Ayer estuve en la Oficina regional de Subastas Judiciales de Madrid para averiguar los datos acerca de una subasta que no aparece en mis listados pero que me consta que se va a celebrar, lo que no sé es en qué juzgado ni el número de procedimiento. Estuve allí una hora más o menos y fui testigo de cómo se sobran los funcionarios asesorando a los pobres que van a preguntarles. A esta oficina suelen acudir dos tipos de personas, por un lado los particulares que quieren comprar algo en subasta y que solicitan información acerca del procedimiento a seguir y por otro lado personas afectadas por próximas subastas que van buscando el amparo de alguien que les diga que todo va a ir muy bien y que no tienen de qué preocuparse. Respecto a estos últimos los funcionarios se arrogan el papel de asesores jurídicos y se meten en camisas de once varas en un tema, como el jurídico, donde hasta los que más saben deben tener cuidado con sus afirmaciones, cuánto más ellos, que no tienen ni idea.
Si eres un demandado cuya casa va a salir próximamente a subasta, acude directamente a un buen abogado o, si no puedes pagarlo, acude a los servicios de orientación jurídica que hay en los mismos juzgados. En cualquier caso no debes seguir los consejos de cualquiera porque el asunto es muy serio.
Y si eres un particular que quiere empezar a comprar en subastas, este post es para ti:
Lo primero que hay que saber es que el procedimiento de las Subastas Judiciales se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 y que los artículos que le afectan son del art. 655 al art. 675,
del art. 681 al art. 698 y del art. 701 al art. 704. Es muy importante conocer el contenido de estos artículos pues son el abc de las subastas.
De forma muy resumida, para principiantes hay que saber que:
- La Ley establece un depósito del 30% sobre el tipo de subasta, que hay que ingresar en la cta de consignaciones del Juzgado en el Banesto.
- También se permite la presentación de un aval bancario(que no sale gratis)
- Está permitido licitar en nombre de un tercero (si se llevan poderes) en cuyo caso el ingreso hay que hacerlo en nombre de dicho representado. Si la fianza se ingresa en su nombre, la devolución de la misma, de no adjudicarse, se hará a esa misma persona.
- Como ya no se puede ceder el remate, es muy importante saber de antemano a qué nombre se quiere poner la vivienda, y acudir con los poderes necesarios. Es absolutamente imposible cambiar el titular después de celebrada la subasta.
- Si no acuden postores la subasta se declarará desierta y el ejecutante tendrá 20 días para pedir la adjudicación por el 50% del tipo (si es un bien inmueble) o por el total de la deuda. En este caso al deudor no se la de la oportunidad de presentar a un tercero que mejore la puja, por razones obvias.
- El demandado puede pagar su deuda hasta la celebración de la subasta, y por tanto ésta suspenderse. Es más, lo puede hacer hasta que se haya dictado el Auto de Aprobación del Remate.
- Las posturas también se pueden presentar en sobre cerrado, lo cual es una chorrada, porque una vez conocida tu cifra, el resto de los postores podrán superarla pero tú no podrás superar la de ellos.
- Una vez hayas superado todas las demás posturas, siendo la tuya superior al 70% del tipo de subasta y te creas el adjudicatario, no grites eureka! porque aún puede pasar que el demandado pague su deuda un minuto antes de que el Juez dicte Auto de Aprobación del Remate ¡¡¡sorpresa!!! No lo dudes, es posible y no sienta nada bien. Puede ocurrir incluso días después de la subasta, siempre que el juez aún no haya dictado el auto. El Juez está obligado a hacerlo como mucho al día siguiente, pero ....
- En el caso de que el precio de adjudicación supere el 70% del tipo de la subasta, pero "ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias", la aprobación queda en suspenso, disponiendo el ejecutante de 20 días para pedir la adjudicación del bien por el 70% del tipo de subasta. Por ahora esto es otra chorrada porque los bancos no están por la labor de prestar con tan poca garantía (yo tampoco lo haría)
- Si el precio de adjudicación es mayor del 50% pero no supera el 70% del tipo de la subasta, la aprobación de remate queda en suspenso, pudiendo el demandado, en el plazo de 10 días presentar a un tercero cuya postura sí supere dicho 70% o que, no superándolo, resulte suficiente para liquidar la deuda con el ejecutante. Transcurrido el plazo de 10 días sin que el demandado haya presentado a ningún mejor postor, entonces podrá el ejecutante (en el plazo de 5 días) adjudicarse el bien subastado por el 70% del tipo de subasta o por el total de la deuda. Pero el ejecutante tiene esta opción de adjudicarse el bien solo en el caso de que la puja ofrecida por el adjudicatario fuera insuficiente para cobrar la deuda, porque si con esa puja fuera suficiente para cobrar, entonces sería únicamente el ejecutado el que podría hacer mejora de postura.
- Si el precio de adjudicación, es menor del 50% del tipo pero mayor que el total de la deuda, igualmente podrá el demandado presentar a un mejor postor o también el ejecutante mejorar su postura.
- Si la mejor postura no cubre ni siquiera la deuda, el Juez podrá, oídas las partes, aprobar o no el remate y si no lo hace ordenará el levantamiento del embargo.
- Finalmente, si somos nosotros los felices adjudicatarios disponemos de 20 días, desde el Auto de Aprobación de Remate, para consignar el resto del precio, es decir, la diferencia entre precio de adjudicación y lo que hayamos ingresado como fianza.
Y a partir de que hayamos realizado este último ingreso ya sólo nos quedará meter prisa al oficial encargado del procedimiento o, en su defecto, al Secretario Judicial, pelearnos con el registrador que no quiere inscribir el Auto, otra vez con el secretario, de nuevo con el Registrador que dice que los mandamientos están mal hechos, otra vez con el secretario, .... pero eso es otra historia.
POSTDATA (31-01-12): Con fecha 1 de julio del 2011 entró en vigor una pequeña reforma que quizá hay cambiado algunas de las afirmaciones hechas en este post. También son de interés los comentarios de este otro post.
