Plusvalia de 9.400 euros cuando he ganado con la venta 3000 euros

buenos dias

hace 2 años y medio vendi una vivienda en arroyomolinos(madrid) en 160000 euros y la compre en 157.000. la vivienda me la entregaron en septiembre de 2009 y la vendi en noviembre de 2014 siendo el valor catastral y el valor del suelo el mismo en todo este periodo hasta el dia de la venta. me reclamaron por la venta una plusvalia municipal de 9.400 euros.

Contrate un abogado especializado en plusvalias aqui en arroyomolinos y me hizo la plusvalia y no pague dicha cantidad puesto que para el la plusvalia generada es cero.2 años despues me reclaman la misma cantidad de pluslvalia a la que mi abogado responde con un recurso y el informe de un perito arquitecto.

 2 meses mas tarde me vienen a decir que que desestiman el recurso. o sea, el viernes pasado. ahora no se si seguir para delante e irme a juicio o pagar. mi abogado dice que esto en un juicio esta ganado pero yo no entiendo nada y me acobarda.

 

alguien me puede aconsejar que hacer? pago y me olvido aunque me parece una injusticia total o vamos a los juzgados y pago al abogado la cantidad que me pida por ir a juicio? y si tambien perdemos?pago al abogado,la plusvalia y las costas del juicio.. estoy hecho un lio,espero que alguien me pueda ayudar.

un saludo y muchas gracias

 

Pues tu abogado te aconseja bien si no hay plusvalia no hay impuesto. Hay sentencias en este sentido.

 

Es dinero como para no ir a por ello.

El tema está peliagudo:

Por un lado, tendrías a tu favor que incluso el propio ayuntamiento de Arroyomolinos solicitó, y Hacienda ha concedido, una revisión a la baja de los valores catastrales. Señal o evidencia que el propio municipio reconoce la inexistencia de revalorizaciones que justifiquen la aplicación de tributo.

http://archivoweb.ayto-arroyomolinos.org/index.php/prensa-y-comunicacion/noticias/item/1598-el-ministerio-de-hacienda-aprueba-la-revisi%C3%B3n-catastral-solicitada-por-arroyomolinos-para-reducir-el-ibi

Pero por otro lado, tenemos que tu operación inmobiliaria se verifica con una mínima revalorización. Modesta, pero de signo positivo. Este es uno de los condicionante que recién el Constitucional ha establecido para el IIVTNU foral de Gipuzkoa y Alava, la existencia de renta "real o potencial", siempre y cuando esta potencialidad no sea meramente virtual, que entonces la declara inexistente.

En este caso, el conflicto vendría por ser la cuantía del IIVTNU "confiscatorio" (igual o superior a la renta puesta de manifiesto), y eso es inconstitucional.

Tienes dos a favor, y uno en contra. Y el resultado del proceso judicial (que siempre es bastante lotería), podría ser incluso que saliese de canto (sí al IIVTNU, pero limitado a no llegar al 100 % de la renta puesta de manifiesto...., por ejemplo).

Lo primero daros las gracias por aconsejarme ya que yo soy conductor de autobus y podeis imaginaros la idea que tengo sobre esto,nada es poco.

Una de las argumentaciones que me hizo la tecnico de arroyomolinos para decirme que tenia que pagar era la siguiente:

 el piso que compre era VPPL en regimen de cooperativa.Yo era socio cooperativista desde hace unos 5 años anteriormente a la entrega de la casa,que por culpa de atrasos segun la constructora,tardaron tanto en entregarla.Yo era socio de la cooperativa pero hasta unos meses antes de estar terminadas las viviendas no elegimos piso,o sea que no teniamos vivienda asignada. Pero segun la tecnico dice que siendo cooperativista en los años anteriores a la entrega de la casa, el valor del  suelo se incremento y de ahi viene esa plusvalia a lo que mi abogado la contesta que al no tener piso asignadono no existe tampoco plusvalia y yo entiendo que la cooperativa al estar exenta de impuestos o algo asi,me es imposible que me reclamen ese dinero porque no teniamos adjudicada una vivienda,por lo tanto nunca sabiamos su valor hasta que la elegimos.

 

Asi esta el tema:

 

Eduardr6, lo tuyo lo tengo claro jejejeje pero lo tuyo,cachilipox,me hace dudar.Con esta poca informacion aportada aparte,podeis decirme algo mas?muchas gracias y perdonar mi desconocimiento

Vale, conociendo ya con más detalle el caso, ya se puede opinar con más fundamento.

Aun podría ser que ganases el asunto, pero como mínimo ya te puedo comentar que tu abogado no tiene (toda la) razón, y la técnico municipal sí lleva razón (al menos en parte).

Al ser una adquisición "mediada" por una cooperativa de la que formabas parte desde el año 2004, se entiende que la transmisión previa a tu venta de 2014 fue la adquisición del terreno que hizo la cooperativa en su día, no el año 2009 en que te fue adjudicada una vivienda en concreto.

Y entonces, desde el año en que la cooperativa adquirió el solar (2004 o así), hasta el momento en que tu transmites (2014), es muy muy posible que sí haya existido incremento del valor "del suelo edificable".

Consulta vinculante V2399-09

Verás:

Si el valor de compra fue 157.000,00 y le sumas el impuesto de transmisiones más los gastos de notaría , que supongo que era por lo menos del 7 %, entonces podrías estar en pérdidas si la vendiste por 160.000,00 €

El valor del IVA sería 157.000,00 X 0,07= 10.990  €

Entonces el coste es 167.990,00 €., más los gastos de notaría y registro. etc. Si la has vendido por 160.000,00 entonces tendrías unas pérdidas de más de 7.990 €., salvo error.

También puedes coonsiderar al IBI del suelo como un gasto, sobre todo en el tiempo que no te entregaron la vivienda y aunque la tuvieras, pues por si solo en suelo no porduce utilidad, ya que además tienes que tener edificación. Se trata de un bien complementario. 

También puedes poner los gastos de venta, si utilizaste a una inmobiliaria y se llevó una comisión.

En este caso estarías en el caso de la Plusvalía de Álava, la vendió por menos pero las pérdidas fueron mayores que la diferenia de compra con respecto a venta.

Tambén se tendría que tener en cuenta la inflación desde 2004-2009 hasta 2014, con lo que las pérdidas serían mayores que las expuetas.

Datos de la sentencia STC 37/2017

"a) Doña G.M.H.D. vendió con fecha de 21 de noviembre de 2012 una vivienda de su propiedad sita en Vitoria, por 335.000 €. La venta de dicha vivienda, que había sido adquirida el día 30 de mayo de 2001 por un importe de 339.673,05 €, le provocó una pérdida patrimonial, a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas, de 64.673,05 euros."

En dinero perdía 4.673,05 €, pero las pérdias patrimonial por el  IRPF erán 64.673,05 €.

Si demuestras que tienes pérdidas entonces entras de lleno en las sentencias STC 26/2017 y STC 37/2017, con lo cual ya no tienes que ir a juicio porque es cosa juzgada por el Tribunal Constitucional.

Si no te hacen caso, en el caso que tengas pérdidas, tu abogado  o tú podrías comunicar al Tribunal Constitucional, que se  niegan a cumplir sus sentencias.

El TC puede sancionar directamente a las autoridades que no le hagan caso.

LOTC. Art. 92-4

........

"a) Imponer multa coercitiva de tres mil a treinta mil euros a las autoridades, empleados públicos o particulares que incumplieren las resoluciones del Tribunal, pudiendo reiterar la multa hasta el cumplimiento íntegro de lo mandado."

"b) Acordar la suspensión en sus funciones de las autoridades o empleados públicos de la Administración responsable del incumplimiento, durante el tiempo preciso para asegurar la observancia de los pronunciamientos del Tribunal."

Saludos.

 

El tema es muy sencillo si tienes pérdidas. Si los beneficios son menores que el Incremento potencial entonces podrían éstos reducirse a los reales. Eso se tendría que demostrar, por supuesto.

La transmisión no es suficiente ya que tiene que materializar  capacidad real o, por lo menos, potencial. La potencial acaba a los 20 años. Después no hay impuesto, aunque éste no sea el caso. No siempre hay potencial y no siempre hay real.

Ambas capacidades son excluyentes. De tal forma que si no hay potencial, tampoco vale la real. 

Lo de "por lo memos" es una apostilla del TC, muy importante.

El gravamen se anuda a la titularidad de 1 a 20 años. Después no hay plusvalía.

Saludos.