Consulta de un lector

Hola Francisco, gracias por la visita, tus comentarios siempre serán bienvenidos.
Jooodeer, tienes razón con lo de los 22 días, menuda patosez.
Es muy importante lo que dices sobre que tiene que rematar completamente aunque sea acreedor posterior, yo no estaba seguro sobre ello.
Respecto a lo de subir hasta 260, tienes razón, si sube más de lo que realmente sean su principal+intereses+costas el sobrante será para los acreedores posteriores.
Y respecto a los derechos reales (ibi), sigo pensando que si no los paga el propietario pueden ir contra el hipotecante, aunque no te sé decir en este momento ningún caso concreto, pero me parece que si el acreedor se adjudica la vivienda, tiene que pagar la deuda completa. ¿Alguien más opina como yo?
Lo dicho Francisco, ojalá nos visites a menudo.

Hola tristan he leido tu blob y me parece interesante e ilustrativo, yo también me dedico profesionalmente a las subastas, aunque participo en las judiciales, las de la seguridad social y las de la AEAT.
Me gustaría hacerte unas apreciaciones en relación a la consulta que te han hecho y que tú contestas con fecha 5.05:
A) Es el banco de la hipoteca anterior el primero en sacar a subasta.
Aclaraciones al punto 3, 4 y 5, Tiene que participar en la subasta para subir la puja y quedarse con la vivienda y/o procurar que haya sobrante para cobrar su deuda, pero su participación es igual a la cualquier licitador. Tiene que consignar y tiene que rematar. Es decir tiene que disponer del dinero para hacer el remate no debe confiarse en que al ser acreedor posterior no lo va a tener que hacer. He vivido casos en que por estar mal asesorados han quebrado la subasta sin querer al no rematar y han perdido la consignación.
Lo que debería hacer es procurar acelerar en lo posible la subasta de su crédito y que saliera antes que la de la carga preferente. Esto, a veces es posible si tienes un buen abogado que acelere el pleito.
Permiteme que te corrija lo que contestas en el punto 5. No se puede decir que puede subir hasta 260.000 euros porque es la responsabilidasd de su hipoteca, deberá subir hasta la deuda que realmente tenga y que pueda justificar en cuanto a principal, intereses, demoras, otros gastos y costas judiciales, porque si todo esto es inferior a los 260.000 euros, está claro que quedará sobrante que será para el acreedor posterior si lo hubiera y si no para el demandado.
B) Si soy yo el que la saca a subasta.
Lo primero que debería hacer para asesorarle bien es decir por qué no quiere sacar a subasta antes del 2.010.
punto 2.- De plazo tiene 20 días no 22 como dices tú.
Por otro lado yo no molestaría a nadie porque si queda desierte tengo la posibilidad de elegir la cantidad que más me convenga para adjudicármela. Si interviene algún postor, imagino que será para adjudicársela por el 70% porque si no el deudor dispondría de 10 días para mejorar postura y como no sabemos las cantidades que puede justificar ni lo que vale la propiedad, pues podría tener algún problema.
punto 3) Hay criterios para todos los gustos en cuanto al IBI, desde luego y según mis conocimientos,el IBI grava la propiedad y por tanto la responsabilidad en cuanto a su pago nace cuando te conviertes en propietario. El hecho de que seas hipotecante no te obliga a pagar más si te lo adjudicas en la subasta. Respecto a los plazos sobre si es como la responsabilidad de los gastos de comunidad, yo para curarme en salud, si se deben años atrasados pago hasta los 4 años que me pueden reclamar porque las deudas con las administraciones públicas prescriben a los 4 años. Pero también es verdad que a veces he pagado el último recibo puesto al cobro y como después se ha vendido la vivienda la verdad es que no sé qué ha podido pasar, a mí nunca me han reclamado nada ninguna de las personas que me han comprado.
Saludos cordiales y hasta la próxima

Abogadillo, dependiendo de cada registrador, lo que exigen es una declaración jurda ya firmada, o firmarla delante de él mismo, o hecha ante notario.
Tienes que presentar ese documento o, en caso de estar el piso arrendado, la notificación hecha al inquilino notificándole la compra y el derecho que tiene de retracto.
Esto es así porque en una escritura de compraventa usual se especifica la situación arrendaticia, pero en los autos de adjudicación no se dice nada al respecto.
otra cosa que también exigen los registradores y que había olvidado mencionar es la certificación del registro civil que demuestre que se está casado en régimen de separación de bienes en el caso de que sea así.

Tristán:

No soy subastero, sino abogadillo. Pero sí he tratado bastante con subasteros. Hasta ahora, siempre como contrarios, pero espero que llegue el día en que alguno me contrate. Será un halago, viendo todo lo que sabéis, pese a no haber estudiado derecho.

Es curioso lo de la declaración jurada. El registrador te lo estará pidiendo para comprobar si hay arrendatarios con derecho de adquisición preferente, pero lo que dice la ley, pensando en compraventas normales, es que debe declararlo en la escritura el VENDEDOR ¿cómo va a saber el comprador si está arrendado? Como mucho podrá jurar que él no lo ha arrendado, pero en muchos casos no podrá saber con certeza si el propietario anterior lo alquiló. Si se jura que no hay arrendatario y lo hay, puedes buscarte un lío.

Por cierto, lo de hacerlo en escritura es exigencia legal.

Lo que en realidad habría que hacer es, una vez se tiene el auto de adjudicación firme, enviar una comunicación fehaciente al ocupante (si no está personado en el juicio) de los términos de la venta, para que pueda alegar lo que le parezca (que, a no ser que tenga derecho de retracto, normalmente sólo tendrá derecho a patalear). Si está personado en el juicio ya se le habrá notificado, y con demostrárselo al registrador mediante testimonio debería ser suficiente.

Saludos.

Hola Maca, confirmo todo lo dicho por Abogadillo, pero tengo dudas respecto a que te hayan dado el Auto de Adjudicación en una semana y que el testimonio del Auto tarde de un mes. ¿No será que lo que te dieron en una semana fué el Auto de Aprobación de Remate? En ese caso, eso no te vale como documento y el periodo aún no te ha empezado a correr.
Al registro también tendrás que llevar una declaración jurada de que no hay arrendamientos que estén afectando al piso, pero algunos registradores exigen que sea ante notario.
Abogadillo ¿No será que tú también eres subastero?

Hola Maca:

¡Enhorabuena por tu adjudicación!

Sobre tus preguntas:

1- Deberías pagar con el auto de adjudicación, porque si no no llegarás a tiempo. Después, adjunta el comprobante de pago con el testimonio a la hora de inscribirlo en el registro.

2- Sí. Ten en cuenta que tendrás que rellenar otro modelo 600 para el mandamiento de cancelación de cargas (aunque está exento de ITP)

3- Si no te entregan la posesión durante un año tienes un procedimiento simplificado de desahucio por precario. Si hay desahucio, van unos agentes judiciales contigo (o con tu procurador) y piden al ocupante que desaloje. Si no lo hace, normalmente hay que pedir que vuelvan otro día con la autoridad (la policía autonómica normalmente), y según los casos también un médico o un especialista en animales, si los hay. Hay que llevar también cerrajero, y si puedes explícale antes qué tipo de cerraduras va a tener que cambiar.
4- Si no lo han renovado ya ni lo están ejecutando (puedes ver en el registro si hay un asiento de presentación o una renovación) en principio la anotación ya habrá caducado (son 4 años), por lo que no te afectará.

Me pongo en contacto porque hace unos 15 días me he adjudicado un piso en una subasta y tengo ciertas dudas de los siguientes pasos a seguir, te comento:
1- Tengo que pagar el 7% del ITP mediante el modelo 600, pero tengo la duda de que documento he de adjuntar, si el auto de adjudicación del día de la subasta que me remitieron una semana después por correo o he de esperar al testimonio del auto adjudicación que según el secretario tardará un mes .
Además creo que he de sellar en Hacienda el mandamiento de cancelación de cargas ¿qué modelo he de cumplimentar?
2- Al registro para inscribir el bien creo que he de llevar a la vez el mandamiento de cancelación de cargas junto con el testimonio y el justificante de pago de impuestos, ¿es así?
3- En el acta de subasta se indica que se solicita que se de posesión del inmueble, ¿tengo que realizar algún trámite más para la posesión o en teoría según el acta ya está solicitada y nos avisarán?, el día de la toma de posesión,van representantes del juzgado conmigo para ver la situación posesoria y creo que he de llevar un cerrajero ¿es así?
4- Por otro lado hay un embargo previo del 04/04/2005, en caso de que no lo renueven entiendo que caducaría,pero de tenerlo que pagar¿ he de hacerlo a la entidad financiera o a través del juzgado?, una vez pagado ¿cómo elimino la anotación del registro?
Supongo que se me escaparán un montón de detalles que si los consideras relevantes te agradecería me indicaras.

Asimismo agradecerte tu ayuda y felicitarte por este foro que tan útil es sobre todo para los iniciados en el tema.

Muchas gracias y un saludo.

Sam, sabrás que los coches tienen ahora una crisis de bigotes, pero qué sector no la tiene. Lo mejor para aprender es estudiar docenas de expedientes judiciales. vete a los Juzgados de lo Social, que son los que sacan más coches y estúdiate los expedientes de pe a pa. Si tienes dudas me preguntas.
también sacan coches la Seguridad Social y Hacienda, pero controlo mucho menos.

Ya veo por donde vas, una tercería no le afecta a él si se adjudica la subasta por la primera hipoteca, no le afecta como adjudicatario, pero sí le afecta como titular de la segunda hipoteca con esperanzas de recuperar el sobrante. ¡jó que tío, estás en todo!

Hola Marisa:

Ten en cuenta que la hipoteca no desaparecerá con la subasta, ni tampoco la deuda que tenéis (supongo que tú y tu ex-pareja). Tu ex-pareja y tú seguiréis debiendo todo ese dinero al banco después de la subasta. Supongo que eso no te hará ninguna gracia si no eres tú la que compra, y por eso siempre será mejor opción que vendáis la vivienda fuera del proceso judicial y con lo que saquéis paguéis la hipoteca y, si sobra, os lo repartáis.

Además gastaréis menos en abogados y procuradores.

Saludos,

Abogadillo

Coincido con todo lo que has dicho, pero respecto al IBI y a la comunidad de propietarios, entiendo que como no hay embargos al respecto no serían preferentes hasta el punto de poder retener parte de lo obtenido en subasta. ¿A qué te refieres exactamente con que si han sido hábiles, a anotaciones de embargo o a algo más que se me escapa? Hola Tristán:

El tema es bastante complicado, y hay que estar a los hechos concretos. En general, hay que distinguir entre la preferencia frente al comprador (el adjudicatario) y frente al acreedor ejecutante (el banco o titular del título ejecutado). Como con la subasta se cancelan todas las cargas posteriores, al comprador sólo le afectan los gastos de comunidad e IBI del año en curso y el anterior, salvo que haya una anotación de embargo anterior a la que se ejecuta. Frente al acreedor, sin embargo, en principio las deudas de la comunidad y las del IBI son preferentes a las suyas. Cuando digo si han sido hábiles es porque la preferencia hay que hacerla valer mediante una tercería de mejor derecho, en la que se puede pedir como medida cautelar la retención de parte del remate, y que debería hacerse antes de que se subaste el inmueble. Esto no se hace en muchos casos, por dejadez, ignorancia o porque si las cantidades son pequeñas el coste no compensa.

Saludos,

Abogadillo

Hola TRISTAN.
Te voy a asaltar a preguntas como supongo que hace la gente todos los dias,tengo 22 años he estudiado algo de derecho(2 años)y algo de turismo (2 años),para mi ya es una carrera,je,je..tengo muchos proyectos en mente y muy poco dinero en el bolsillo,me gustaria
empezar a ganar algo y las subastas parecen una buena opcion,empezando desde abajo es decir desde los vehiculos(tengo algunos conocimientos del mercado de segunda mano)ya se que no es lo tuyo pero a lo mejor podrias orientarme un poco,tambien es cierto que por mi caracter yo no podre ser nunca un tiburon pero si estoy interesado en saber como evitarlos y por lo menos aunque parezca un poco tonto no llegar a serlo del todo,¿las preguntas?
En que aspectos me deberia formar...incluso teniendo conocimientos muy basicos de procesal y economia,se me escapa mucho de lo que dices en tu blog y me parece bastante complicado
no quiero ni pensar cuando me tenga que enfrentar con alguien que me quiera "chulear",como empezar seria la primera pregunta tu blog me lo he leido de cabo a rabo pero solo habla de situaciones especificas...un saludo.

Hola Marisa, es curioso, pero las disoluciones de proindiviso son las consultas más numerosas.
1- Aunque sea una vivienda de precio tasado, lo lógico es que ahora un perito determine su valor actual y que luego el secretario del juzgado haga la Tasación de Cargas para descontar la hipoteca del valor de tasación. Así se obtiene el tipo de la subasta, cuyo único valor es que según la mejor postura cubra unos determinados límites porcentuales del mismo habrá unas determinadas condiciones para que el juez apruebe o no el remate.
2- No tienes que depositar fianza
3- Muy sencillo, empezáis a pujar desde un euro y gana el que llegue más alto. Al final, el dinero obtenido se dividirá entre dos y a tí te darán la mitad.
Te deseo mucha suerte

Tengo una casa que compré a medias (Vivienda de VPT) con mi pareja de hecho, después de vivir unos meses en la casa, él decidió demandarme y como no nos pusimos deacuerdo la Juez decidió que se sacará a pública subasta, en espera que salga la subasta mis preguntas serían las siguientes:
1º. ¿Porque valor saldrá la vivienda? la casa tiene una hipoteca del 100% del valor de la misma (Precio Tasado)
2º. ¿Tengo que depositar fianza siendo yo uno de los condueños?
3º En el caso de que los queramos quedarnos con la vivienda, ¿cómo sería la puja?
Quedo en espera de tus respuestas agradeciéndote de antemano las mismas.

Oye, pues me parece muy bien que la mafia me busque ¿quiere ser mi cliente? ¿Quiere contratarme para que le ayude a invertir todo su pastizal? Estoy dispuesto a ello si ella está dispuesta a pagar mi precio, que no será barato.

Tristan la mafia te sigue buscando

Victoria, actualmente en subastas judiciales sólo la parte actora, es decir el acreedor, puede ceder el remate. Y sí me parece legítimo que cobre dinero por ello. Adjudicarse un bien es convertirse en dueño del mismo o, al menos, dueño sobre los derechos de esa adjudicación. No me parece mal que esos derechos se vendan a cambio de un beneficio.
Lo que sí me parece mal es que ahora la Ley impida que todos los adjudicatarios podamos hacer lo mismo.
Hace años yo mismo hacía cesiones de remate a cambio de dinero y me iba muy bien, mejor que ahora.

Te agradecería tu opinión, sobre si la cesión del remate tiene que ser por el mismo importe que la puja o puede ser por uno superior y tu elxperiencia práctica en este tema

Hola Abogadillo, te reitero mi agradecimiento por tus aportaciones, tan necesarias y bienvenidas. Coincido con todo lo que has dicho, pero respecto al IBI y a la comunidad de propietarios, entiendo que como no hay embargos al respecto no serían preferentes hasta el punto de poder retener parte de lo obtenido en subasta. ¿A qué te refieres exactamente con que si han sido hábiles, a anotaciones de embargo o a algo más que se me escapa?
Respecto al amigo que puede llevar para que no quede desierta entiendo que sí que debe ingresar fianza, porque al presentarse como postor le pedirán el impreso de ingreso y además debe quedar reflejado en el Acta de Subasta.

Hola:

Te complemento las excelentes respuestas de Tristan:

3.- ¿Tendría que consignar sabiendo el Juez que soy el segundo hipotecante?

Sí. El único que no debe consignar es el acreedor ejecutante (el banco que tiene la hipoteca anterior).

5.- ¿Que precauciones debo tomar como segundo hipotecante para no quedarme sin la vivienda?
Tú tienes más posibilidades que otro cualquiera de adjudicártela, porque sabes que, a partir de 70.000 euros todo el dinero va a ser para ti, así que a partir de ahí puedes subir hasta 260.000 sin que te cueste un euro.

Ojo con esto, no sé cuánto se debe por IBI y gastos de comunidad, pero si lo han hecho bien, han anotado sus derechos, etc. esos derechos pueden ser preferentes al tuyo como segundo acreedor hipotecario, y pueden pedir que se retenga parte de lo obtenido (en la subasta de la primera o la segunda hipoteca) para el pago de esos créditos.

4.- ¿Puedo presentarme en la subasta como cualquier subastero? ¿Que pasaría con el dinero de mi hipoteca? ¿Se descontaría del precio final?

Puedes presentarte. El dinero de tu hipoteca no se descuenta. Si eres el adjudicatario, tendrás que pagar el importe de tu puja, y con eso se pagará al banco y a otros posibles acreedores preferentes (ver respuesta 3). El sobrante en principio se te entregará a ti como acreedor hasta el límite de lo que cubra tu RH. No creo que el juzgado te deje "compensar " la diferencia y no pagar parte del remate, pues como te digo podría haber acreedores preferentes.

2- Si quieres adjudicártela pujando, te tienes que asegurar de que no queda desierta y para ello tienes que acudir con alguien (un amigo por ejemplo) que simplemente participe en la subasta aunque sea para estar callado. Entonces tú ofreces una cifra y tu amigo se calla y no la supera. Es habitual, lo hacen los bancos todos los días

Aquí habrá que ver si ese amigo tendrá que haber hecho el depósito del 30% también, porque si no no será un licitador válido (en principio sí, pero no sé hasta que punto todos los juzgados lo controlan).

3.- Se deben 4 años de IBI y 3 de Comunidad. ¿Cuánto tendria que pagar de esto si soy yo el que ejecuta?

Aquí dependerá de si los abogados de la comunidad de propietarios y el Ayuntamiento han sido hábiles y han puesto las acciones necesarias a tiempo. Por lo menos, serás responsable del año en curso y el anterior, y si han sido hábiles de todo, porque sus derechos son preferentes al de hipoteca.

C) En ambos casos cual sería el ITP. Me han dicho que hay manera de que se quede en el 2% "figurando como profesional"

El ITP será en principio el 6 o el 7%. Como es un impuesto autonómico, los tipos reducidos se establecen en cada comunidad.

D) Aún no he visto el expediente judicial pero para eso ¿necesito abogado y procurador?

No lo necesitas, pero si no te dejan ver el expediente judicial completo, puedes personarte en el proceso como interesado (como titular de la 2ª hipoteca) y entonces tendrás acceso a todo el expediente y podrás incluso sacar copias. Tienes que ver si el coste te compensa (siendo la primera hipoteca de 70.000 €, los costes no deberían ser muy altos).

Saludos,

El Abogadillo