HOla Jose:
EL IVA en el tema inmobiliario tiene bastantes complejidades, no todo es blanco o negro, hay mucha variedad de casos con diferentes soluciones, de hecho un casi un cuatrimestre del master que he hecho de asesoría fiscal trataba estos temas así que como verás no es tan sencillo.
No obstante te daré algunos datos para que te hagas una idea:
¿Por qué tienes que pagar IVA por un terreno Urbano?
Bueno pues porque en su día a un pobre viejecito que tenía un terreno rustico se vio inmerso en lo que se denomina un proceso de urbanización y o bien decidió vender el terreno o convertirse en urbanizador ocasional al asumir las cuotas de urbanización que le cargaban por este proceso este señor tomo la figura de empresario a efectos de IVA pudiendose deducir IVA por las derramas soportadas y debiendo repercutir por la posterior venta del terreno en su caso. Así que a groso modo podemos decir que si adquieres suelo urbano tanto a una empresa como a un particular deberás adquirir con IVA.
¿Por qué esto es así?
Bueno podemos decir que un terreno urbano está condenado a ese uso y si en el aún no se a levantado una edificación presumiblemente será su siguiente destino en el proceso de urbanización. Y bueno también porque lo dice la ley.
¿POrque terreno al 18 y vivienda al 4?
BUeno con el gravamen superreducido de la vivienda(recordar que solo para 2012) se quiere fomentar la adquisicion de vivienda y dar un impulso a este sector.
Sin embrago la compra de terreno es solo una fase del proceso productivo de esta y va gravado al tipo general. POr ejemplo un medico compra con IVA al 18 y luego este no lo puede repercutir, por añadir un caso similar a modo de ejemplo.
¿Cómo deducirte IVA?
Bueno si adquirirás el terreno para construir una edificación y posteriormente la vendes y por tanto repercutes IVA en la venta en ese caso podrías deducirte el IVA pero en tu caso no tiene mucho sentido simplemente te lo comentaba.
Si construyes la casa y la afectas parcialmente a tu negocio podrás deducirte la parte proporcional de los gastos respecto de la zona que afectas al negocio pero recuerda que el periodo de regularización de los bienes de inversión es de 10 años por lo tanto deberás tenerlo afecto durante 10 años o de lo contrario deberás devolver la parte proporcional de IVA en su caso.
¿Cómo adquirir sin IVA?
Bueno la única idea que se me ocurre con los pocos datos que tengo es que adquieras un terreno calificado rustico el cual si que está exento de IVA o bien que compres una casa ya construida y de segunda mano que aun vendida por un empresario estará exenta de IVA o directamente a un particular.
¿Hay más impuestos de por medio?
SI, aunque lo que te han comentado en la empresa municipal de la vivienda no es del todo cierto. SI adquieres con IVA deberás pagar Actos Jurídicos Documentados, es una modalidad del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados que se encuentra cedido a las CCAA aquí en Valencia es del 1,2% y que en Madrid casi seguro que está al 1%.
Si adquieres sin IVA , entonces pagaras ITP, que en la comunidad valenciana está en el 7% y que en Madrid andará más o menos por ahí , y no pagarás AJD.
Bueno esto es solo un mini resumen sin extenderme demasiado.
Un saludo.
