Venta de finca rustica con casa escriturada como urbana plusvalias?

Ante todos muchas gracias por vuestra colaboracion, vereis os cuento mi caso.Poseo un finca rustica en Caceres desde 1985 por una donacion y se valoro en 360€, posteriormente en 1989 se construyo una vivienda dentro de la finca, la cual se escrituro como obra nueva en 2001 por un valor de 30.000€, ahora tengo pensado venderlo en 250.000€, mis preguntas serian:
1- ¿como calcularia la plusvalia que tendria que pagar aproximadamente?
2- ¿habria que hacer dos escrituras, 1 por la casa y otra por la finca?
3- ¿como distribuiria el beneficio obtenido entre la casa y la finca?

1) Para calcular la plusvalía (hasta que cambien la ley) se calcula entre el precio por el que lo vendas menos el precio actualizado con unos coeficientes de "lo invertido" (por lo que se valoró el terreno y luego lo que te costó la casa) y según cuándo se invirtió.

2) Esa casa debería tener una declaración de obra nueva o constar la existencia de la misma en el catastro (y en el registro preferiblemente) si quieres tenerla con todas las rigurosidades de la ley, sino puede haber problemas.

3) No se ha de distribuir el beneficio entre ambos puesto que se trata de un único bien inmueble.

la casa esta escriturada como obra nueva y ya esta inscrita en el registro y en el catrastro por eso preguntaba si al vender la finca con la casa serian dos escrituras, referente a la plusvalia me han comentado que si se adquirio antes de 1994 habria ciertas exenciones,seria asi? en caso positivo como se calcularia?

Es una única escritura seguro, tú ya has hecho los trámites oportunos para que conste la casa que hay dentro de la parcela.

De hecho si vas a la pagina web del Catastro, con la referencia catastral podrás ver toda la finca con las edificaciones que hay dentro.

Y si vas al Registro y pides una Nota Simple, en una única Nota te saldrá todo lo que hay dentro (pídela, son menos de cuatro euros) y la situación legal de la misma.

Sobre lo que dices de anterior al 94, algo ahí al respecto pero no te puedo ayudar mucho, si que creo que con la nueva reforma fiscal eso desaparece con lo cual te interesa vender antes del 31 de Diciembre de este año.

Un saludo

algo hay.......que torpe

Yo no estaría tan seguro que hay solamente una transmición, si nos atenemos a la consulta V0130-07: http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?Consulta=(valor+adquisicion)+.Y+(obra+nueva)&Pos=10

existirán dos fechas de adquisición: la del terreno, y la de la construcción

Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión, se distinguirá la parte del valor de transmisión que corresponda a cada uno de los componentes del valor de adquisición. Este desglose del valor de transmisión debe realizarse en función del valor normal de mercado del terreno y de la edificación en el momento de la enajenación (...)

Me quito el sobrero.
Entonces imaginate lo tipico de este pais de pandereta...me compro una parcela en 1980, me hago una casa dentro ilegal de todas todas con menos papeles q una liebre.
A la hora de vender mi chalecito el comprador exige q conste la construccion y en la misma escritura de compraventa se hace Declaracion de Obra Antigua.
Cual seria la fecha a aplicar a la construccion?
Un saludo maquina

Es lo que dices. Se adquiere una parcela hace muchos años, "con menos papeles que una liebre" y a unos precios ridículos.

Nos construimos una caseta para guardar aperos que vamos ampliando y mejorando hasta que pasados los años la legalizamos como vivienda. Pero para pagar menos, escrituramos por un valor mínimo.

Pasan los años, y queremos vender el inmueble o los inmuebles, según se considere. Fiscalmente, la diferencia entre lo que hemos declarado que nos costó y el precio que vamos a recibir por la venta, generará una ganancia brutal. Por tanto, lo que nos habíamos ahorrado antes, lo tenemos que pagar con creces ahora. Y vete a convencer a la Agencia Tributaria cuál es la verdadera fecha de la construcción. Si no existen otras pruebas, se supone que te considerarán la de la escritura de declaración de obra nueva.

Saludos.