Exención por reinversión en vivienda habitual

Buenos días

En el año 2007 adquirí una casa que se convirtiera en mi vivienda habitual en ese ejercicio, el importe de dicha vivienda la financié con dos préstamos: una vinculado a dicha vivienda, y otro vinculado a la que hasta dicha fecha era mi vivienda habitual (adquirida en el año 2000), la idea es que esto iba a ser corto plazo, pero la crisis hizo que esto fuera para largo, esta vivienda la vendí el año pasado 2011, me puede alguien decir si siendo que el importe lo use en cancelar el préstamo vinculado a dicha vivienda (no me llego y tuve que pedir otro más pequeño para que la casa quedara libre de cargas).

Mi duda es el incremento de patrimonio obtenido con la venta está exento por reinversión en vivienda habitual (la reinversión se hizo con financiación ajena hace 4 años).

Muchas gracias por vuestra colaboración.

La exención por reinversión estaba limitada inicialmente a dos años (antes o después) de la operación de compraventa de la nueva. No obstante en 2009 salió un decreto que prorrogaba la exención un año mas, pero ya el 2011 se acabó.

Conozco la historia porque me pasó lo mismo que a ti y ya a partir de finales de 2010, entre la caida del precio de la vivienda que no me da para pagar la hipoteca y las plusvalias que me tocarian (las de hacienda y las municipales) entendi que no podia vender y he pasado al plan "B", alquilarla. Dentro de los males es el menos malo hoy en dia, hay que tener suerte de dar con un buen inquilino y que no nos joroben demasiado con la legislación de arriendos que vayan a sacar para beneficiar a los bancos para que se queden con toda la demanda.

Si ya vendiste, no te queda otra que pagar las plusvalias.

muchas gracias Laurangel, es injusto pero es lo que pensaba que me iba a tocar, no poder ni pagar los prestamos y tener que pagar unos incrementos patrimoniales traducidos en deudas.

muchas gracias

Por qué es injusto, rlucient? tú compraste por 20, has vendido por 40 y, lógicamente, has ganado 20. Una ganancia patrimonial por la que se tributa. El hecho de que, con la venta, no hayas tenido bastante para pagar la hipoteca pendiente es otro tema... quizá pediste en su momento más de lo que correspondía. Porque, de lo contrario, a mí no me cuadra que tengas una ganancia patrimonial y que, al mismo tiempo, no hayas tenido para cancelar el préstamo.

Tenemos que tributar por casi todo, nos guste o no.

Saludos,

Cuando vendes la vivienda antigua , el importe de esta venta tendria que ser superior al Capital pendiente de amortizar de la Hipoteca de la misma.

Entiendo que la Hipoteca pedida se destino integramente a la adquisicion de la vivienda y no fue una hipoteca con mayor valor que el valor de la vivienda adquirida.

De esta forma el Capital pendiente de amortizar no podria ser superior al valor de adquisicion y por tanto tendrias perdidas en la venta y no ganancias , si la venta no cubre la deduda pendiente. ( Valor de adquisicion superior al valor de venta).

Saludos

La vivienda nueva se compro por 240.000, la vivienda vieja por decir algo, tenia un prestamo de 100000 el cual se liquido, para pagar todo se constituyeron 2 prestamos ( en aquel momento se vendia todo), por importe de 370.000 una sobre la casa nueva de 191.000 y otro sobre la vieja por 179.000, la diferencia entre los 240000 + 90500, es decir, los 40000 se usaron para pagar escrituras, comisiones y reformas en la casa nueva. Cuando en 2011 hemos vendido la casa se ha destinado a pagar ese prestamo vinculado sobre la vieja ( tuvo dos años de cadencia, con lo cual pendiente de amortizar eran 173.000) al vender por 165.000, tuve que dejar liquidado el prestamo, entre gastos y lo pendiente tuve que poner 10.000 euros. En caso de no estar exenta por reinversión todos estos gastos de la segunda hipoteca, amortizacion,.... serían deducibles del valor de venta ??

muchas gracias lunatico.

Lo que se tiene en cuenta es el valor de adquisicion de la vivienda que vendes , donde se pueden incluir los gastos de Notaria-Gestoria-Registro-Tramitacion Hipoteca, y otros gastos de la adquisicion , por otro lado el valor de la venta minorado en los gastos ocasionados por la venta entre los que se encontrara el Impuesto Municipal de Incremento de los Terrenos , que suele ser a cargo del vendedor.

Si esta diferencia con el valor de actualizacion que corresponde a la compra del 2.000, te da una plusvalia o una minusvalia , es lo que tienes que ver.

Los destinos de partes de la hipoteca aplicados a otros gastos que no son de adquisicion de la vivienda, por ejemplo reformas , no se tienen en cuenta para nada.

Saludos

A eso me refiero yo en mi mensaje: que normalmente, cuando vendes un inmueble, tienes una ganancia. Si con esa venta no tienes para pagar la hipoteca que te queda del piso vendido, es que pediste más hipoteca de la estrictamente necesaria para el pago de la misma, por el motivo que sea.

Y, como dice lunatico, si pides un préstamo por un importe mayor al del precio de adquisición de la vivienda, aparte de que el excedente no te lo puedes deducir, a la hora de la venta y/o exención por reinversión, esos importes no se tienen en cuenta.

Es decir, que muchas veces hacemos las cosas sin pensar en lo que pasaría si... Y, cuando pasa (en este caso, la venta), pues decimos que no es justo, que no puede ser, etc.