#1
Ganancia patrimonial tras venta y reinversión en vivienda habitual, caso concreto
Buenas, expongo el caso de mi padre y cómo lo estoy planteando, por si cae la breva de que algún alma compasiva me ayude. Lo veo difícil pues es un caso un poco coñazo, pero no pierdo nada por intentarlo:
En mayo de 1993 él compra vivienda habitual en gananciales con mi madre. Pagan 120.000€+gastos. Digamos que su valor de adquisición puede fijarse en 62.500€.
En 2002 hacen obras que incrementan habitabilidad de la casa en un 25% (en m2). Se conservan facturas por valor de 70.000€, de modo que a mi padre se le pueden imputar 35.000€. Dicha ampliación, pese a hacerse con todos los permisos municipales, no se escritura ni registra.
En 2005 mis padres liquidan su sociedad de gananciales. La escritura adjudica a mi padre el 50% de la casa por valor de 92.500€.
En 2012 fallece mi madre. Su 50% de vivienda se escritura en 257.500€ y se hereda por plenos dominios (sin usufructo) así: 17,5% mi padre y 32,5% mi hermano y yo a medias. En definitiva mi padre hereda el 17,5% de la casa por valor de 90.125€
En breve vamos a vender la casa por 925.000€. De los gastos de la venta (plusvalía municipal y comisión inmobiliaria) mi padre podrá imputarse 25.000€. De este modo, tiene 2 valores de enajenación: VEo(50% original)=450.000€ y VEh(17,5% heredado)=157.500€. Al vender podría imputarse unos 10.000€ por cancelación de hipoteca, luego en resumen su valor de enajenación total "definitivo" sería VE(total)=597.500€. Por cierto, él tiene 62 años.
Él va a reinvertir en un piso+garaje como vivienda habitual, que va a escriturarse en 470.000€. Los gastos de la operación (itp+notario+registro) serán de 40.000€, luego el valor de adquisición de su nueva vivienda habitual, a efectos fiscales, será de V(reinversión)=510.000€.
BIEN, AHORA LLEGA EL TURRÓN: CALCULAR SU GANANCIA PATRIMONIAL A EFECTOS DE TRIBUTACIÓN EN RENTA. Tras una semana de investigación y llamadas a la AEAT lo estoy planteando así:
*Me olvido de la liquidación de gananciales
*1º me centro en el 50% de propiedad "original", enajenado por 450.000€. Le corresponderían 2 valores de adquisición, uno de 1993 cuando se compra la vivienda y otro de 2002 cuando se amplía. Como la casa se amplío pasando de 100 a 125 metros, entiendo que la ampliación (valorada en 35.000€) afecta al 20% del valor (25/125), luego en 2002 tengo un valores de adquisición y enajenación de 35.000€ y 90.000€ (=450.000x20%) respectivamente, y por tanto la ganancia patrimonial en 2002 es: GP(2002)=55.000€
*Dicho lo anterior, al valor de adquisición de 1993 (62.500€) le correspondería un 80% del valor de enajenación de 2019, es decir 360.000€ (=450.000x80%), y por tanto GP(1993)=297.500€. Esta ganancia, por ser el valor de adquisición anterior a 1995 (de modo que "1995-1993 ~ 2 años y hay una deducción del 11,1% por año") y ser el valor de enajenación <400.000€, tiene un 22,2% de su valor (=66.045€) exento de tributación, de modo que GP(1993)=231.455€
*Por último, de manera sencilla calculo GP(2012)=157.500-90.125, es decir GP(2012)=67.375€
*Así las cosas, GP(total)=55.000+231.455+67.375, es decir GP(total)=353.830€
*En este punto, para calcular la reducción por reinversión en vivienda habitual hago una regla de 3: si a un VE(total)=597.500€ le corresponde una GP(total)=353.830€............a un V(reinversión)=510.000€ le corresponderá X, siendo X=302.014€............de modo que la "ganancia sujeta" o ganancia patrimonial tras reinvertir sería de 353.830 - 302.014, es decir GP(final)=51.816€. Para esta cantidad, echando las cuentas, el gravamen "medio" sería del 20,83% y por tanto mi padre tendría que pagar 10.798€ en su renta
Si algún valiente entendido ha llegado hasta aquí, ¿es correcto mi planteamiento? Muchísimas gracias y un saludo
En mayo de 1993 él compra vivienda habitual en gananciales con mi madre. Pagan 120.000€+gastos. Digamos que su valor de adquisición puede fijarse en 62.500€.
En 2002 hacen obras que incrementan habitabilidad de la casa en un 25% (en m2). Se conservan facturas por valor de 70.000€, de modo que a mi padre se le pueden imputar 35.000€. Dicha ampliación, pese a hacerse con todos los permisos municipales, no se escritura ni registra.
En 2005 mis padres liquidan su sociedad de gananciales. La escritura adjudica a mi padre el 50% de la casa por valor de 92.500€.
En 2012 fallece mi madre. Su 50% de vivienda se escritura en 257.500€ y se hereda por plenos dominios (sin usufructo) así: 17,5% mi padre y 32,5% mi hermano y yo a medias. En definitiva mi padre hereda el 17,5% de la casa por valor de 90.125€
En breve vamos a vender la casa por 925.000€. De los gastos de la venta (plusvalía municipal y comisión inmobiliaria) mi padre podrá imputarse 25.000€. De este modo, tiene 2 valores de enajenación: VEo(50% original)=450.000€ y VEh(17,5% heredado)=157.500€. Al vender podría imputarse unos 10.000€ por cancelación de hipoteca, luego en resumen su valor de enajenación total "definitivo" sería VE(total)=597.500€. Por cierto, él tiene 62 años.
Él va a reinvertir en un piso+garaje como vivienda habitual, que va a escriturarse en 470.000€. Los gastos de la operación (itp+notario+registro) serán de 40.000€, luego el valor de adquisición de su nueva vivienda habitual, a efectos fiscales, será de V(reinversión)=510.000€.
BIEN, AHORA LLEGA EL TURRÓN: CALCULAR SU GANANCIA PATRIMONIAL A EFECTOS DE TRIBUTACIÓN EN RENTA. Tras una semana de investigación y llamadas a la AEAT lo estoy planteando así:
*Me olvido de la liquidación de gananciales
*1º me centro en el 50% de propiedad "original", enajenado por 450.000€. Le corresponderían 2 valores de adquisición, uno de 1993 cuando se compra la vivienda y otro de 2002 cuando se amplía. Como la casa se amplío pasando de 100 a 125 metros, entiendo que la ampliación (valorada en 35.000€) afecta al 20% del valor (25/125), luego en 2002 tengo un valores de adquisición y enajenación de 35.000€ y 90.000€ (=450.000x20%) respectivamente, y por tanto la ganancia patrimonial en 2002 es: GP(2002)=55.000€
*Dicho lo anterior, al valor de adquisición de 1993 (62.500€) le correspondería un 80% del valor de enajenación de 2019, es decir 360.000€ (=450.000x80%), y por tanto GP(1993)=297.500€. Esta ganancia, por ser el valor de adquisición anterior a 1995 (de modo que "1995-1993 ~ 2 años y hay una deducción del 11,1% por año") y ser el valor de enajenación <400.000€, tiene un 22,2% de su valor (=66.045€) exento de tributación, de modo que GP(1993)=231.455€
*Por último, de manera sencilla calculo GP(2012)=157.500-90.125, es decir GP(2012)=67.375€
*Así las cosas, GP(total)=55.000+231.455+67.375, es decir GP(total)=353.830€
*En este punto, para calcular la reducción por reinversión en vivienda habitual hago una regla de 3: si a un VE(total)=597.500€ le corresponde una GP(total)=353.830€............a un V(reinversión)=510.000€ le corresponderá X, siendo X=302.014€............de modo que la "ganancia sujeta" o ganancia patrimonial tras reinvertir sería de 353.830 - 302.014, es decir GP(final)=51.816€. Para esta cantidad, echando las cuentas, el gravamen "medio" sería del 20,83% y por tanto mi padre tendría que pagar 10.798€ en su renta
Si algún valiente entendido ha llegado hasta aquí, ¿es correcto mi planteamiento? Muchísimas gracias y un saludo