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IR vs IA
Es abrumante para mi ver como hay tantas confundidas cuando se trata de inversión y deudas. En otro post, una persona alega que el interés sólo en un prestamo es peor que uno amortizado. Parece que ignora (cómo muchas personas) que cuando tomas un interés amortizado a 30 años, estas pagando 97% de interés y 3% de capital por los primeros 10 o 15 años. Cuando tomas un interes amortizado pero con maduracion corta (menos de 10 años) pagaras mas capital que interes, pero aumenta el poderoso factor llamado INTERES CONSTANTE!
Esto es algo tan básico que pensé que todo el mundo sabía esto..
El motivo del por el cual el Real Madrid o el Barcelona o Donald Trump usan prestamos puentes con intereses solos en vez de amortizado es porque se estan ahorrando dinero de amortizacion en los pagos mensuales y de paso reduciendo los riesgos. Pues veamos porque: OJO, lo estoy haciendo de la forma mas simple posible.
El motivo del por el cual el Real Madrid o el Barcelona o Donald Trump usan préstamos puentes con intereses solos en vez de amortizado es porque se están ahorrando ese 3% de amortización en los pagos mensuales. Puede que parezca poco, pero veamos la realidad.
Los intereses solos y los intereses amortizados son dos productos totalmente diferentes, para objetivos diferentes y para situaciones diferentes. Los profesionales suelen financiar sus adquisiciones porque:
1-Planean agregar valor al activo
2-Es dinero rapido
3-Es dinero barato
4-Piensan vender o refinanciar en algún punto
5-No tienes porqué pagar los intereses de tu bolsillo.
Los intereses solos están diseñados para transacciones de corta duración, de no más de 10 años, aunque en realidad suele ser de una maduración de solo 1-3 años. Así que si usted está comparando un prestamo corto con un prestamo largo, le urge regresar a la universidad.
- INTERÉS CONSTANTE:
He escrito mucho sobre esto, pero es importante que se entienda bien (porque parece que a muchos no les entra en la cabeza).
Si tomas un prestamo para inversión de $350,00 al 7% anual intereses solo por 5 años (usualmente es menos tiempo). Tus pagos mensuales serían $$1,166.67. Pero si tomas ese mismo prestamo pero de forma amortizada, tus pagos mensuales serían $3,712.29
El costo de tu inversión tiene una diferencia de $2,545.62.. Ahorrar $2,545.62 cada mes es una diferencia enorme. O no?
Si el activo que compraste genera un cap rate del 8%, entonces significa que estás ganando $2,333.33 al mes. Pero si tus pagos constantes son de $3,712.29 al mes, automáticamente estas perdiendo $1,378.95!!! Aun si el activo genera un cap rate de 10%, estarías perdiendo dinero con un interés compuesto de esta características (perderías $795,66 al mes).
- RIESGO DE DIFERENCIAL:
Recuerde que el flujo de efectivo proviene de diferenciales, o arbitraje, y el arbitraje es una estrategia apalancada. Cada vez que hable de spreads, especialmente cuando tiene spreads pequeños, asegúrese de controlar ambos extremos del spread: la constante del préstamo y el rendimiento del activo (la tasa de capitalización).
Por ejemplo, si compró un activo que genera una tasa de capitalización del 8% mientras que la constante de préstamo paga el 7%, y cualquiera de esos números fluctúa (como que la constante del préstamo sea más alta que la tasa de capitalización o que la tasa de capitalización sea menor que la constante del préstamo), terminará con un apalancamiento negativo.
El apalancamiento con una constante de préstamo baja da como resultado un rendimiento mucho mayor (debido a un mayor diferencial con la tasa de capitalización). Si el apalancamiento tiene una constante de préstamo más alta, el rendimiento es mucho menor (debido a un diferencial más bajo con la tasa de capitalización). Además, cuanto mayor sea el apalancamiento (cuanto más dinero prestado tengamos en un acuerdo), mayor será la fluctuación del rendimiento.
Las hipotecas de interés solo son buenas porque tienen las constantes de préstamo más bajas. Las constantes de préstamo más bajas dan como resultado el mayor diferencial en beneficio para usted, lo que significa el mejor flujo de efectivo. Lo que la gente necesita darse cuenta es que los préstamos con bajas constantes de préstamo son los préstamos menos riesgosos. Los préstamos con las constantes de préstamo más altas son el mayor riesgo para el propietario. Con los préstamos de solo interés, minimiza el riesgo y maximiza el flujo de efectivo y la apreciación. Todavía estás construyendo aprecio mientras minimizas el riesgo!
- ILUSTRACION:
Supongamos que usted invierta en una propiedad como la del ejemplo anterior, $350K Y está pagando el prestamo amortizado a 60 meses. Y súbitamente 3 años después, la casa se enciende en fuego o viene un huracán o Putin le tira una bomba encima. Pues usted perdió $71,867.46 del dinero que amortizo. Pero si es un interés sólo, habría perdido solo $42,000.1. Así que efectivamente usted ha transferido el parte del riesgo al prestamista o a la empresa de seguro.
- ERROR 1:
Hace unas semanas atrás leí un comentario en Yahoo Finance, que decía la siguiente tontería financiera:
"Creo que la fija a 15 años es la única hipoteca para elegir. Si tiene que obtener una hipoteca a 30 años para hacer sus pagos, está tratando de comprar más casa de la que puede pagar, busque en otro lugar. Las hipotecas a treinta años son financieramente mortales".
Qué cosa tan ignorante decir eso!!!! Ojalá tuviera más espacio para explicar esto. Baste decir que la constante de préstamo hipotecario a 30 años es mejor que una de 15 años. La mayoría de las personas eligen la hipoteca fija a 15 años porque eso es lo que les han dicho. El peor y más riesgoso préstamo para obtener es la hipoteca a 15 años, mejor es la hipoteca a 30 años, y mejor aún es la hipoteca a 40 años. Y el interés los supera a todos! Para los propietarios de viviendas, los préstamos a 15 años son los préstamos más riesgosos.
Qué pasa con la situación en la que el prestamista ofrece un préstamo LTV del 65%? ¿A los prestamistas les gusta esto? Por supuesto, lo hacen! Si el propietario incumple, el prestamista podría obtener el 100% de la propiedad por el 65% del valor. El prestamista también podría obtener el 100% del capital. El capital del 35%, llamado "capital protector", es un buen colchón para el prestamista. Este escenario permitió al prestamista trasladar mucho más riesgo hacia el propietario.
Si el riesgo del prestamista aumenta, el riesgo del prestatario disminuye. Si el riesgo del prestamista disminuye, el riesgo del prestatario aumenta. Nunca van en la misma dirección. Por lo tanto, el riesgo siempre se está alejando de o hacia cualquiera de estas dos partes. La pregunta a considerar es: "¿De qué manera quieres que apunte el riesgo?"
Quieres correr más o menos riesgo? Entonces, a medida que el préstamo del prestamista disminuye (y el capital del propietario aumenta), el riesgo se desplaza del prestamista hacia el propietario de la propiedad.
Qué pasa con el pago de la hipoteca? ¿Qué sucede con el riesgo? ¿Se está trasladando al prestamista? No, el prestatario está asumiendo más riesgo y alejándose del prestamista. Estoy sugiriendo que no pague la hipoteca? No, pero quiero que seas consciente de la relación. Además, deberá saber que hay una manera especial de hacerlo, y no es lo que la mayoría de la gente piensa.
El mejor uso de su dinero es no pagar su hipoteca con pagos adicionales; más bien, ¡invierta ese dinero en adquirir más activos!
- EL OTRO ERROR:
Cuando usted compra una propiedad, ya sea de inversión o propia, usted jamás, lo voy a poner en grande, JAMÁS, NUNCA será dueño de esa propiedad. No me cree? Deje de pagar los impuestos de esa propiedad o deje de pagar el mantenimiento de ese piso y verá realmente quién (o quienes) es el propietario. Cuando usted invierte o compra una propiedad, usted realmente está comprando el valor financiero inmediato o a largo plazo. ES LO ÚNICO que realmente tiene.
- VOLVEMOS AL INICIO:
Si usted toma un prestamo de $100,000 al 7% anual, veamos como que ocurre en diferentes escenarios.
$100,000 30 años, 7% amortizados = Pagos de $898.83
$100,000 15 años, 7% amortizados.= Pagos de $66.50
$100,000 10 años, 7% intereses solo.= Pagos de $583.33
La diferencia entre los pagos en el préstamo a 15 años y el préstamo de solo interés es de $315.50. Por lo tanto, si elige el préstamo de solo interés, se quedará con $315.50 cada mes. Si tuviera que usar ese dinero adicional para pagar el préstamo de solo interés, podría pagarlo en 15 años.
Permítanme explicar esto de manera diferente. El pago mensual en el préstamo de solo interés es de $583.33 (como se muestra en la tabla anterior). Si agregara $315.50 a ese pago, estaría pagando la misma cantidad mensual que el préstamo amortizado a 15 años, y también pagaría el préstamo de solo interés en 15 años. Por lo tanto, si configura su préstamo como solo con intereses y paga como si fuera un préstamo a 15 años, ese es el tiempo que tomará pagarlo. Pero, la buena noticia es que, si tienes unos meses malos, siempre y cuando pagues los intereses, ¡no perderás la casa! Siempre tiene la opción de pagar la cantidad menor de $583.33. No tiene que pagar la cantidad más alta de $898.83!
- Ejemplo 2:
Préstamo de $100,000
30 años al 4,91%, pagos $547.26
15 años, al 5,17% pagos 786.11
16 años, al 5,65% intereses solo, pagos $470.86
En otras palabras, al obtener un préstamo amortizado a 15 años, está pagando la cantidad más alta de $786.11 durante 15 años consecutivos. Eso es lo que yo llamo arriesgado! Estás tomando un pago mucho más alto y pagando la hipoteca rápidamente. Sin embargo, al mismo tiempo, está cambiando el riesgo del prestamista a usted mismo, y si tiene algunos meses malos en cualquier momento en los 15 años, puede perder su propiedad. Por lo tanto, está tomando mucho más riesgo durante 15 años consecutivos para obtener un rendimiento del 0% sobre ese dinero adicional y poner en riesgo su patrimonio.
La razón del por el cual el 10% de la población mundial controla el 80% de las riquezas, es porque comprenden
- La Transferencia de riesgos
- El valor del poder del tiempo-dinero
- El inmenso poder de saber usar la deuda correctamente
- Que las riquezas se forman del simple arbitraje
- Porque entienden que mientras menos dinero salga de tus bolsillos, mejor.
- Comprenden que si usas dinero de otros, evitas pagar un exceso de impuestos (no es tu dinero)
En finanzas, 15 NO es más que 10. Es como el amor, eso lo determina el TIEMPO!
Saludos mis pequeños saltamontes.