Extinción de proindiviso e IRPF

Saludos

Después de leer y consultar múltiples foros y blogs de esta Comunidad financiera Rankia, me quedo con la sensación (quizás equivocada) de que la fórmula de la Extinción de Proindiviso para resolver asuntos de multipropiedad de inmuebles (en mi caso al 50%)y pasar a propietario único, tan solo beneficia al que quede finalmente como propietario único ("comprador"). Ya que a efectos de impuestos y gastos, pagará el 1% de AJD (en vez del 7% de TPO) de lo escriturado, Notaría, Registro de la Propiedad, y en su caso gastos de novación y formalización de Préstamo Hipotecario.

Sin embargo en mi caso como cedente o "vendedor" de mi 50%, al recibir una compensación en metálico y quedar exento del pago del préstamo hipotecario, se supone que se produce un exceso de adjudicación, una transmisión onerosa y por tanto una ganancia patrimonial que tributará al 19% (6000€) y al 21% (el resto) en la RENTA 2010.

Mis preguntas son las siguientes:

1.- ¿Estoy equivocado en mi planteamiento anterior?
2.- ¿Hay alguna manera de salvaguardar algunos miles de euros de la sangría tributaria amparándonos en la filosofía de la Extinción de Proindiviso (división de la cosa común etc. etc?
3.- Si el valor de transmisión declarado es 220.000 euros y el de adquisición actualizado es de 180.000 euros y recibo por transferencia bancaria 60.000. ¿Tributaré solo por 40.000? ¿Qué pasa con el resto? (pregunta absurda, verdad?)
4.- Si resultara que que el valor de adquisición actualizado con los coeficientes para la transmisión de bienes inmuebles en 2010 fuera superior al de transmisión autorizado por la Hacienda de la Junta de Andalucía debería tributar por esa compensación económica?

Gracias y saludos

El que se queda sin esa copropiedad, y se ve compensado en económico, efectivamente, va a tener en su IRPF una ganancia o una pérdida, por diferencia entre la compensación percibida y el valor de adquisición actualizado. Pero además esa compensación económica debe de corresponderse con el valor real de lo que se "da", ya que en caso de ser menor la compensación económica, existe una donación.

Sólo en el caso de ser la vivienda habitual, esa ganancia puede acogerse a la exención por reinversión, si lo percibido se destina a la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Si el valor de mercado del inmueble en el momento de la extinción del condominio es 220.000 euros, y no hay ninguna hipoteca, lo que tiene que percibir el que cede ese pro indiviso es 110.000 euros. Y en el caso puesto, sí tributaría por 40.000 euros de ganancias. Pero es más, aunque percibiese menos dinero como compensación, lo que tiene que poner como valor de transmisión es ese valor real de mercado.

La cuarta pregunta, pues tendría una pérdida, en vez de una ganancia.

En esta consulta vinculante creo que viene todo mejor explicado:

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=10954&Consulta=%28donacion%29+%2EY+%28extincion+condominio%29&Pos=3&IP=0&IC=1

Saludos.

En primer lugar, muchas gracias por tu respuesta.

Estoy estudiando la consulta vinculante que me has referido. Aún no siendo exactamente mi caso observo que hay aspectos que son de mi interés y muy esclarecedores, aunque me surgen dudas que espero me vayas aclarando con la misma amabilidad y diligencia.

De momento y ya que haces tanto hincapié en ese asunto, me gustaría preguntarte como se determina el valor de mercado de un inmueble.
- ¿Por una tasación?
- ¿es el valor de adquisición actualizado?
- ¿es el valor mínimo admitido por la agencia tributaria autonómica para la transmisión de bienes inmuebles en base al valor catastral actualizado con un coeficiente?
http://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/apl/surweb/consultas/bienesUrbanos/valUrbana.jsp

Saludos.

Es el precio que estarían dispuestos a pagar partes independientes... Realmente se tendría que hacer con una tasación, si bien no suelen poner problemas si usas el valor facilitado por los servicios de valoración de las distintas Autonomías.

Saludos.

Estimado al.rodrigo

Una vez más, gracias por tu interés y el tiempo que me dedicas.

Tras un breve periodo de reflexión poniendo en orden tus aportaciones (consulta vinculante y concepto de valor real de mercado de un inmueble) y aunque reconozco que me pierdo un poco entre tanto término jurídico-fiscal, paso a explicarte las conclusiones que he obtenido de las mismas.

Supongamos que una tasación independiente determina que el valor real de mercado del inmueble a extinguir el condominio es 220.000€
Supongamos que los co-propietarios tienen una buena relación y acuerdan esa cantidad como VALOR DE TRANSMISIÓN.
Y también supongamos que la agencia tributaria andaluza según sus servicios de valoración determina que 220.000€ es una cifra admititda e incluso está por encima del valor mínimo para la transmisión del inmueble en el año 2010.
CONCLUSIÓN: El VALOR DE TRANSMISIÓN en la Escritura de Extinción de Condominio será 220.000€ ya que es una cantidad adecuada para todas las partes.
¿Voy bien?

Ahora supongamos que después de hacer las sumas correspondientes, es decir:
Valor del inmueble en escritura+ valor de obra nueva en escritura+ descalificación VPO+ gastos de impuestos, notaría, tasación, registro de la propiedad, gestoría, formalización de préstamo hipotecario+ un muro de contención...... y aplicarle el coeficiente de actualización establecido para el año 2010 para inmuebles adquiridos en 2001 (1,1833), resulta que el VALOR DE ADQUISICIÓN ACTUALIZADO es 220.000€.

Podemos establecer que: VALOR DE TRANSMISIÓN - VALOR DE ADQUISICIÓN ACTUALIZADO = 0

Es decir que yo podría e incluso debería recibir en compensación por la extinción de condominio 110.000€ en metálico y esto no supondrían una Ganancia Patrimonial ni tributaria en el IRPF, ya que no hay exceso de adjudicación ni por tanto transmisión onerosa puesto que percibo exactamente lo mismo en efectivo que por el 50% del bien que me desprendo.

¿Soy demasiado optimista en mi conclusión o se ajusta a derecho?

Por último y abusando de tu amabilidad, otras cuestiones relacionadas con el caso.
1.- El inmueble tiene una deuda en Préstamo Hipotecario por valor de 100.000€. Deuda que asumirá ella en su totalidad. Por tanto es de lógica que la compensación estimada anteriormente no pueda ser de 110.000, sino de 60.000€. Correcto?
2.- Plusvalia Municipal. ¿Hay que pagarla?. En el caso de pagarla supongo que será por el 50%?
3.- ¿Las amortizaciones satisfechas del Préstamo Hipotecario durante estos 8 años tienen alguna repercusión a la hora de calcular el Valor de adquisición actualizado? Suman, restan o son indiferentes?

Sin más, gracias y un saludo.

Aunque puede que el "rigor" no sea exacto, hasta la pregunta 1 me ha parecido todo correcto. Sólo añadir que en IRPF, aunque no haya ganancia ni pérdida, hay que incluir esa variación patrimonial, con resultado cero.

En cuanto a la pregunta 2, sí que hay que pagarla, es muy largo de explicar, así que pongo enlace a una nueva consulta:

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=12032&Consulta=%28iivtnu%29+%2EY+%28extincion+condominio%29&Pos=0&IP=0&IC=1

Y las cuotas amortizadas no tienen nada que ver con el valor de adquisición o con el valor de adquisición actualizado.

Saludos.

No se puede ni imaginar la alegría que tengo. Muchas gracias por sus orientaciones y ayudas. Aunque me quedo algo intrigado por lo del "rigor".

Por último, otra pregunta:
De todos los conceptos que yo he sumado para obtener el VALOR DE ADQUISICIÓN ACTUALIZADO, ¿consideras que alguno de ellos es improcedente? Dispongo de Escrituras y facturas para posibles aclaraciones a Hacienda.

Muy agradecido.
Saludos.

En cuanto al valor de adquisición, alguno estás duplicando. Si esa vivienda fue adquirida mediante una compra, el valor de compra. Si fue construida, el precio pagado por su construcción (no sirve el de la escritura de obra nueva).

Los gastos de formalización de hipoteca, y los impuestos de la hipoteca tampoco son adquisición de vivienda, son gastos de financiación.

Saludos.