Deduccion por compra de vivienda habitual, kaput: siete pájaros de un tiro

Anónimo, aunque no se trate más que de otra ocurrente idea de algún iluminado que sólo se trata de una medida cortoplacista, al menos regular la deducción por compra de vivienda habitual es una medida que no sólo no cuesta dinero, sino que lo genera.

Y en cuanto al límite actual, indicar que son 1350 por cónyuge, 2700 por pareja... que no veo por qué se los vamos a regalar a Cristiano Ronaldo por comprarse un chaletazo!!

En lo de "Considerar una renta alta a alguien que gane 25000 euros brutos al mes me parece una desfachatez", creo que querías decir AL AÑO y no al mes; y te doy la razón en que los límites sí que son un tema de discusión, y también habría que considerar que no deberían ser iguales en Madrid o San Sebastián que en Villabotijos. Pero la idea subyacente es buena, faltan los ajustes...

Y en lo de injusto discriminar... bueno, el mercado es injusto, los que compraron en 2007 están "discriminados" en el precio que tuvieron que pagar frente a quienes compramos en el 99. Pero no se puede hacer igual para todos, porque eso sería cambiar un contrato ya firmado... feo, feo!! Y encima, volverías a perjudicar a los de 2007, que son los que peor están...

Pero si a la larga esto ayuda a bajar precios, será lo más justo para todos, y en esto debería influir una cosa: ¿qué se va a hacer con el dinero que se gane el estado?

s2

Me parece alucinante que alguien pueda halagar la modificación por deducción por compra habitual de la vivienda.

En mi opinión no se trata más que de otra ocurrente idea de algún iluminado que sólo se trata de una medida cortoplacista que es pan para hoy y hambre para mañana. Es cierto que con la actual deducción hasta la fecha se favorece también a las rentas altas pero con el límite de hasta 9015 euros aproximadamente, lo que supone una desgravación total máxima de unos 1350 euros tanto para rentas altas como para rentas bajas.

Considerar una renta alta a alguien que gane 25000 euros brutos al mes me parece una desfachatez. Además me pregunto que le puede importar a alguien que gane menos de 17000 euros brutos al mes que se pueda desgravar en concepto de vivienda, ganando menos de 17000 euros brutos al mes no creo que ningún banco te vaya a conceder ninguna hipoteca a no ser que seas hijo de papa y de mama y te puedan avalar.

Por otra parte, me parece injusto discriminar a una parte de contribuyentes que se podrán seguir desgravandose en concepto de vivienda por haber escriturado antes del 1 de enero de 2011 de los que lo hayan hecho en fechas posteriores. Yo no se muy bien si esta medida incentiva o desincentiva la adquisición de viviendas, puede que la incentive pero esta por ver, lo que esta claro es que a partir de 2011 no se van a vender viviendas ni regalándolas y esto último la verdad es que no es lo que más me preocupa, es lo que se merecen muchos de los desaprensivos y codiciosos especuladores sin escrupulos que se han estado forrando hasta ahora.

En cualquier caso, es obvio que se puede reformar y retocar la actual deducción por compra habitual, pero de otra forma y fijando unos tramos más amplios y más ajustados a las necesidades de la mayoría y si se hace dicha reforma que sea para todos los contribuyentes y sin discriminar por algo tan absurdo e injusto como el hecho de escriturar una vivienda antes o despues del 1 de enero del 2011.

RIC CBR

Puedes verlo en valor actual o en valor final o bien hacer una distribución lineal, como mejor te venga, pero siendo la deducción limitada no es lo mismo 50000 sobre 150000 que sobre 300000.

Respecto al supuesto que planteas. Escenarios existen muchos posibles, factibles los que quieras, legales los justos.

Partimos de la base de que Papi ya tiene su vivienda. Compra otra, se deduce por ella pero quien vive es la hija mientras él sigue viviendo en la suya. Eso claramente es ilegal porque no cumple el requisito de residencia. Factible, por supuesto, y seguro que es muy habitual. Pero también es un riesgo y como tal hay que asumirlo.

Ten en cuenta que si quiere beneficiarse tiene que demostrar que vive en la casa nueva (donde realmente vive su hija) mediante cualquier medio de prueba válido en derecho. Ahora bien la valoración del medio de prueba siempre queda a juicio del funcionario. Tiene dos casas y tiene que demostrar cual es la buena porque Hacienda no lo sabe e "in dubio pro res publica".

Como te he dicho si quieres hacer algo ilegal tienes que asumir el riesgo. Mi consejo es que no lo hagas. En primer lugar por compromiso social. Es tu obligación la de contribuir. En segundo lugar, si lo primero no te es suficente, por ti mismo. Piensa que las bolsas de fraude son como las bolsas de hidrocarburos de F2. Unas apenas requieren esfuerzo para su explotación, otras tienen más limitaciones (presupuestarias, eficacia, políticas, etc.)

Con la crisis los ingresos en recaudación voluntaria se han reducido bastante. Lo más natural es que se abran vías que anteriormente no se habían puesto en explotación por la razón que fuera. Cada vez son mejores las herramientas de análisis y los intercambios de información entre Administraciones. Dicho de otro modo el riesgo asumido cada vez es mayor. ¿Compensa con la rentabilidad que vas a obtener a cambio?

Mi deber es desincentivarte al fraude. Si tributas bien te ahorras un posible disgusto y evitas que un funcionario tenga que perder el tiempo contigo en vez de ser invertido allí donde de verdad se encuentra el fraude con mayúsculas.

Un saludo

TAXMAN

TAXMAN, es posible que debido a los intereses compuestos si tu vivienda vale 150.000 €, al final acabes pagando 300.000€ a tiempo presente pero de esos te puedes descontar los 94500.
O dicho de otra forma, seguramente tus 94500 sean los 50.000 de dentro de 35 años, pero eso sigue siendo un tercio del capital de la vivienda...

Una pregunta: ¿as contemplado la opción de que papi se desgrave por vivienda habitual y deje a su niñita vivir en ella sin declarar nada?, ya se que no es legal, pero es un posible escenario…

Ferna2, felicidades por tu blog, lo sigo con asiduidad; y sí, quizá haya sido un poco dramático en las conclusiones, pero creo que entramos en una nueva etapa en la que el alquiler, tras el fuerte varapalo que nos espera, va a ganar puntos como opción de vida.

Dado que en la situacion actual, al inversor/especulador no le interesa comprar, y que el que puede mover de una casa a otra mejor tampoco quiere tomar riesgos, solo nos queda el que compra por primera vez, que intentara comprar antes de esa fecha, pero a la mayoria el credito disponible no le dejara, por tanto despues del 2010 muchos habran tomado la decision de al no haber poder comprado se quedan de alquiler al estilo aleman porque ya no les va a compensar, y solo venderan los que realmente esten necesitados y a precios de risa, como a esto le pongamos un poquito de inflacion y tipos de interes nos podemos reir un rato! Se puede montar buena... Tambien es posible que se haga una jugada sucia de anunciarlo y cancelarlo en el ultimo momento... vete a saber todo es posible... Pero lo mejor no es enganar al personal, la situacion es la que es, el credito disponible es el que es y el deficit del estado es el que es y medidas de este tipo no mejoran substancialmente la cosa...

La congelación del mercado inmobiliario a partir de 2011 va a ser todavía más brutal de lo que todo el mundo se teme, puesto que no sólo no van a comprar los demandantes de primera vivienda, sino los que quieran cambiar de casa, porque los que cambien de casa a partir de 2011 perderán todas las deducciones. No es definitivo, pero vaya noticia si se confirma...

s2

F2:

Si tú donas un bien a tu hija ¿cual es la fiscalidad? Hay dos fiscalidades: la del transmitente y la del adquirente.

Tú en tu patrimonio, como transmitente, tienes una alteración en su composición que provoca una variación en el valor del mismo con lo que ya tienes el presupuesto necesario para la ganancia patrimonial. Y digo ganancia por que lo que no cabe nunca es, en caso de transmisiones lucrativas, reflejar una pérdida (prohibición expresa de la Ley). El valor de la renta se liquida por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Por esa razón con las donaciones hay que tener mucho cuidado porque dan muchos digustos sobre todo si son bienes inmuebles adquiridos hace mucho tiempo.

Tu hija, como adquirente, tributará por la adquisición del inmueble. No lo hará por IRPF porque expresamente excluye el supuesto la norma con el fin de evitar la doble imposición que se produciría con el ISyD.

Como ves son actos diferentes sobre una misma operación. Uno grava la obtención de una renta (fiscal que no real) derivada de la transmisión de un bien y el otro grava un incremento patrimonial a título lucrativo.

Por lo demás donde pone inmueble pon acciones, fondos de inversión, metales preciosos o dinero en efectivo y su fiscalidad es la misma. Ambas tributaciones son compatibles y no constituye doble imposición porque se gravan negocios jurídicos independientes. si tienes nociones de contabilidad y sabes hacer la contabilidad de la donación en el ISociedades lo verás muy claro.

El supuesto de la transmisión por sucesión es diferente y aquí la ley excluye expresamente la tributación al fallecido. En el ámbito de una transmisión mortis causa sólo existe la tributación del adquirente mortis causa porque así lo ha deseado el Legislador.

ISyD SUSTITUYE al IRPF en el ADQUIRENTE pero no en el transmitente. ¿Lo entiendes mejor?

Ah, por cierto, la Constitución prohibe la retroactividad de las disposiciones sancionadoras y las restrictivas de los derechos individuales.

Retirar un beneficio fiscal no es, desde luego, una disposición sancionadora y creo que el conflicto reside en el concepto de derechos individuales. Creo que el Constitucional lo ha delimitado a los derechos fundamentales con lo que tampoco sería el caso de un beneficio fiscal. Por otra parte no es lo mismo que quiten la deducción y te obliguen a devolver lo deducido que te digan que ya no te puedes deducir más (la seguridad jurídica no es la misma) Creo que ésto es un asunto para Echevarri.

Un saludo

TAXMAN

Taxman, obviamente sería un error por muchos motivos comprar la vivienda y donarla, pero el otro supuesto, a mí no me sale como tú dices... si P le hace a H donaciones de dinero, en una autonomía donde se haya suprimido el impuesto de sucesiones y donaciones (SyD) entre padres e hijos, no tendría sentido hacerle pagar como ganancia patrimonial (GP)... en ese supuesto, SyD se estableció para sustituir a GP, no para tener que pagar ambos!! ¿O es que donde no se ha suprimido SyD se pagan SyD+GP al cobrar una herencia??

En todo caso, es cierto que hay que ir con cuidado...

Jordi, la constitución dice que las leyes que perjudiquen a uno no se pueden aplicar con efecto retroactivo (aunque creo que a veces se han pasado esto por el forro).

En todo caso, comprar pensando en deducciones es verdad que es una burrada... pero también es otra burrada, si se va a comprar de todos modos, no pensar en las deducciones y la fiscalidad.

s2

Dejo dos preguntas:

¿Quién nos asegura que en 2011 se vayan a mantener las deducciones por compras anteriores a esta fecha? Pueden modificar la ley y quitar esta deducción supongo.

¿Quién nos asegura que en 2011 se diga que se mantiene la deducción para las compras posteriores a esta fecha o hasta se amplíe tal como propone el PP?

Yo creo que comprar pensando en deducciones es una burrada.

Saludos

Sin querer ser "plasta" no tengo más remedio que corregirte.

En el caso del punto 2 dices que la solución por ejemplo puede estar en el negocio jurídico de la donación. Evidentemente se entiende que estamos en el supuesto en el que la operación se produce porque existe el interés de beneficiarse por la deducción por inversión en vivienda habitual.

Bien supón que Papi (P) compra la vivienda y se la regala a su hijo (H). Para P la salida del bien de su patrimonio constituirá una ganancia patrimonial -sí, sí, no mires extrañado- que se determinará por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Esta tributación podemos decir que es de "nota" en fiscalidad así que lo más normal es que no lo sepa, no lo declare y el "cuerno" que le va a meter Hacienda va a ser bueno. Así que hay que tener cuidado con las donaciones.

En este caso se entiende que no habrá porque las diferencias entre VT y VA no existirán al hacerse en poco tiempo. Para H supone una entrada en su patrimonio a título lucrativo por lo que tributará por Donaciones. Ahora bien puede ser que esté exento o que no (y mucho ojo aquí con los puntos de conexión) La LIRPF establece en relación con la deducción que ésta girará sobre las cantidades satisfechas. Así que si está exento no se podrá deducir nada pues no ha satisfecho nada y si no lo está tan solo por la cuota satisfecha por Donaciones. Sobre éste asunto hay una consulta de la DGT de 1993. No sé si hay alguna más moderna.

Ahora supongamos que en vez de donarle el piso le regala directamente el dinero para que se lo compre. Yo entiendo que es el mismo caso que el anterior pues la norma no prevé que la transmisión de efectivo no sea ganancia patrimonial. Aunque la diferencia está en el valor de adquisición que ¿cual es? Creo, así, de sopetón, que tributaría por IRPF y por los 250000 íntegros lo mismo que pasa con los premios o las subvenciones. Nunca he visto éste supuesto pero nunca es tarde si la dicha es buena. De todas formas lo investigaré por si me equivoco. Y para H sería el mismo supuesto.

En conclusión, que si eres un individuo de clase media, normalito, corrientito, y no tienes un familiar o un amigo abogado o asesor fiscal de primera división que te lo deje todo atado y muy bien atado, abstente de inventos por si acaso. Fíjate tu "fin del problema" como puede convertirse en un punto y seguido con un final de infarto.

S2

TAXMAN

Pedro, creo que originalmente no era así, pero hoy desde luego que sí...

Me quedo con tu última frase: "venderores: venda rápido, el reloj se ha puesto en marcha"

s2

¿Que es la desgavación por vivienda? en un dinero que el estado regala a los vendedores, financiado por los compradores. El comprador realiza el pago en el momento de la compra, y se lo cobra al fisco en 30-40 años. Nadie cuenta:
- que la desgrabación ya va en el precio.
- los costes financieros de ese préstamo al estado, sin interes, por supuesto.
- los costes fiscales que, via tributación, tendremos que pagar todos los contribuyentes.

Pero todo el mundo mira lo que se desgraba en el IRPF, pero nadie mira lo que supone de incremento de las cargas fiscales a todos.

Mensaje a los venderores: venda rápido, el reloj se ha puesto en marcha y si no vende antes de 2012 tendrá que reducir el precio en lo que se corresponde a la desgrabación.

Pedro.-

Dalamar, coincido en tus matizaciones. En todas!!

H, me alegro de que te haya gustado.

Taxman, que algunos sean unos chapuzas no significa que no se pueda hacer bien. De hecho, por ejemplo en el punto 2, hay que tener en cuenta que los donativos a un hijo ya están exentos en muchas autonomías... fin del problema!! De todos modos, gracias por tu comentario, porque es cierto que hay mucha gente que se mete en líos por "listillos".

Antonio, hay un dicho que dice "puedes llevar el caballo a la fuente, pero no puedes obligarlo a beber", que es aplicable a los créditos; si me dieran un euro por cada vez que he dicho que no a créditos (de bancos, de los de la tarjeta, de tiendas y de todo tipo), tendría para una buena cena!! Así que si otros dicen que sí, no es culpa (o no sólo) del que ofrece, sino del que lo coge... ¿o no? La respuesta de anónimo me parece correcta.

Ric CBR, un escenario bastante plausible; quizá un poco exagerada la conclusión, pero el argumento sí me gusta.

Anónimo, no es una subida de impuestos, sino una menor desgravación para quienes no lo necesitan (o lo necesitan menos). Y efectivamente, se toman también medidas distributivas: lo de los coches, ayudas a los hijos, etc.

Javier, efectivamente yo ya tengo mi vivienda; pero yo la compré en unas condiciones, y no vale cambiar las reglas a medio partido. Decir que se quite con efecto retroactivo sería como decir que quienes compramos en el 99 deben pagar ahora más porque han subido, o que quienes vendieron en 2007 deben devolverle un 20% a quienes compraron, porque han bajado... pues no, una vez se hace el trato, ya está hecho, y para el próximo trato pondremos las reglas que sea y quien quiera que haga el trato y quien no quiera con esas reglas, que no lo haga.

s2

Jerm, decir que la influencia de la desgravación en la subida de la vivienda es CERO me parece una barbaridad; cuando yo fui a comprar vivienda, hice lo que supongo que harán muchos: calcular el gasto real de la compra (sumando gastos y restando desgravaciones), y comparar con el gasto real del alquiler, y ver qué me salía más a cuenta, considerando proyecciones razonables a largo plazo. Y ojo, que el gasto no es lo que pagas de hipoteca; la hipoteca tiene una parte que es capital, que es inversión, y otra parte que son intereses, que es gasto.

Con esto no quiero decir que alguien se meta en una inversión de 250.000 euros porque se va a desgravar, como mucho, 1350 al año; pero sí que es un factor que habrá que considerar, uno más entre varios... 1350 euros al año son más de 40.000 euros en 30 años, que no es algo despreciable y que no haya que considerar!!

En cuanto a describir "que la gente se compre una casa propia" como una actuación positiva, ahí es donde está el problema: Esa afirmación necesita matices importantes. Porque para que sea positivo, es necesario que 1º) hablemos sólo de la clase media y media/baja; el que va forrao es indiferente si se compra una casa o una empresa; y 2º) hablemos de comprarse una casa que se pueda permitir, lo contrario es atarse una piedra al cuello para media vida y no sólo no es positivo sino que te puede arrastrar al fondo, como ha pasado en muchos casos (a ti y a tus padres jubilados que te avalaron).

"¿pero en cuanto se me va a quedar al mes?" ha sido un problema grave, desde luego; pero igualmente grave ha sido el percibir por muchos que comprar una casa propia era algo positivo, sin los matices descritos; algo que el gobierno respaldaba implícitamente, con esta deducción.

En cuanto a la miseria en USA, el que no tengan paro ni seguridad social tiene tanto o más que ver que los lazos familiares... es una sociedad distinta, donde la gente no es "personas", sino "triunfadores" o "perdedores". Y aparte de eso, lo que dice Dalamar de los inmigrantes tampoco va desencaminado...

Y de los "meses de trabajo" como métrica del precio de la vivienda, la respuesta está en lo que tú decías: la verdadera métrica es "¿pero en cuanto se me va a quedar al mes?". Pero ojo, es cuanto se me queda... contando la desgravación!!

En cuanto a que en Alemania no ha habido burbuja porque las casas ya estaban al nivel que tenemos aquí en estos momentos, es sencillamente falso; después de lo que ya hemos caído, todavía tenemos unos precios de vivienda más caros que Alemania en términos nominales... y si lo consideras en términos de poder adquisitivo, todavía mucho más!! Por otra parte, el Reino Unido sí que ya tenía precios altos (más altos que Alemania), y eso no les ha impedido tener una burbuja inmobiliaria importante. La clave es tener un mercado de alquiler competitivo: eso sí que garantiza que el precio de compra no se dispare. Y obviamente, aunque las VPO de alquiler ayudarían mucho, lo principal es establecer un marco jurídico que favorezca que los propietarios de "pisos hucha" los quieran poner en alquiler, dándoles seguridad de que cobrarán.

s2

Je, apuesto a que los que decis que es una medida buena ya teneis vuestra casita...si la quieren quitar, que la quiten desde ya y que se la quiten a todo el mundo.

Desafortunadamente yo no tengo unos papis que me compren la casa como a mucha gente que conozco, lo que sí tengo es un buena renta, muy superior a los 30k€ de limite que proponen ahora y aún así no me puedo comprar una casa digna...esta renta me la he ganado a base de mucho estudio y de mi esfuerzo...y ahora me vienen a llamar rico??, o me vienen a penalizar por ello?, increible...este país es vergonzoso y la gente que opina que la medida tal y como está propuesta es buena o no tienen dos dedos de frente o su socialismo de salón les nubla el poco intelecto que seguramente tiene.

Pero esto es una subida de impuestos no? Y yo creo que si los suben por un lado mas vale que me los vajaran por otr

Interesante Blog:
http://porcelaininvestment.blogspot.com/2009/05/confidence-restored.html

Aquí todo el mundo cuenta con la deducción para sus cálculos y nadie parece pensar en que para tener derecho hay que cumplir con los requisitos exigidos por la norma. Nadie piensa en que el Estado necesita ingresos y es razonable que se incremente la presión fiscal. En consecuencia el riesgo es mayor.

Y no creo que 94500 sea un cálculo exacto. El valor actual de la deducción, suponiendo un 4% de interés, a 35 años, si mis cálculos no fallan supone cerca de los 50000 euros. Hombre, sigue siendo una cantidad importante pero no son 94500 leuros. Y todo eso siempre y cuando, una vez deducidos todos los beneficios fiscales (hijos, etc...), tengas cuota suficiente para soportar la deducción a lo largo de los 35 años de vida de la deducción. Y por otro lado nadie garantiza que dentro de unos años la quiten de golpe.

Un saludo

TAXMAN

Como veo la situación en los próximos 2 años y en el futuro...
Los bancos venderán sus pisos a buen precio, fácilmente y con unas condiciones favorables (para ellos claro!). Como en el Monopoli y en la ruleta, la banca siempre gana.
Los promotores, ya tuvieron su parte del pastel, lo comido, por lo servido, habrá quien salga hípermillonario y quien arruinado, pero esto se ha acabado termina la partida y sal corriendo.
El gobierno, jugada maestra, demasiado inteligente para ellos, seguro que los primeros han tenido algo que ver
La clase media: Al que se lo pueda permitir: 9000€ x 15% x 35 años x 2 cónyuges = 94.500€...es para pensárselo ¿no?
Luego se lo damos al hijo o lo que sea eso será mas adelante
Al que no pueda permitírselo pues no se si va a tener oportunidad de entrar ahora, la necesidad es la necesidad y el precio lo marcara el mercado

El futuro como lo veo, pues si nos fijamos en como les han ido a otras economías mas maduras y que ya han pasado por esto hace décadas...
La compra de vivienda seguirá subiendo. el estado para evitar la revuelta social que supondrá la falta de vivienda subvencionará el alquiler o lo protegerá, haciéndolo publico, por lo que este se abaratará.
Al final el que sea propietario en el 2011 y pueda pagar su hipoteca tendrá un tesoro y el que no será un inquilino per secula seculorum

Hipotesis numero dos por la cual pienso que la medida hara que bajen los precios, simplemente por el echo de que los bancos no pueden permitirse el lujo de prestar a mucha gente, porque no tienen recursos para ello, cuando el volumen de transacciones se incremente, empezaran a hacer lo mismo, dar credito para sus propias propiedades pero no para las demas, por tanto el poco credito que haya lo utilizaran los agraciados para aprovechar la urgencia de los vendedores a quitarse los pisos de encima antes de que llegue esta fecha en la que saben que el que no haya comprado ya no va a querer hacerlo a no ser que sea por un descuento mucho mayor, con esta medida se va a quitar de la cabeza mucha gente que puede esperar a que se recuperen los precios para vender por lo que hubiese vendido hace unos anos y va a pensar que si no vende antes del 2011 lo va a tener complicado.

La cosa es, como comprador te interesa comprar ahora o no? Pues parece que por la deduccion di te interesa comprar antes del 2011, pero yo creo que despues los precios se quedaran muy abajo y de ahi no se van a moder, por tanto cada vez que alguien este necesitado de vender va a tener que vender muy muy barato.

Yo no pienso que la recuperacion economica sea fuerte sino muy debil y larga, asi que creo que las opurtunidades de vivienda muy barata van a estar ahi.

Quizas deberiamos de leer mas a Tristan, que ahi van a estar las verdaderas gangas despues del 2011!

Un saludo,

Daniel