Vamos a comparar la bajada de precios de la vivienda que se ha producido en España con la de EEUU y con la de Japón.
Para ver la de España, usaremos el índice elaborado por idealista.com. No creo que refleje la bajada real de precios, porque actualmente hay en el mercado muchas ofertas con descuentos mayores, pero, a falta de otra cosa mejor, puede servir para hacernos una idea.
Según estos datos, los precios han caído desde máximos (septiembre de 2007) un 14,37%
Ahora vemos los precios en EEUU. Según el Case-Shiller, los precios desde máximos (julio de 2006) han caido un 30,34%.
Y aquí tengo un gráfico que muestra la caída de precios en Japón tras su burbuja inmobiliaria de los años 80. La caída fue del 73% y duró 16 años.
Cada burbuja ha sido un poco diferente a las otras:
Japón: burbuja inmobiliaria unida a una burbuja bursátil, alimentadas ambas por la creencia de que Japón era el país más eficiente del mundo y terminaría dominando la industria productiva mundial. También se se alimentó por abundante crédito, bastante inversión exterior, presión demográfica y por la creencia de que en Japón el terreno era un bien escaso y muy valioso, ya que es un país con poca superficie. Todo eso impulsó los precios hasta niveles absolutamente increibles.
La caída ha sido lenta porque el crédito nunca ha faltado nunca, pero muy pronunciada porque la subida había sido tremenda, por la baja inflación (o mejor, deflación) experimentada en el país durante estos años y también por el estancamiento demográfico (la población en Japón creció con fuerza hasta el año 90, pero desde entonces se ha estancado, ya que la tasa de natalidad, desde entonces, está entre las más bajas del mundo.
EEUU: Burbuja alimentada por el crédito barato y abundante, la creencia popular de que los precios de la vivienda nunca bajan (llevaba muchos años subiendo) y también por la presión demográfica (en EEUU la población lleva subiendo sin parar desde siempre, tanto por su propio crecimiento vegetativo como por la inmigración).
La caída se produjo porque la burbuja se agotó, ya que se habían vendido casas a todo el comprador que estaba dispuesto a adquirir una, concediendo préstamos a personas sin ingresos, sin trabajo y sin activos (NINJA´s). Cuando subieron los tipos de interés, muchos no pudieron pagar y se sucedieron los embargos, quiebras bancarias y una bajada de precios rápida, debido a la enorme bolsa de viviendas puestas a la venta. A partir de marzo de 2009, la bajada de precios se interrumpe bruscamente debido a la enorme inyección de dinero realizada por la FED y a las enormas compras que ésta hizo de deuda con garantía hipotecaria. La caída podría no haber terminado aún (sin la intervención de la FED no se habría detenido cuando lo hizo). La población sigue aumentando en el país, por lo que parece raro que el mercado pueda permanecer en declive tanto tiempo como estuvo en Japón.
España: Burbuja alimentada por una fuerte presión demográfica (a los muchos jóvenes españoles en edad de independizarse había que añadir 7 millones de inmigrantes llegados al país en pocos años), por crédito barato y abundante y la creencia popular de que la vivienda nunca baja de precio, que atrajo a muchos inversores y especuladores. A eso hay que añadir la lentitud de los ayuntamientos españoles para recalificar terrenos (en otros países el proceso es muchísimo más corto), lo que ralentizó la oferta y ayudó a que los precios subiesen más de lo que deberían haber subido (como siempre, los políticos poniendo su "granito de arena" para solucionar los problemas del país).
A diferencia de las otras dos, la burbuja española no se agotó (había demanda para continuar con la fiesta un año o dos más y los impagos eran muy pocos) sino que estalló por un brusco frenazo en la concesión de créditos, provocado por el estallido de la burbuja americana.
El precio de los terrenos se ha desplomado (ya que todo indica que sobran viviendas, se va construir muy poco en los próximos años y, lo más importante, los bancos no quieren terrenos entre sus activos, por eso la oferta es abundante), pero los precios de la vivienda han sufrido bajadas desiguales: mientras hay algunas ofrertas con descuentos muy importantes (por la necesidad de vender con urgencia), los precios "oficiales" no registran aún un gran descuento. Todo indica que las bajadas van a continuar, al menos hasta que la oferta deje de disminuir, ya que aún quedan por salir al mercado viviendas pendientes de terminar y los bancos (sobre todo las cajas) podrían verse forzados a sacar al mercado grandes cantidades de vivienda, para cumplir los requisitos de solvencia (sin embargo, tirar los precios va en contra del propio sistema bancario, por lo que tratarán de evitarlo, siempre que consigan liquidez para no tener que vender).
La presión demográfica en España podría haber terminado, ya que el número de inmigrantes que llega ha disminuido notablemente (muchos podrían estarse marchando) y la tasa de natalidad es muy baja. Sin embargo, sigue existiendo un flujo migratorio de jubilados europeos que vienen a pasar su retiro en España. Si el mercado laboral se recuperase (algo que parece difícil, al menos a corto plazo), España seguiría siendo el destino favorito de muchos inmigrantes (por la cercanía de África y por hablar el mismo idioma que en Sudamérica). En cambio, si el mercado laboral permanece deprimido mucho tiempo, muchos habitantes actuales se marcharán y el mercado de la vivienda podría seguir cayendo durante muchos años.
