La investigación previa a la subasta puede marcar la diferencia entre el éxito o el fracaso
Rubén me hizo en julio algunas consultas puntuales acerca de una subasta de la Agencia Tributaria en la que estaba interesado. Ahora me escribe contándome que se lo ha adjudicado muy barato y eso le tiene muy preocupado, como es natural.
He resumido un poco el mail que me ha enviado, que no tiene desperdicio.
Hola de nuevo Tristan....
¿Te acuerdas que hace unos días te escribí comentándote que estaba interesado en pujar por un piso subastado por Hacienda (pleno dominio)? pues bien, hice una puja y me lo han adjudicado... pero la verdad es que no sé si estar contento o "preocupado"....
Tu comentaste que si te lo quedabas por menos del 60% del precio que la podíamos estar fastidiando.... pues bien, yo lo he comprado por menos de ese precio, y además mi puja fue la única... (jejej) (ufff!!)
No se si estar contento o preocupado, ya que habiendo tantos que estáis alerta de estas cosas... de todas formas fui a hablar con una de las responsables de estas subastas y me comentó que éste era un caso que ya arrastraban de hacía tiempo y que "ya tenían ganas de resolverlo".
En Hacienda ya me han dado la carta de pago... y el lunes 24 de agosto voy a pagar (...) Me han dicho que una vez haya hecho el ingreso me darán la documentación para que pueda ir a la "Generalitat" (vivo en Cataluña) a pagar los impuestos y una vez pagados, con otro papel dirigirme al Registro de la Propiedad para registrarla a mi nombre y cancelar todas las anotaciones posteriores a la que originó el embargo que han liquidado con esta subasta.
Por una parte debo de darme prisa en inscribirla en el Registro a mi nombre, para que no puedan inscribirle más cargas, pero por otro lado, si voy al registro, y la inscribo a mi nombre y cancelo las cargas, con el coste que eso me supondría, y después el antiguo propietario iguala mi oferta... que hacemos?? !
Otra cosilla, me han dicho que ahora ya no hacen escritura, que con el papel que de adjudicación que te dan ya es suficiente para inscribirte en el registro de la propiedad y que para cualquier trámite en el que te soliciten la escritura, enseñando este "documento" ya será suficiente, ¿es eso correcto? ¿Puedo igualmente yo si quiero hacer la escritura? ¿es necesario o no puede pasar nada? La primera opción desde luego resultaría creo más económica.
¿Qué sucede si en el plazo desde que resulto adjudicatario hasta que me den el acta de adjudicación o hasta que esté inscrita en el Registro aparecen nuevas anotaciones preventivas? ¿Tendría que pagar dichas cargas o con el mandamiento de cancelación se cancelarían todas, incluso las aparecidas en los próximos días?
Y luego que tengo al dueño viviendo en la casa... vaya vaya, y no sé si tiene algún hijo menor de edad, entonces creo que "legalmente" no se le puede echar.... Pero ya que me voy a tener que hacer cargo yo de su hipoteca y gastos del piso, IBI's, comunidad... supongo que tendría derecho a pedirle algún tipo de renta , no? Y si no consiguiera ese pago, supongo que ya tendría alguna justificación para poder pedir "legalmente" su desalojo. Yo tenía pensado enviarle un burofax por si quería ponerse en contacto conmigo, pero me han comentado que no lo haga, que recurra a un abogado dado lo violento de la situación y lo doblemente violento que puede ser si el ex-propietario viene con intenciones no pacíficas...
Me comentaste que del impuesto del IBI sólo tendría que pagar el del año en curso y el anterior... y con los anteriores que sucede? Porque en el ayuntamiento constan aun pendientes de pago seis anualidades... y ahora el titular sería yo. ¿Y los recibos de la comunidad de propietarios?
Como lo ves? jeje, si ya es verdad ya, que el que no tiene problemas se los busca!! Agradecería enormemente que en la medida de lo posible pudieras orientarme un poquillo.
Muchas gracias de antemano.
Como muestra basta con esto. En otro extenso mail me cuenta que la vivienda estaba tasada por Hacienda en 145.000 euros y que tenía tres hipotecas anteriores, dos de las cuales estaban completamente amortizadas (información procedente de la propia Agencia Tributaria) y quedando 25.000 euros pendientes de amortizar en la tercera. Además había siete embargos posteriores.
El se lo ha adjudicado en 15.000 euros, ¡requetegluuuup!
En Madrid, cuando nos encontramos con alguien como Rubén, decimos que tiene más cojones que el caballo de Espartero, en referencia a los atributos que el escultor le colocó al cuadrúpedo de la estatua del Pacificador. Rubén está hecho con la misma pasta que los conquistadores españoles de América: una tercera parte de ambición, otra tercera parte de arrojo y una última tercera parte de ignorancia del peligro, como muestran las muchas dudas que han aflorado tras la adjudicación.
Rubén, yo en tu situación también estaría acojonado, sobre todo porque me temo que has participado en la subasta sin haber visitado previamente la vivienda, requisito imprescindible para averiguar la situación posesoria de la misma. Pero no te preocupes, aún puede que tengas suerte y que la ausencia de otros postores se debiera a que la subasta fue el 6 de agosto o a las pocas ganas de invertir que últimamente tenemos los subasteros profesionales y no a que seas un novato en las subastas.
Estas son las respuestas a tus dudas:
- Si ya te han citado para que pagues el remate es porque éste es firme, así que no tienes que temer que el propietario pueda todavía pagar su deuda y recuperar la propiedad o igualar tu oferta.
- La documentación que te van a dar es suficiente para que puedas ejercer la propiedad plena, inscribir el título, hipotecar, pedir la posesión, hacer hipotecas, etc.
- El mandamiento de cancelación de cargas ordena cancelar el embargo de hacienda que ha originado la subasta y todas las anotaciones posteriores. Tranquilo pues a ese respecto.
- De burofax nada. Ya que la has dejado embarazada, ahora ten coj... y cásate con ella. Es decir, que el piso es tuyo y que tienes que visitar personalmente y con gallardía al antiguo propietario para explicarle, con cara de buena persona, que lo has comprado y que tan solo quieres establecer contacto y preguntarle cómo tiene pensado afrontar la situación. O sea, que cuándo se va.
- Si no se quiere ir por la buenas, puedes ofrecerle algo de dinero, por ejemplo pagarle la mudanza y un par de mensualidades del alquiler de su próxima vivienda. Y si persiste en su actitud no te va a quedar más remedio que acudir a los juzgados de Primera Instancia e iniciar un desahucio por precario, basándote en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No temas, es un procedimiento bastante sencillo y corto y la existencia de niños menores de edad no le afecta para nada.
- Ah, y de cobrarle alquiler, ni lo sueñes.
- Tanto el IBI como los recibos de la comunidad de propietarios, solo tienes que pagar los del año en curso y los del año anterior, se pongan como se pongan.
