al nivel de hace doce o quince años) y la gente está al límite de su posibilidad de pago.
Y el Gobierno sigue sin cumplir su promesa electoral de sacar el Proyecto de Ley de insolvencia familiar.
Consumerista.

Excelente articulo, como todos los de tu blog.
Como extrabajador bancario/cajero te podria añadir algunas más.
Del tema de las hipotecas multidivisas me gustaria añadir varios detalles.
1º Los diferenciales con el LIbor son negociables, algunos bancos los tienen al 1%, pero puedes llegar a negociarlos hasta el 0,75% ( es mi caso).

2º El diferencial sobre el Euribor tambien es negociable ( como todo), pero aunque se parta de un 0,75%, ten en cuenta que se calcula sobre el euribor al mes que esta unas tres decimas por debajo del euribor a un año. Interesa.

3º NO hay que hablar solo de yenes, puedes cambiar de divisas pagando el coste de cambio ( dos por mil), se trata de tener en cuenta las dos variables: el tipo de interes y el tipo de cambio. El dolar esta a 5,25 pero hace dos años estaba a 2; hoy dia el Franco suizo esta a 2 y parece estable. Por otro lado las fluctuaciones de monedas son variadas se puede depreciar frente a una y apreciar frente a otra

El amigo que habla firmado en yenes a 149 ha hecho un buen negocio, si cambian las condiciones del yen puede irse a CHF, incluso si bajan los tipos en USA irse al dolar.

Hablo como futuro usuario, firmo la semana que viene y he estado dudando estre CHF y Yenes como moneda inicial, finalmente me he decantado por los yenes, asumiendo un posible cambio en el horizonte de un año/año y medio. Evidentemente hay que ser consciente de que una revalorizacion de la moneda implica un aumento de la deuda total ( en caso de cambio) o una cuota mensual mas alta, pero en mi caso la diferencia entre euros y yenes es de un 30%, con lo cual asumo el riesgo.

Como norma general recomendaria buscar bancos nuevos en la plaza sus ganas de entrar en el mercado hace que ofrezcan condiciones mas ventajosas y que esten mas abiertos a negociar; aunque te llevas sorpresas, todavia estoy esperando que me llamen los de Bancaja ( y su compromiso de respuesta en 24 horas!!!!!!!!) y ya hace mes y medio.


Joan

Hola Fernan2

Supongo que no hay mejor tema para empezar el post de la serie "Lo que el banco no dice" que el tema de las hipotecas.

El caso es que entre mis amistades, que no amigos, se encuentran varios directores de sucursales bancarias y una frase que me quedó grabada es que cuando alguien va a pedir una hipoteca a la hora de negociar las condiciones lo que no le sacan por un lado se lo van a sacar por otro.

Pongo por caso el Banesto, puede que te den unas condiciones ventajosas en la hipoteca, pero luego en las comisiones de la cuenta corriente que por narices tienes que tener te van a freír y puede ser que si reclamas te devuelvan algunas o todas, pero por defecto ellos te la van a cobrar siempre y las que no reclames van a su buchaca.

Otra practica jugarreta que suelen hacer con la hipoteca, aunque cada vez menos debido a la situación del mercado es valorar el inmueble en más de lo que vamos a pedir. Hay a mucha gente que le gusta alardear de que le tasaron la casa en más de lo que le costo o van a pedir, lo que muchos no saben es que lo que cobran por la tasación va por tramos, a mayor tasación mayor importe. Pongo el caso de un amigo que compro un piso de 30 kilos pero solo le hacían falta 25, pues le valoraron el piso en 30 y medio, pero esos 3000 euros de "sobre valoración" hizo que entrase en el siguiente tramo y de costarle ciento y pico euros la tasación como le habían dicho en la oficina, pasó a pagar doscientos y algo.

Me dejo en el tintero para otra ocasión la jugarreta que le hizo un director de una Caja a mi padre cuando firmó su hipoteca porque tiene delito.

Saludos

Título de inspiración cinematográfica y comentario muy ilustrativo de las malas prácticas habituales.

Hay que perder el miedo a preguntar y a reclamar, siempre, eso sí, de la manera adecuada, aunque a veces parece que quieren hacerte perder las buenas maneras.

Salu2