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Justin A. WASHMON, parte recurrente,
v.
JUANITA A. STRICKLAND, fideicomisario SUSTITUCIÓN Y WASHINGTON MUTUAL BANK, apelados.
N º 03-08-00372-CV.
Corte de Apelaciones de Texas, Tercer Distrito, Austin.
Archivado: 26 de febrero de 2010.
Antes de que los jueces PATTERSON, Waldrop y Henson.
Voto Concurrente por el juez Patterson.
MOTIVOS DE OPINIÓN
ALAN G. Waldrop, Justicia.
Apelados Washington Mutual Bank y Juanita A. Strickland ejecutado la hipoteca de bienes inmuebles propiedad de la recurrente Justin A. Washmon después de que incumplió con una nota garantizados por la propiedad. Washmon presentó una demanda contra apelados en la corte de distrito a la titularidad de silencio. El tribunal de distrito de movimiento apelados concede "un juicio sumario y entró en una sentencia de no tomar nada en favor de los apelados en todas las reclamaciones de Washmon's. Apelación Washmon la sentencia del tribunal de distrito basado en el hecho de que Washington Mutual ha producido sólo una copia de la nota, no el original. Afirmamos la sentencia del tribunal de distrito.
El 15 de octubre de 2002, Washmon ejecutado y entregado a Long Beach Mortgage Company, una "Fixed / Adjustable Rate Note" en el monto de capital original de $ 113,200. La nota fue garantizado por una escritura de fideicomiso en virtud del cual Washmon concedida Long Beach Mortgage Company, una primera hipoteca sobre los bienes raíces en Austin, Texas. La nota y la escritura de fideicomiso establece que Long Beach Mortgage Company podría transferir la nota, en cuyo caso el cesionario, como el titular de la nota-tendrían derecho a recibir pagos en virtud de la nota y una nueva entidad podría ser asignado a recoger la revista mensual pagos-el administrador de préstamos.
Partir del 23 de noviembre de 2005, Long Beach Mortgage Company transferido la nota y escritura de fideicomiso a Deutsche Bank National Trust Company, como administrador de Long Beach Mortgage Loan Trust 2003-1 ( "Deutsche Bank"). Washington Mutual fue nombrado como el administrador del préstamo de Deutsche Bank.
En julio de 2005, Washmon cesación de pagos sobre la nota y, por tanto, de pagar en los términos de la nota y escritura de fideicomiso. El 3 de agosto de 2005, Washmon recibió el aviso de que estaba en mora. Ver Tex Prop. Code Ann. § 51.002 (d) (West Supp. 2009). Washmon También se dio cuenta de que, si no se cura su defecto, la deuda se aceleró y Washington Mutual se proceda a la ejecución hipotecaria. El 12 de diciembre de 2005, se notificará Washmon que la deuda se ha acelerado. El aviso también proporcionó el lugar y el momento de la venta de ejecución hipotecaria no judicial de los bienes en caso de fallo Washmon a pagar la cantidad debida. Véase id. § 51.002 (b).
En previsión de la ejecución hipotecaria, el Deutsche Bank nombrado Strickland como su fiduciario sustituto. El 3 de enero de 2006, Strickland llevó a cabo la venta a un administrador y ejecutar un administrador sustituto hecho en el momento de la venta. Véase id. § 51.002 (a). El mejor postor para la propiedad fue Washington Mutual, actuando en nombre de Deutsche Bank de licitación el importe de la deuda.
El 30 de diciembre de 2005, Washmon presentó una demanda en tribunal de distrito contra apelados Washington Mutual y Strickland, que presente una reclamación al título de tranquilidad para los bienes inmuebles vendidos en la venta de ejecución hipotecaria. Apelados presentaron mociones de juicio sumario. El tribunal de distrito movimientos apelados concede "para el juicio sumario y, el 3 de marzo de 2008, dictó sentencia que Washmon no llevar nada en sus pretensiones.
Se revisan los juicios sumarios de novo. Joe contra dos y media de nueve Joint Venture, 145 SW3d 150, 156 (Texas, 2004). Las normas para la revisión de un juicio sumario, están bien establecidos: (1) la movant debe demostrar que no hay un motivo real de un hecho material y que tiene derecho a juicio como cuestión de derecho, (2) al decidir si una controversia de de hecho existe tal que impida a un juicio sumario, tomamos todas las pruebas favorables a la no movant como verdadera, y (3) se entregan cada inferencia razonable de resolver las dudas en favor de la no movant. Ver Nixon contra el Sr. Prop. Mgmt. Co., 690 S.W.2d 546, 548-49 (Texas, 1985). En una demanda a título tranquila, el demandante debe establecer un título superior, y la recuperación de la prueba de la fuerza de su propio título, no la debilidad de la titularidad de la parte demandada. Ver Fricks v. Hancock, 45 SW3d 322, 327 (ap. Tex-Corpus Christi de 2001, ningún animal doméstico.).
Washmon sostiene que los apelados no podía "comenzar y ejecutar un procedimiento de ejecución hipotecaria", ya que Washington Mutual no tenía la nota original y, por tanto, no pudo demostrar que tenía interés en la propiedad. Sin embargo, el artículo 3.309 de Negocios de Texas y el Código de Comercio establece que una persona que no esté en posesión de un instrumento es, sin embargo, tiene derecho a hacer valer el título si:
(1) la persona que pretende hacer valer el título. . . tenía derecho a hacer valer el instrumento cuando se produjo la pérdida de la posesión. . .;
(2) la pérdida de la posesión no era el resultado de una transferencia por la persona o de un ataque legítimo, y
(3) la persona no pueda razonablemente obtener la posesión del instrumento, porque se destruyó el instrumento, su paradero no se puede determinar, o está en posesión ilegal de una persona desconocida o una persona que no se puede encontrar o no es susceptible de servicio del proceso .
Tex Bus. & Com. Code Ann. § 3.309 (a) (West Supp. 2009).
La evidencia de un juicio sumario incluye una copia de la nota, así como una declaración jurada por Marlene Petros, un servicio de préstamos de Washington Mutual gerente del departamento, afirmando que la copia era una "verdadera y correcta copia de la nota." La nota identifica Long Beach Mortgage Company como "prestamista" y se identifica el "titular de la nota" como el "Prestador o cualquier persona que reciba este Pagaré por transferencia y que tenga derecho a recibir el pago en virtud de la presente nota." El expediente de un juicio sumario también incluye una "cesión de la Escritura de Fideicomiso", que establece que Long Beach Mortgage Company, a partir del 23 de noviembre 2005:
otorga, transmite, cede y transfiere a Deutsche Bank National Trust Company, como administrador de Long Beach Mortgage Loan Trust 2003-1 c / o Washington Mutual Bank. . . todos los intereses en beneficio de ese hecho cierta confianza fecha 15 de octubre de 2002, ejecutado por Justin A. Washmon. . . JUNTOS, con la nota o notas en él se describe o se refiere, el dinero que se debe y llegar a ser debido al respecto, con intereses, y todos los derechos en beneficio de dicho escritura de fideicomiso.
El registro también incluye el 12 de diciembre 2005 la notificación de ejecución hipotecaria a Washmon, que establece que Washington Mutual fue en calidad de prestador de servicios hipotecarios de Deutsche Bank, de conformidad con un acuerdo de prestación de servicios. Ver Tex Prop. Code Ann. § 51.0025 (West 2007). No hay evidencia en el expediente de controvertir ninguna de estas alegaciones de hecho o de la autenticidad de los documentos. Así, la evidencia es suficiente como cuestión de derecho para demostrar que Washington Mutual tiene derecho a hacer valer la nota cuando se produjo la pérdida de la posesión. Véase id.; Tex Bus. & Com. Code Ann. § 3.309 (a) (1).
Petros también declaró lo siguiente en su declaración jurada:
He hecho una búsqueda diligente de los archivos de Washington Mutual y soy incapaz de localizar la nota original. Washington Mutual habitualmente mantiene el original de los billetes en sus bóvedas. La nota original se encuentra en la cripta de Washington Mutual en Jacksonville, Florida. Me pidió una búsqueda de la bóveda de Washington Mutual en Jacksonville, Florida, y el original de la nota no estaba en la bóveda. La nota no ha sido vendido o transferido a otra parte ya que no hay documentación en el archivo que indica tal, y la cuenta no muestra ningún registro de la nota que se paga. Por lo tanto, Washington Mutual estaba en posesión de la nota cuando la nota original se ha perdido o destruido.
No hay evidencia en el expediente de controvertir estas denuncias de hechos. Así, las pruebas son suficientes como cuestión de derecho para demostrar tanto que la pérdida de Washington Mutual de la posesión no era el resultado de una cesión o una crisis legal y de que Washington Mutual no puede razonablemente obtener la posesión de la nota ya que su paradero no se puede determinar. Ver Tex Bus. & Com. Code Ann. § 3.309 (a) (2), (3).
La sentencia Apelados 'Resumen de la prueba es suficiente como cuestión de derecho para demostrar su autoridad para hacer cumplir la nota en nombre de Deutsche Bank. Ver Zarges v. Bevan, 652 SW2d 368, 369 (Texas, 1983). Afirmamos la sentencia del tribunal de distrito [1].
VOTO CONCURRENTE
Jan P. Patterson, Justicia.
Justin A. Washmon recurrente presentó una demanda busca una sentencia declaratoria y una solicitud a título tranquilas contra apelados Washington Mutual Bank ( "Washington Mutual") y Juanita Strickland, síndico suplente, en relación con bienes inmuebles vendidos a un no-venta de ejecución hipotecaria judicial. Washmon de propiedad de los bienes inmuebles antes de la venta de ejecución hipotecaria. El tribunal de distrito concedió juicios sumarios en favor de los apelados y desestimó las pretensiones de Washmon con los prejuicios. La mayoría afirma la sentencia del tribunal de distrito. Estoy de acuerdo en el juicio de la mayoría, pero yo escribo por separado porque quiero afirmar la sentencia sumaria a favor de Washington Mutual, de conformidad con el artículo 166a (i) de las normas del procedimiento civil. Véase Texas R. Civ. P. 166a (i).
ANTECEDENTES
La evidencia no fue un juicio sumario sobre los hechos controvertidos material que rodea la venta de ejecución hipotecaria. En octubre de 2002, Washmon ejecutado una nota en el monto de capital original de $ 113,200 y escritura de fideicomiso a Long Beach Mortgage Company. La escritura de fideicomiso garantizado la nota y se ha concedido Long Beach Mortgage Company un primer gravamen sobre determinados bienes inmuebles situados en 8410 Dixon Drive, Austin, Texas 78745 (la "propiedad"). Tanto la nota y la escritura de fideicomiso, siempre que se asignables sin el consentimiento de Washmon's. De Long Beach Mortgage Company posteriormente asignado la nota y la escritura de fideicomiso a Deutsche Bank National Trust Company, como fiduciario de Long Beach Mortgage Loan Trust 2003-1 ( "Deutsche Bank"). Washington Mutual servicios a la nota de Deutsche Bank.
En julio de 2005, Washmon de impago en los términos de la nota por no hacer los pagos requeridos. Washington Mutual siempre Washmon una notificación por escrito del defecto y una oportunidad de curación. Los anuncios fueron proporcionados a Washmon en agosto de 2005, noviembre de 2005 y diciembre de 2005. El diciembre de 2005 Aviso aconseja Washmon de la aceleración de la deuda y la venta de ejecución hipotecaria prevista de la propiedad.
Strickland fue nombrado administrador sustituto. Se envió notificación en la Corte del Condado de Travis que la propiedad se vende a un no-venta de ejecución hipotecaria judicial el 3 de enero de 2006, y presentó una copia del aviso con el secretario del condado de Travis. Unos días antes de la venta de ejecución hipotecaria previsto, Washmon presentado esta demanda busca una reparación declaratoria y reservado del título a la propiedad, pero la venta de ejecución hipotecaria procedió según lo previsto. El mejor postor fue Washington Mutual. El precio de compra fue de $ 119,012.84. En ese momento, el saldo de capital pendiente de la nota fue de $ 110,476.05. Strickland ejecutado un administrador sustituto hecho en el momento de la venta.
Pocos días después de la venta de ejecución hipotecaria, Washmon modificado su petición para hacer referencia a la venta de ejecución hipotecaria. Washmon continuó buscando declarativa y reservado del título a la propiedad en la petición modificada: "[e] s es la afirmación de Justin A. Washmon que nadie tiene un mayor interés en la propiedad impugnada de lo que hace".
En diciembre de 2006, Washington Mutual presentó una moción de juicio sumario. Véase Texas R. Civ. P. 166a (c), (i). Washington Mutual solicitó juicio sumario de conformidad con el artículo 166a (c), alegando que las pruebas demostraron de manera concluyente que era el dueño actual de la propiedad. Véase id. 166a (c). Washington Mutual también solicitó el juicio sumario de conformidad con el artículo 166a (i) alegando que no había pruebas de que Washmon de un derecho de posesión o título de propiedad, Washmon había pagado la nota o cumplido plenamente con la nota, o Washmon tenía derecho a la propiedad. Pruebas de Washington Mutual incluye declaraciones juradas de Strickland; Marlene Petros, un empleado de Washington Mutual, y Robert Horn, un abogado cuya firma de abogados manejó la ejecución hipotecaria. [2]
Washmon respondió a la moción de Washington Mutual sentencia sumaria con declaraciones juradas de Washmon y Brian Paul Hunt, que estuvo presente en la venta de ejecución hipotecaria de la propiedad. [3] Washington Mutual se opuso a partes de ambas declaraciones juradas, y el tribunal de distrito sustancialmente mantenido sus cargos. Después de que el tribunal de distrito golpeó los apartados 2, 5, en parte, 6, 7, 9, 10, en parte, 11 a 14, 18 y 19, declaración jurada Washmon se lee en su totalidad:
1. Estoy Justin Aylwin Washmon. Soy mayor de 21 años de edad, soy de mente sana, capaz de hacer esta declaración, y conoció personalmente a los hechos aquí establecidos.
3. He revisado el movimiento demandado Washington Mutual Bank para el juicio sumario y las declaraciones juradas adjunto y exposiciones.
4. Me niegan todas las reclamaciones alegadas en el movimiento de Washington Mutual Bank para el juicio sumario.
5. Más específicamente, me han revisado exposición "1" supuesta "copia fiel y correcta" de la nota original.
8. Yo he revisado la declaración jurada de Marlene Petros y yo estoy de acuerdo con su afirmación de que la nota original no se encuentra en los archivos de Washington Mutual Bank.
10. Long Beach Mortgage Company nunca me di cuenta de bonos, o embargos ejecutados por el Estado, en el condado, los municipios y organismos de la misma o contra la propiedad ubicada en 8410 el Dr. Diaz, Austin, Texas.
15. El 3 de enero, AD, 2006, estuve presente en la poterna trasero "de la Corte del Condado de Travis 1000 Guadalupe Street, Austin, Texas 78701, o el lugar designado por el Comisionado del Tribunal del Condado de ser testigo de un supuesto administrador Suplente Venta (No - judicial de ejecución hipotecaria) de bienes inmuebles con una dirección de correo de 8410 Dixon Austin, Texas, en lo sucesivo, la propiedad.
16. Yo verbalmente emplazó al administrador Suplente, Juanita Strickland, y notificó a dicho administrador Suplente por aviso implícito.
17. Juanita Strickland, fiduciario sustituto supuesto, es el agente que realizó la venta de pretender el mejor postor. Washington Mutual fue el mejor postor aparente. El declarante no fueron testigos de un agente de Washington Mutual o Deutsche efectivo de licitación del Banco con Juanita Strickland de la propiedad.
Aseveraciones de Hunt que queda después de la corte de distrito golpeó los apartados 2, 6, 7 y 8 reflejan los párrafos Washmon de 15 y 17, relativo a la venta de ejecución hipotecaria:
1. El 3 de enero, AD, 2006, estuve presente en la poterna trasero "de la Corte del Condado de Travis 1000 Guadalupe Street, Austin, Texas 78701, o el lugar designado por el Comisionado del Tribunal del Condado de ser testigo de un supuesto administrador Suplente Venta (No - judicial de ejecución hipotecaria) de bienes inmuebles con una dirección de correo de 8410 Dixon Austin, Texas 78748, la propiedad.
3. Juanita Strickland, fiduciario sustituto supuesto, es el agente que realizó la venta de pretender el mejor postor.
4. Washington Mutual fue el mejor postor aparente.
5. El declarante no fueron testigos de un agente de Washington Mutual o Deutsche efectivo de licitación del Banco con Juanita Strickland de la propiedad.
Después de una audiencia, el tribunal de distrito concedió la moción de Washington Mutual de juicio sumario, sin especificar la base de su decisión. El tribunal ordenó que Washmon no llevar nada en sus declaraciones en contra de Washington Mutual y que la litispendencia presentada en este asunto fue anulado y sin efecto. Strickland, a continuación, presentó una moción de sentencia sumaria de conformidad con el artículo 166a (c), de las normas de procedimiento civil basada en la previa de la corte de distrito juicio sumario, el juicio a favor de Washington Mutual. Véase Texas R. Civ. P. 166a (c). Strickland afirmó que el efecto de la orden del tribunal de distrito fue validar la venta de ejecución hipotecaria y las acciones de Strickland, fiduciario sustituto. El tribunal de distrito concedió la moción de Strickland y desestimó todas las reclamaciones de Washmon con los prejuicios. Washmon presentó una moción de nuevo juicio, que el movimiento del tribunal de distrito denegó. Este llamamiento siguió [4].
ANÁLISIS
En cinco temas, Washmon sostiene: (i) el tribunal de distrito se equivocó cuando se dictó una sentencia sumaria a favor de Washington Mutual, (ii) el tribunal de distrito se equivocó "en la presunción de que Washmon tenía la obligación legal de Washington Mutual", (iii) de Washington Mutual no tenía "un derecho legal para iniciar y ejecutar un procedimiento de ejecución hipotecaria contra Washmon", (iv) "las acciones de Washington Mutual Washmon privar de su interés de equidad y obliga a seguir Washmon que el titular real del contrato", y (v) de Washington Mutual no tenía ningún interés en la propiedad [5].
Debido a que el tribunal de distrito no ha indicado la base para su decisión, debemos afirmar la sentencia sumaria si alguna de las teorías presentadas al tribunal y preservado para la revisión de apelación son meritorias. Ver Provident Life & Accident Ins. Co. v. Knott, 128 S.W.3d 211, 216 (Texas, 2003). Debido a que es dispositivo, me limitaré mi análisis luego a Washington Mutual, sin prueba de tierra de conformidad con el artículo 166a (i). Ver Tex R. App. P. 47,1; Texas R. Civ. P. 166a (i).
En una moción de juicio sumario en virtud del artículo 166a (i), el movant sostiene que no hay pruebas de una o más de los elementos esenciales de las pretensiones de que la no movant soportaría la carga de la prueba en el juicio y el tribunal debe conceder el movimiento a menos que el demandado pruebe juicio sumario plantea un tema real de un hecho material. Véase Texas R. Civ. P. 166a (i). Para decidir si hay un tema controvertido hecho material opone a un juicio sumario, hay que tener pruebas favorables a la no movant como verdad, entregarse a cada inferencia razonable a favor de la no movant y resolver cualquier duda a favor de la no movant's. Valence Operating Co. v. Dorsett, 164 SW3d 656, 661 (Texas 2005); Knott, 128 SW3d en 215.
Washmon presentó una demanda para el alivio a la declaratoria y reservado del título a la propiedad, afirmando que "nadie tiene mayor interés en la propiedad impugnada de lo que él hace." Un traje a la titularidad de silencio, a veces se denomina un traje para quitar una nube del título, es una acción equitativa que pueden ser utilizados para establecer que la reclamación de una parte adversa a la propiedad no es válida o no aplicable. Véase Angell v. Bailey, 225 SW3d 834, 838 n.6 (ap. Texas-El Paso de 2007, ningún animal doméstico.) ( "Una nube en el título, cuando existe una demanda pendiente o gravamen se muestra, que en su cara, si es válida, podría afectar o poner en peligro el título del dueño de la propiedad. "); véase también In re Stroud petróleo Props., Inc., 110 SW3d 18, 25-26 (Ap. Tex-Waco 2002, orig. ) procedimiento; Wright c. Matthews, 26 SW3d 575, 578 (ap. Tex-Beaumont 2000, pet. denegado); Bell v. Ott, 606 SW2d 942, 952-53 (Texas Civ.. App.-Waco 1980, RN recurso ref'd). "Un traje a la titularidad de tranquilidad o para eliminar una nube sólo se puede mantener por una persona que posee un interés en la propiedad en cuestión." Bell, 606 S.W.2d a 953. El demandante en una demanda a título tranquilo entonces "debe alegar los derechos, títulos o la propiedad en sí mismo con la certeza suficiente para permitir a la corte para ver que él o ella tiene un derecho de propiedad que garantiza la interferencia judicial". Wright, 26 S.W.3d a 578.
En su propuesta de sentencia sumaria de conformidad con el artículo 166a (i), Washington Mutual, sostuvo que no había pruebas de que Washmon tenía un derecho de posesión, el título, o el derecho a la propiedad. Se carga Washmon entonces a presentar pruebas para plantear una cuestión real de un hecho material que había un interés en la propiedad. Véase id., Bell, 606 S.W.2d a 953. La evidencia de que Washmon producido-las declaraciones juradas de Washmon y caza-no aborda el supuesto interés de Washmon en la propiedad. Porque Washmon aportado pruebas plantea un tema real de un hecho material que afecte a su interés en la propiedad, quiero afirmar la sentencia del tribunal de distrito resumen fallo a favor de Washington Mutual, de conformidad con el artículo 166a (i). Véase Texas R. Civ. P. 166a (i).
Por lo tanto, de acuerdo a juicio de la mayoría.
1. Washmon también sostiene que cuando la hipoteca es "común" con otras hipotecas para la emisión de valores respaldados por esas piscinas de hipotecas, la deuda ya no pudo ser recogida en. No tenemos conocimiento de ninguna autoridad, que establece que la puesta en común de las hipotecas alivia las obligaciones de los prestatarios en virtud de las notas. El resto de los argumentos de Washmon parecen confiar en su posición de que Washington Mutual no pudo hacer valer la nota sin la presentación del original.
1. Strickland afirmó en relación con su nombramiento como fiduciario sustituto, la publicación del anuncio de la venta de ejecución hipotecaria, y la venta de ejecución hipotecaria. Se adjunta a su declaración jurada eran copias de su nombramiento como fiduciario sustituto, el anuncio de la venta de ejecución hipotecaria, y el administrador sustituto de los hechos. Petros afirmó que ella estaba involucrada en el seguimiento y recogida de la nota, el original de la nota se perdió o fue destruido, Washmon de impago en los términos de la nota, en julio de 2005 y se mantuvo en rebeldía, y Washington Mutual enviado "notificaciones múltiples" a Washmon sobre su defecto, al no pagar las cantidades debidas en virtud de la nota. Se adjunta a su declaración jurada eran copias de la nota, escritura de fideicomiso, la cesión de escritura de fideicomiso, los avisos a Washmon, y el pago de la nota de la historia de transacciones de préstamo. Cuerno afirmó que su firma de abogados manejó la ejecución de una hipoteca de la propiedad, incluyendo el envío de avisos de incumplimiento, aceleración, y la ejecución de una hipoteca a Washmon. Se adjunta a su declaración jurada eran copias de los avisos a los Washmon y la declaración jurada previo aviso y por la venta de ejecución hipotecaria.
2. Washmon también atribuye el descubrimiento de las respuestas de Washington Mutual a su respuesta a la petición de Washington Mutual de juicio sumario, por considerar que las respuestas descubrimiento de Washington Mutual se "no responde" y que estaba "derecho a completar el descubrimiento" y proceder a juicio.
3. Washmon no impugna la sentencia del tribunal de distrito resumen fallo a favor de Strickland.
4. Washmon pro se ha aparecido en todo este caso. Sus escritos y de información han de ser interpretada liberalmente, pero él se mantiene a las mismas normas que los abogados con licencia. Véase Giddens, v. Brooks, 92 SW3d 878, 880-81 (App. Tex-Beaumont 2002, pet. Denegado); Shull v. United Parcel Serv., 4 SW3d 46, 52-53 (Texas App .- San Antonio de 1999, animales de compañía. negó).
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