Disolución de proindiviso, ¿pasos?

Buenas noches,

Mi situación es la siguiente:

Heredé el 50% de la nuda propiedad de un piso, la otra mitad es de un familiar mío, y el usufructo lo tiene otro familiar. Tengo intención de quedarme con el piso, puesto que el usufructuario no va a volver y quien tiene el otro 50% de la nuda propiedad quiere vender.

Con un ENORME esfuerzo he conseguido sacar en claro que lo que hay que hacer es una disolución de proindiviso, que según lo poco que entiendo es lo que se hace en casos de divorcios y demás, que no es una venta, y que si no hay ganancia patrimonial (esto en el caso del que "pierde" su 50% de la nuda propiedad) los impuestos en la declaración son mucho menores que en caso de venta, o incluso nulos. Corregidme si me equivoco, me pierdo completamente con términos legales y fiscales.

También tengo entendido que para poder hacer la disolución de proindiviso, primero hay que "cancelar el usufructo" (que probablemente se llame de otra forma).

Entonces, mis (probablemente absurdas) dudas son las siguientes:

Supongo que el primer paso será acordar una cantidad de compensación hacia la otra parte por su 50%, y una vez acordada, ¿a dónde vamos? ¿A un notario?
Una vez encontrado el lugar al que ir, lo siguiente sería la cancelación del usufructo, y después la disolución como tal, ¿todo esto se puede realizar del tirón?
¿Y qué gastos habría en todo el trámite en cuestión? ¿Esto suele ser un proceso rápido, o hay muchas demoras? Me refiero en todo caso a los trámites definitivos, una vez conseguido el acuerdo.

Espero haberme explicado medio bien... Me considero una persona bastante espabilada, pero llevo desde antes de verano intentando entender cómo va todo este tema, y me resulta muy frustrante no ser capaz de entender nada.

En fin, muchísimas gracias de antemano, aunque solo sea por leerme, que ya es todo un paso. Un saludo!

Ante todo, para que técnicamente se pueda realizar la "división de cosa común", la cosa debe quedar en única propiedad de uno solo de los comuneros.

Actualmente sois tres los comuneros, 2 en nuda propiedad, y un tercero en usufructo.

Puestos de acuerdo, el segundo nudo-propietario y el usufructuario renuncian a su parte, y a cambio reciben una cantidad en compensación al valor "original" de la cosa. Todo el negocio se realiza en unidad de acto, el notario da fe, levanta la escritura, y procede a tramitar su inscripción en el registro.

Si se respecta el valor original en el reparto de cantidades, no hay ganancia patrimonial para los transmitentes. Aunque a pesar de eso, deban declarar la operación en su IRPF. La operación queda gravada por AJD, por el "valor actual" de la cosa.

Si hay excesos de adjudicación (valoraciones actualizadas, por ejemplo), el exceso sobre el valor original tributa por ITP.

Ante todo muchas gracias por contestar!

Entonces, entiendo según lo que me comentas, ¿que no hace falta que el usufructuario renuncie primero a su parte? Eso está bien, facilita las cosas.

Sobre lo del valor "original" y el "valor actual" que comentas... ¿Cuáles son esos valores? Tengo cita en el ayuntamiento para hablar de este tema, pero no sé si es el lugar adecuado, puesto que el otro propietario ya llamó intentando sacar algo de información y no sabían lo que era la disolución del proindiviso.

Supongo que esa copropiedad viene por herencia. El valor original sería el otorgado en su día en la aceptación de herencia.

El usufructo, al proceder de un desmembramiento del derecho de plena propiedad, lo convierte en una participación en la co-propiedad. Los tres codueños sois propietarios por diferentes derechos reales de un mismo inmueble, y adjudicar la cosa común, en plena propiedad, uno de ellos, entregando cantidad en compensación a los otros, cumple requisitos para que jurídicamente sea considerado división de cosa común.

El "valor actual" sería el más elevado de:

.- Ese valor original de adquisición

.- Valor asignado por la administración (en general, valor catastral * coeficiente)

Estye "valor actual" es solo respecto de la base imponible del impuesto. Entre vosotros, las cantidades a compensar deben calcularse respecto del valor original.

Lo de las partes genial, me ha quedado claro, y además me parece mucho mejor que lo que yo tenía planteado.

Pero con lo otro sigo dudando. Yo soy la única que he heredado, no las otras partes, soy la única que aceptó un valor... Y no tengo la más mínima idea de qué valor es ese, solo sé que pagué una burrada de impuestos por no perder la mitad del piso.

No sé si te estoy entendiendo bien, pero es que tenemos el problema de que el valor catastral es mucho mayor al valor de mercado, casi el doble. ¿Eso significa que si quiero hacer la disolución, tengo que pagar sobre el valor catastral*coeficiente? Porque es totalmente absurdo, sería como pagar por el piso entero, no por la parte que no es mía.

Voy a echarle un ojo ahora a los papeles de la herencia a ver si pone algo parecido, pero esos papeles son para mi como un libro cerrado... No entiendo nada.