Re: ¿Por qué invertir en Realia (RLIA)?
Polygon mantiene el pulso a Slim y acudirá a la ampliación de capital de Realia
- El fondo británico controla más del 10% de la inmobiliaria, lo que bloquea los planes del empresario mexicano para hacerse con el control total del grupo
03/12/2018
La lucha por el control de Realia no va a ser un camino sencillo para Carlos Slim. La compañía inmobiliaria anunciaba este mismo mes una ampliación de capital por valor de 149 millones de euros, que, según fuentes próximas a la compañía, tiene como fin último facilitar al empresario mexicano elevar su participación en la compañía para, finalmente, excluirla del parqué. No en vano, Inversora Carso ya ha manifestado su intención de suscribir todas las acciones de la ampliación que el resto de inversores rehúse ejercitar.
Desde Realia, la operación ha sido justificada con la intención de amortizar un préstamo de 120 millones de euros concedidos por CaixaBank y financiar, mediante el remanente, la inversión a realizar en cuatro promociones que la compañía tiene en marcha en Palma de Mallorca, Sabadell, Madrid y Alcalá de Henares (Madrid), para la construcción de un total de 301 viviendas.
Sin embargo, varios de los inversores minoritarios presentes en el capital de Realia han alzado la voz contra la que será la tercera ampliación de capital del grupo desde 2015, tras el desembarco de Slim, a través de su sociedad Inversora Carso, en la inmobiliaria. Para éstos, las necesidades de aumentar capital en la situación actual de la compañía resultan bastante discutibles, si se tiene en cuenta que, por ejemplo, otras empresas del sector operan con normalidad con unos niveles de apalancamiento bastante más elevado.
Entre estas voces críticas con la estrategia de Slim resalta la del fondo británico Polygon Global Partners, que el pasado 20 de noviembre remitía una carta al consejo de Realia denunciando irregularidades y preocupación por la decisión de la inmobiliaria de ejecutar una nueva ampliación de capital. Este viernes, el fondo volvía a la carga, con otra carta en la que además de criticar el no haber recibido respuesta alguna mostraba su desacuerdo con las justificaciones dadas por el grupo que preside Juan Rodríguez Torres para llevar a cabo la ampliación.
“La nota afirma que se destinarán 120 millones de euros del aumento de capital a la amortización del préstamo de la actividad de promoción de Realia; sin embargo, la nota omite el hecho de que, como se puede constatar en los resultados de la compañía a septiembre de 2018, la deuda neta de esta actividad de promoción es en realidad de unos 92 millones de euros, dado que hay más de 27 millones de euros de caja en este negocio”, señala la misiva enviada por la entidad.
Asimismo, subrayan sus recelos sobre las necesidades de inversión -95 millones de euros- que Realia dice precisar para completar sus promociones en marcha. Polygon considera que estas estimaciones son “una clara exageración” y, basándose en el coste de desarrollo de viviendas de otras empresas del sector, rebajan los requerimientos de capital de la compañía en estos proyectos a unos 35 millones, “asumiendo que no haya preventas en estos proyectos y que no se lograra financiación bancaria que otras compañías del sector están consiguiendo una vez alcanzado un nivel de preventas del proyecto superior al 30%”.
Polygon advierte en su misiva que “pretendemos continuar evaluando los términos del aumento de capital, los detalles que se proporcionan de la nota y seguiremos comunicando nuestras preocupaciones tanto al Consejo de Administración como al mercado en general”.
La oposición del fondo a los planes de Slim no es un asunto baladí. Polygon controla, según los registros de la CNMV, alrededor de un 10,5% de Realia -a través de acciones y derivados- y tiene la firme voluntad de mantener su participación, aunque esto implique acudir a una ampliación de capital que rechazan. “No nos van a diluir”, señalan en declaraciones a este periódico.
Según las fuentes consultadas, las intenciones del empresario mexicano es alcanzar una participación superior al 90% que le permita acogerse a la opción de la venta forzosa (squeeze-out) para hacerse con el control total de la compañía. La estrategia, similar a la seguida con Cementos Portland, se completaría con la exclusión de Realia del parqué.
Posteriormente, especulan algunas fuentes del mercado, Slim podría proyectar la integración de FCC y Realia para enfocarse en el negocio inmobiliario. En este sentido, resulta significativo que en la reciente presentación estratégica de la compañía de infraestructuras el empresario mexicano puso especial énfasis en el desarrollo del negocio inmobiliario. El traslado de las oficinas de Realia al mismo edificio que FCC es visto como otra prueba de esta voluntad de integración de ambos grupos.
Sin embargo, mientras Polygon mantenga su intención de defender su posición en el grupo, Slim tendrá imposible alcanzar el porcentaje necesario para forzar la salida de los minoritarios de Realia. Desde el fondo británico se muestran dispuestos a plantar batalla al máximo accionista de la inmobiliaria hasta que éste ofrezca una valoración justa por los títulos. A este respecto, desde Polygon han denunciado que Realia emplea un método de valoración de sus activos que es casi un 30% a la real si se empleara el método de tasación habitual en el sector.
División entre los minoritarios
La postura de Polygon es respaldada por varios de los fondos presentes en el capital de la inmobiliaria, como Lierde, el vehículo de inversión impulsado por la familia Alierta, que permanecen en el capital de la compañía desde hace años, a la espera de encontrar una ventana de salida apropiada para la inversión.
Sin embargo, la unidad no es total entre los minoritarios de Realia y algunos denuncian que la actitud de Polygon solo está prolongando la batalla y, de este modo, agudizando la dilución sus acciones. “Al final esta batalla la va a acabar ganando Slim. Él no tiene prisa. Si no consigue su objetivo ahora, lanzará otra ampliación más adelante. Y mientras tanto, ampliación tras ampliación, el valor de los activos se va diluyendo y los minoritarios no tenemos salidas”, señalan desde una institución que controla más de un 1% de Realia.
Desde esta firma corroboran que Polygon tiene razón en muchos de sus argumentos, como cuando defiende que el valor real de los activos de Realia es superior al que refleja actualmente la compañía. Pero consideran que el terreno de juego está desnivelado y Slim tiene las de ganar. En esas circunstancias, consideran que sería preferible que el fondo británico cejara en su empeño y permitiera que el empresario mexicano se hiciera ya con el control de la empresa. “A Slim solo le interesa ampliar capital para diluirnos a los minoritarios. Si pudiera quedarse la compañía sin hacer este movimiento lanzaría ya directamente una opa de exclusión, cuyo precio, que tendría que basarse en el triple NAV, sería más ventajoso que el que recibiremos más adelante”, apuntan.
Según estas fuentes, el empresario mexicano y el equipo gestor de Realia están dilatando el desarrollo de los activos de la inmobiliaria hasta que el grupo quede bajo su completo control, por lo que no es posible que los actuales inversores minoristas se beneficien de una mejora de los negocios del grupo.
Esta visión es refutada por Polygon, donde consideran que la hoja de ruta de Slim habría sido la misma de no mediar su oposición. “O incluso peor”, señalan en otro fondo, donde defienden que “la actuación de Polygon es en beneficio de todos los minoritarios”. El fondo británico recuerda que Realia ya lanzó una OPA en 2016 a 0,8 euros contra la que se rebelaron. “Si no lo hubiésemos hecho quizás mucho de los actuales accionistas habrían vendido entonces. Y lo cierto es que hace solo unos meses, las acciones de Realia rozaban los 1,2 euros”, apuntan.
Desde el grupo londinense no se achican ante la perspectiva de librar una batalla a largo plazo contra Slim. Aunque son conscientes del potencial del magnate mexicano, con una fortuna considerada la séptima mayor del mundo, según la revista Forbes, advierten de que sus capacidades también son elevadas. No en vano, el fondo pertenece al grupo británico Tetragon Financial, que cuenta con más de 25.000 millones de dólares (algo más de 22.000 millones de euros) bajo gestión.
